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百亿房企131家 千亿房企吹响万亿冲锋号

2016-12-30 22:08:29 来源: 网易房产(宁波)
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特别声明:百亿企业销售数据统计是以2016年1月1日-12月31日期间销售的商品房为统计口径,主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据、企业已经发布的业绩公告,并参考本年度总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计;对于少数没有在监测范围内的城市或项目,由企业提供相关证明文件,经课题组对数据进行严格审核,也纳入统计范围。本报告仅供参考,课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2016年中国房地产市场在前紧后松的政策影响下呈现出前高后低的发展态势,全国商品房成交量价均创历史新高。优秀的百亿房企凭借精准的市场驾驭能力牢牢把握上涨行情,一方面抓住重点一二线主流市场的发展机会,因城施策把握市场有效需求,顺势而上开展全国联动促销,销售业绩实现快速增长;另一方面紧抓并购、融资窗口期充盈粮仓、资金仓,抢占未来发展高地;同时深度挖掘房地产细分市场增量与存量蓝海,率先铺垫长期发展路径。百亿房企也在高歌猛进中迎来了跨越式的扩容。2016年,共有131家房地产企业跻身百亿军团,较2015年增加27家,销售总额共计5.7万亿元,市场份额已超45%,强者恒强态势更加突显,百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。

2016年百亿房企名单如下:

百亿房企131家  千亿房企吹响万亿冲锋号

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百亿企业:百亿军团增至131家,3000亿超级阵营脱颖而出

2016年,在业绩高速增长的刺激下,百亿企业发展格局发生较大变化:131家百亿房企的销售额分布明显分为五个阵营(3000亿以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元),企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家,各阵营企业数量均较上年有所增加,部分企业销售业绩翻番,规模再上新台阶,实现阵营升级甚至跨越升级;规模效应加速发酵,强者恒强态势凸显,3000亿元以上的超级阵营脱颖而出,恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧,3家房企市场份额已近10%。总的来看,行业集中度已加速提升,百亿企业在业绩快速增长的同时亦充满危机感,力求及时搭乘此轮上涨行情的顺风车,巩固行业地位,企业间竞争更趋激烈。其中,不同阵营的企业具有特色鲜明的差异化发展特点和成长路径:

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超级阵营——3家企业销售额达3000亿以上,销售额增长率均值高达82.7%,“越大越快”趋势显著。该阵营以广泛的市场布局、丰富的产品结构和强劲的营销手段,精准把握市场主流需求,锚定2016年销售业绩的攀升。其中,恒大凭借一二线城市的前瞻性布局、高性价比的产品以及灵活多变的全渠道营销策略,销售业绩突破3800亿,并逆袭万科首登行业老大宝座;万科抓住一二线城市成交旺盛的市场机遇,以客户为中心加大住宅产品创新力度,创造了史上最好业绩;碧桂园扎实推进“巩固三四线、拥抱一二线”战略,将因城施策贯穿到布局、拿地、产品、营销各个环节,实现销售业绩的飞速突破。

同时,超级阵营外延扩张与内生增长并举,为“万亿级”增长前景全面铺路。其中,恒大积极开展收并购,扩大“恒大系”资本版图,强化全产业链的联动效应,加速向“万亿地产帝国”进发;万科以轻资产模式推进物业、养老、长租公寓和商业等领域的全面布局,不断深化“城市配套服务商转型”的发展内涵、加码存量市场,奋进踏向万亿征程;碧桂园海内外联动发力,促进业绩持续提升,紧抓政策红利推进“科技小镇”建设,以物业拆分上市、完善社区金融等铺垫后地产时代的新增长极。

第一阵营——1000-3000亿企业共9家,除了绿地、保利、中海、万达4家“资深”千亿级企业外,还有融创、华夏幸福、绿城、华润、金地5家新晋企业均首破千亿,该阵营企业销售额增长率均值为40.5%,在五个阵营中最低。与超级阵营的布局广、产品丰、抓主流相比,第一阵营企业在布局、产品等方面定位相对集中,使其本轮保持了相对平稳的发展速度,与超级阵营间差距高达800亿左右。其中,保利、中海受益于国企整合,销售规模双双突破2000亿大关;融创、绿城、华润主要布局核心城市并以高端产品定位为主,2016年高端大户型产品销售额贡献率均超50%,但在热点城市和主流刚需刚改产品的覆盖面上均小于超级阵营;而绿地、万达、华夏幸福分别在商业开发、商业运营及产业运营领域具有独特优势,在住宅领域或一二线核心市场的发展力度相对较弱。

