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成本上升倒逼房地产工业化提速

远大19天建造57层楼的消息一经传出,迅速在房地产圈“发酵”。如今的房地产业生存境况日益艰难,人工成本快速上升,部分高周转房企对缩短建筑安装周期的需求也越来越高。

远大19天建造57层楼的消息一经传出,迅速在房地产圈“发酵”。如今的房地产业生存境况日益艰难,人工成本快速上升,部分高周转房企对缩短建筑安装周期的需求也越来越高。房地产工业化的出现,恰好给发展面临瓶颈的房地产业带来了一丝希望。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,建筑工业化除了可以缩短工期,而且在工厂就将板材预制好,可以最大限度降低建筑施工带来的环境污染,这是未来房地产业发展的一个重要方向。

事实上除了远大,不少房地产商都已经涉足这一领域,万科、中南建设、新城等房企都已在这一领域进行探索。与远大的钢结构建筑不同的是,这些企业研发的则是混凝土板材的预制化,在安全性、防火性方面有很大程度提升,未来被推广使用的可能性更大。

工期缩短120天

此前国务院发布的《绿色建筑行动方案》,要求推动结构件、部品、部件的标准化,推广适合工业化生产的预制装配式混凝土、钢结构等建筑体系,加快发展建设工程的预制和装配技术。上海、厦门、合肥等城市已经开展建筑预制化的试点和探索。

对房地产企业而言,由于劳动力成本不断上升,如果像远大这样可以短时间内迅速将建筑搭建完毕,就可以节约大量的人力成本。欧阳捷认为,建筑工业化能够逐渐进入我们视野,其中一个主要因素就是人口“红利”逐步消耗,建筑业原本需要的大量廉价劳动力已经不像从前那样充足,这个行业的确有必要通过提升工业化水平来节约人力成本。中南建筑产业集团执行总裁侯海泉此前接受媒体采访时曾表示,预制装配技术试点工程与同一施工图纸现浇施工的工程相比对,工期缩短120天,现场人工的用工量减少65%。

房地产建筑安装业,作为一个劳动密集型产业,一旦能够实现工业化,无疑会给全行业带来颠覆性的变化。尽管这项技术非常先进,未来也有巨大的发展空间,但是目前却并没有太多房企涉足这一行业,巨大投入成为一大门槛。

中南工业投资集团董事助理周杨在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,目前全套生产工艺设备投入在5000万到6000万元,成本相对高昂,而且这套设备目前还是非自动生产,仍然需要人工成本,未来生产也会逐步实现自动化,需要投入更多的研发成本。

对于房地产企业而言,尽管建筑工业化前景广阔,但是由于前期成本投入太大,除了部分实力雄厚大型的房企和自身拥有建筑公司的房企,大部分房企考虑到自身成本承受能力,目前看来还很难进行大规模投入。

建筑能耗大幅下降

建筑工业化的一个重要标志,就是在工厂里预制钢筋混凝土柱、墙、梁、板等,再运输到施工现场装配,形成整体结构体系,其中90%工厂化施工,10%现场安装。除了节约人工成本,由于建筑施工环节被大规模简化,施工现场产生的噪音、粉尘污染将会大幅减少。

中南建设一名内部人士告诉记者,采用全预制装配楼宇技术(NPC技术)的话,整体预制装配率达到90%以上,每平方米木模板使用量减少87%,耗水量减少 63%,垃圾产生量减少91%,同时取消抹灰等湿作业,节约了材料、缩短了工期、减少了抹灰空鼓脱落等质量通病,可以最大限度减少污染。

由于我国城市生态环境持续恶化,绿色环保建筑的推广,成为政府治理环境的一项重要手段,比如上海2017年规模以上政府投资工程全部应用建筑信息模型技术 (BIM技术),规模以上社会投资工程普遍应用BIM技术,通过BIM技术与绿色建筑、建筑产业化深度融合,从而实现建筑业的工业化转型升级。因此,这也成为这些房地产商开始进入这一领域的重要理由。

周杨表示,NPC技术的运用可以大大加快建设速度,而且建筑质量不会受到标准化生产的影响。《每日经济新闻》记者了解到,钢结构建筑尽管工艺更为简单,搭建速度更快,但是其防火安全性能较差,而混凝土板材的预制化则与目前现场施工的技术效果一致,而且可以将环境污染降到最低限度。

欧阳捷表示,未来绿色建筑会是房地产业的一个主要发展方向,但是眼下并非所有企业都会参与推广,主要是两个原因:第一是前期研发成本太高,如果政府倡导绿色建筑却不予以政策支持,企业很难有热情去推广建筑工业化;第二则是对于一些项目分散的企业而言,板材预制完成后运输到工地的费用高昂,这笔费用一旦高过企业的人力和材料成本,房企也很难有动力参与研发。

建筑业的蓝海

考虑到研发和运输成本,真正自主研发的房地产企业寥寥无几,万科本身没有建筑安装业务,生产线投资也是和其他建筑企业合作,中南控股旗下进行NPC技术研发的中南建设正是一家建筑公司,它承担着为中南房产进行研发的责任,而三一重工收购了中山快而居,打造工业化住宅的生产线,也并非是房地产企业在操盘。

欧阳捷认为,由于房地产企业是全产业链的整合者,未来的行业分工肯定会更加细化,建筑工业化在预制领域的探索,肯定由建筑企业进行投资更合适,如果未来房地产业全面实现建筑工业化,那么对建筑企业而言,其中无疑蕴藏着巨大前景。

周杨则告诉《每日经济新闻》记者,中南建设的NPC技术生产线所生产的产品,未来将不仅仅用于中南自身的房地产业务,也会向周边有需要的房地产企业提供产品,因为已经预制好的建材往往运费高昂,如果企业前期投入不多,厂房数量较少,那么就会造成高昂的建材运输费用,此时生产线布点密集的建筑企业就会作为预制建材供应商,就会拥有比较显著的成本优势,但是能实现多大规模的盈利目前还无法估测,使用预制板材的房企越多,规模经济就会更加显著。

据了解,要全面实现房地产工业化的前提是,在统一的技术标准下,部件制造、部件销售、施工安装、营销、运输等各个环节存在大量企业,这些企业专业化分工明确,各司其职。但是,我国目前房地产工业化的产业链条还不够成熟,显然尚不具备这样的产业条件,而且预制构件的配套产品还存在一些有待攻克的技术难题,这些因素导致了我国房地产工业化无法迅速落地。

但对建筑企业而言,这一行业可能已经处于“破晓前夜”,因为房地产行业暴利时代已经终结,政府又在对相关行业实施政策鼓励,包括进行标准制定、技术认证和出台产业支持政策等,而且人力和原材料成本的上升也在倒逼房地产工业化提速。很显然,这一行业的发展方兴未艾,对于已经有所投入的建筑企业而言,这或许是一片崭新的“蓝海”。

本文来源:每日经济新闻

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