该阵营房企尚待规模效应的持续发酵,阵营内企业均在为未来的“大象起舞”谋篇布局,加速并购重组与轻资产化运营是该阵营的主要增长逻辑。其中,保利、中海、融创分别为国企、民营企业的收并购大户,未来的资本化整合预期为企业提供了充足的发展潜力;华夏幸福、绿城、万达商业、华润置地均已经或开始推进轻资产化运营,通过运营模式输出加速抢占市场份额。

第二阵营——500-1000亿房企共13家,包括9家新晋企业,销售额同比增长均值为73.2%,该阵营企业的全国化布局已初见成效,销售额前十城市的贡献率达7成,体现出其对三大经济区域热点城市需求的精准把握。其中,旭辉以长三角、京津冀,首开股份、鲁能以华北地区、长三角,招商蛇口、雅居乐和富力以珠三角、京津冀为深耕区域,奠定业绩增长根基。除了对已有热点城市的深耕,该阵营仍在以“做大”为核心,不断加速全国化规模扩张,储备一二线城市优质土地资源,为冲刺千亿阵营备足弹药。其中龙湖、招商蛇口、首开股份、新城控股拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均在50%以上,为未来突破千亿储备更多的发展资源、培育更多的高产能城市,是该阵营规模增长的主要路径。

第三阵营——300-500亿房企共29家,新晋企业共22家,同比大幅增长74.1%。该阵营房企为开启全国化扩张的区域龙头企业,销售额前五城市贡献率已超八成,主要凭借其对深耕区域的市场把握实现销售业绩的大幅提升。其中,阳光城、滨江、中梁地产和金茂等凭借在长三角区域热点城市特别是上海、南京、杭州和苏州等的集中布局,首创置业等主要倚靠北京及环北京区域的布局,有效把握了此轮市场上涨机遇,实现业绩的快速提升。此外,该阵营房企因强烈的规模化扩张诉求,拿地积极且成本较高。其中,融信、滨江、金茂拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均在50%以上,未来在高端需求整体有限的情况下,也面临一定的去化风险。未来,该阵营企业应在“做强”区域的基础上,加快构建全国化市场布局体系,扩大销售来源,实现阵营升级。

第四阵营——100-300亿房企共77家,新晋企业数量为35家,销售额平均同比增长65.3%。该阵营房企主要为区域型房企或特色房企,销售额的区域集中度更高。需要注意的是,该阵营企业数量仅新增3家(2015年增加13家),可见尽管行业处于上涨行情,但在环境更趋复杂的背景下,跨越百亿门槛的难度有所增加,阵营内部的企业分化也更趋明显,部分企业仍面临较大的运营风险。从布局来看,该阵营房企从深耕个别重点城市发展为深耕大本营区域,此轮二线城市的成交热度轮动成为该阵营区域业绩上涨的主要动因;当中也有部分企业积极打造特色鲜明的差异化竞争优势,以“小而美”的经营策略构建未来生存法则,业绩增长显著。与此同时,由于该阵营企业布局区域单一且集中,此轮部分二线城市投资过热导致的下行预期将会造成部分企业的风险隐患。此外,为寻求规模提升,该阵营部分房企以“险中取胜”的心态加大拿地力度,部分企业拿地楼面价已超当前企业销售均价,亦潜藏了较大的财务安全风险。未来,该阵营企业应在发挥自身特色和区域优势,广合作、降风险,稳中求进。

销售策略:因城施策把握有效需求,全渠道推广提升营销效果

1、城市策略:紧抓一二线热点城市机遇,销售额前十城市贡献率在50%以上

2016年,一线及热点二线城市的市场成交热度轮动上升,从选取的40家百亿代表企业来看,一二线城市的业绩贡献占比高达82.8%,成为房企销售额增长的绝对主力;三四线城市业绩贡献率同比增长1.4个百分点。其中,百亿企业积极响应三四线去库存策略,目前来看收效不大,城市去化有待进一步加强。

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从不同百亿阵营来看,销售额前五及前十城市的销售贡献率分别大于30%和50%,表明百亿企业更加重视在重点城市的深耕力度。其中,(1)超级阵营:全国化布局广泛、均衡,平均进入超过130个城市,销售额前五、前十城市业绩贡献率分别超1/3和1/2,前五热销城市单城产能均值已超130亿。(2)第一、第二阵营:全国化布局初见成效,但仍以三大经济区域热点城市为主,销售额前五、前十城市贡献率更大,分别在1/2和2/3以上,前五热销城市单城产能均值约为70亿。(3)第三阵营:处于深耕核心区域并积极拓展全国化布局的阶段,深耕区域业绩贡献高但扩展区域业绩贡献较低,仅前五城市业绩贡献度已超4/5,前五热销城市单城产能均值为32.2亿。(4)第四阵营:主要为区域性龙头企业,城市进驻数量有限,前三重点城市业绩贡献率已近2/3,单城产能均值为32.3亿左右,布局区域较为单一,易受区域市场波动影响,存在一定的布局风险。

百亿代表企业紧抓一二线热点城市机遇,十大城市[ 十大城市:北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、天津、武汉、成都、重庆。]对百亿代表企业的销售额贡献高达58.67%,高于上年8.41个百分点,成为企业销售的业绩主力。其中,在上海、北京、杭州销售额均突破1600亿,在天津销售额同比增幅高达105.7%。

在紧抓城市机遇的同时,百亿企业的高速增长也直接带动地方城市经济及房地产行业快速发展。以北京、上海为例,百亿企业在北京、上海的销售额分别超过2700亿、3200亿,百亿房企对城市销售额贡献已在一半水平,占城市GDP10%以上。

2、产品策略:一线城市刚需高端两头发力,二线城市加大改善型产品力度

2016年,重点城市改善型需求集中释放。百亿房企有效把握城市需求,推动销售业绩快速增长。40家百亿代表企业增加改善型产品供应,140平米以下产品销售额占比为70%,其中90-140平米“首改”类产品占比为45.1%,同比增加4.2个百分点。

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2016年,一线城市成交结构向刚需、高端两极分化,百亿代表企业围绕一线城市需求两端发力,其中90平米以下刚需产品销售额占比为33.8%,较上年提升4.5个百分点。分阵营来看,除第一阵营外,其余四个阵营在一线城市主要瞄准140平米以下刚需及改善型需求,销售额占比均在50%以上,其中90平米以下产品销售额占比同比增长6%-12%;而第一阵营企业紧抓高端市场窗口期,量身打造中高端匠心产品,140平米以上高端改善产品业绩贡献率达55.4%,尤其是200平米以上的高端大户型产品业绩贡献率达38.1%,同比增长6%。

2016年重点二线城市改善型需求集中释放,百亿代表企业90-140平米的改善型适销产品业绩贡献率明显加大,由上年的45.6%增长至近50.9%。分阵营来看,所有阵营均增加了90-140平米改善产品的供应,业绩占比在43%-57%之间,且均较上年增加4-7个百分点;除此之外,第二阵营处于规模快速扩张期,以刚需型产品满足高周转需求,90平米以下刚需产品占比有所增加。

面对房地产市场改善型需求的集中爆发,百亿企业积极开展产品线升级,以求在高昂的成本前提下保障利润空间。原本定位于刚需高周转的企业如万科、旭辉等,均于2016年推出全新高端产品线;而原本定位于高端的企业如华润、绿城等,均继续增加高端产品比例。除产品打造外,百亿代表企业更是融入了智能、健康、服务理念,有效提升产品软实力。

3、营销策略:顺势开展全国联动促销,新媒体推广增强营销效果

营销方面,百亿代表企业借助一二线热点城市量价齐升的火热态势,采用集中度高、影响力大的全国联动促销活动,发挥全渠道的协同效应开展地毯式传播,获得业绩高速增长。采用“全国联动+优惠促销”的营销组合拳在全国迅速形成规模效应,业绩提升明显;对于一些大盘项目,百亿房企在各大主流媒体进行地毯式传播,以霸屏模式进行超强覆盖、高密度渗透,均取得极佳的营销效果。此外,百亿代表企业利用全民营销、网红直播等粉丝效应蓄客,创新运用新媒体增强客户体验性,从而有效促进了营销转化。

拿地策略:抢滩二线高地,合作、收并购升级“拿地术”

1、土地一级市场:二线城市成抢地主战场,各阵营拿地策略明显分化

2016年1-11月百亿房企招拍挂拿地金额共计1.7万亿,已超过全国300个城市各类土地成交出让金的六成(如果考虑合作拿地的情况,该比例会有所降低),成为全国土地一级市场的主力军。其中,40家百亿代表房企招拍挂拿地金额破万亿,达10027.5亿元,同比增长68.9%;拿地面积15626.7万平方米,同比增长34.8%;各企业楼面价均值为9768.5元/平方米,同比增长53.7%。

2016年,二线城市成为百亿房企土地投资的主战场,拿地面积占比大幅增长。从招拍挂拿地的城市分布结构来看,40家百亿代表房企在二线城市拿地面积占比为57.4%,同比增长11.5个百分点;一线城市的拿地面积占比为6.4%,三四线城市拿地面积占比为36.1%,同比分别下降7.9和3.5个百分点。在部分二线城市,房企销售业绩的大幅增长已透支了大量的需求,应加强市场风险的防范。

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在土地市场持续升温的压力下,百亿房企在拿地策略上也出现明显分化:千亿以上房企拿地金额大幅上涨,但仍保持合理投资比例。恒大、万科等房企拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均控制在50%以下;300-1000亿房企因强烈的规模化扩张诉求,拿地积极且成本较高。龙湖、招商等房企拿地凶猛,拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均在50%以上。雅居乐、首创等房企拿地金额占同期销售额的比重虽控制在50%以内,楼面价占同期销售均价的比重则在50%以上;100-300亿房企拿地较少,且主要通过招拍挂公开市场高价拿地。

2、土地二级市场:合纵连横规避风险实现共赢,收并购降低成本扩充储备

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百亿房企加大热点城市合作拿地力度,有效缓解资金压力、摊薄风险。如绿地、保利等在一二线城市热点城市均以合作方式拿地,万科、碧桂园等通过优势互补获取合作开发项目,绿地、绿城等通过与金融等行业的优质企业战略合作拿地开发,有效减轻拿地资金压力。同时,百亿房企通过收并购项目或公司间接增加土储,有效降低企业购地成本支出,同时“高性价比”布局潜在的高成长性区域。碧桂园、保利等房企均通过多笔并购获取北京、上海、苏州、等热点城市优质土地资源。

融资策略:发债规模暴增助力规模发展,但需警惕资金风险

1、融资来源:公司债规模同比增长127.8%,资金面保持充裕

除了在销售回款、银行贷款、信托资金来源的充裕外,百亿企业把握融资窗口期,大力发行公司债,累计发行规模较去年大幅增长127.8%,资金面整体宽松、资金成本有所下降。2016年以来,百亿企业灵活运用公司债、定增、中票和海外发债等融资渠道,最大程度保障发展资金需求。其中,1-11月,共计67家百亿企业发行4707.96亿元公司债,同比大幅增长127.8%,平均利率4.96%,有效降低资金成本;同期定增、中票与海外发债规模均较上年有所下降;在10月底公司债叫停后,绿地、金茂、融信等百亿房企转而发行中票、海外债等,利率分别为4.37%、3.7%和6.95%。

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分阵营来看,超级阵营发债规模最高,第一阵营发债利率均值最低,大型央企发债优势凸显。根据统计,超级阵营发债企业发债规模168.5亿元,平均利率5.74%,主要是因为恒大两笔发债利率达到6.8%、6.98%,拉高了超级阵营的平均利率;第一阵营发债平均利率最低,为4.10%,主要是因为绿地、保利等大型央企具有发债优势,三家房企7笔公司债除“16保利04”利率4.19%外,均在3.8%以下。

此外,部分迅猛发展的百亿企业还借助永续债改善资产负债结构、满足资金需求,但应注意长期偿债风险防范。截止2016年11月底,共有18家企业拥有永续债,共计1796.8亿元,较2015年末增加40.7%。

2、融资风险:发债规模大、销售业绩偏低且拿地激进的百亿房企,应加强风险防范

宽松的货币环境为房企有效解决了资金需求,但在房地产市场分化风险与泡沫化风险叠加的复杂形势下,依赖资金杠杆激进拿地、大举扩张的房企也在累积风险。为了提高资金安全性、有效防范相关风险,目前监管机构已暂停了房地产公司债的发行。在此背景下,研究组对百亿企业销售额、发债规模及拿地金额等指标进行综合衡量,判断百亿房企的销售业绩和发债规模能否支撑拿地成本、开发能力是否能够支撑未来发展,从而甄别百亿房企是否存在资金风险。

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研究组对部分百亿企业(发债额+销售额)/拿地金额、发债额/拿地金额的累计值进行统计,结果显示部分百亿房企存在资金链紧张的情况。其中,销售额与发债额两项总和仍与企业拿地金额规模相当的企业,资金紧张,如经营不当将遭遇偿债风险。经分析显示,建发、信达和融信等百亿房企的比值均低于1.3,销售额与发债额度加总才能勉强覆盖招拍挂拿地支出,谨需防范资金风险。其中,信达目前资产负债率和净负债率均已处于高位,建发2016年平均拿地溢价率超过100%,融信也入手多个地王项目,或将存在高溢价项目去化受阻导致的资金短缺风险。

未来发展:兼并收购实现规模跨越,转型升级掘金万亿存量市场

1、兼并收购:抢占资源高地、加速规模突破,强者恒强态势加剧

2016年,在优质资源稀缺与资金宽松的影响下,房地产并购愈演愈烈。其中,大型企业,特别是百亿房企凭借规模、资金优势成为房地产行业并购的主力军。经统计,年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例已近100起,占行业并购数量的7成以上。

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从前四个阵营的并购比例来看,各阵营并购数量逐级递减:超级阵营企业均发起并购,数量占比为20%,平均数量最多为6.7宗;第一阵营共7家发起并购,并购数量占比为33%,平均数量为4.6宗,前两阵营并购数量占比高达53%。第二、第三阵营均约有一半的房企发起并购,平均数量分别为3.2宗和2.0宗。

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从并购标的来看,2016年百亿企业的并购标的主要分为三类,包括房地产项目收购、房地产公司并购,以及房地产关联产业并购,分别占比80%、13%和7%,可见百亿企业并购标的2016年主要集中在房地产行业内,核心目的在与通过直接并购布局新的城市和市场,抢夺优质资源。各阵营均以房地产项目收购为主,意在破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。

从房地产公司间并购来看,由于涉及金额大、耗时长、过程复杂,目前并购方均为超级阵营和第一阵营的千亿级房企,并购目的为直接兼并或投资符合公司战略版图的优质公司、或获取A股上市壳公司,从而有效增收创利。大笔并购引发行业震动并成为今年区别于以往的最大特点,也将成为千亿级房企奔赴万亿目标的捷径之一。

此外,百亿房企2016年的多元化并购比较审慎,全年仅7宗,其中5宗为通过收并购布局金融、商业运营两个房地产相关的潜力发展领域,仅绿地收购景观、基建公司完善其原有战略布局。

2、转型升级:扩增量、活存量、加快金融化,挖掘万亿级市场空间

随着房地产市场由增量向存量市场转换,2016年,百亿企业一方面把握政策机遇,发展高度契合国家发展战略的特色小镇、轨道交通物业等,抢占政策红利;另一方面,盘活存量、挖潜存量客户价值成为存量市场主体地位下的转型窗口;此外,继续延伸地产产业链,与金融融合发展,加快金融化进程。

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从各阵营在热点领域的布局来看,超级阵营、第一阵营的千亿级企业转型方向更为多元,平均涉足5个热点领域,增量市场、存量市场及相关产业链的热点领域均已布局;而第二阵营平均涉足3个热点领域,在存量市场和金融领域的布局较多;后两个阵营平均涉足1-2个热点领域,打造专精的特色业务。

增量市场:紧跟政策需求,发展特色小镇、轨道交通物业模式

百亿企业紧跟政策需求,结合自身优势打造不同主题的特色小镇。恒大、万科等8家千亿级房企及招商、华侨城等国企和时代地产均提出或正在打造融入文化、科技、足球等特色的小镇。

同时,随着轨道交通建设的推进,百亿企业通过与政府合作积极探索“轨道交通+物业”的发展模式,获取优质城市资源。万科、保利等百亿企业通过“轨道交通+物业”的发展模式开发地铁上盖物业,打破“拿地困局”。除此之外,随着“八横八纵”铁路规划的升级以及国家鼓励扩大社会资本投资建设铁路政策的出台,部分百亿企业参与到铁路建设项目。

存量市场:涉足社区服务、长租公寓、共创办公,加速轻资产运作分享大资管时代机遇

2016年,百亿企业创新智能社区、金融平台、健康养老等服务体系,深入挖掘社区价值。其中,万科和富力的智慧社区、金地的life智能家等纷纷为业主提供智能化的服务;碧桂园的“碧有信”、恒大的“恒大金服”等社区金融服务平台陆续推出;万科推出社区居家养老服务的全新产品线,绿城发布了园区健康服务生态体系。

此外,涉足租赁市场成为百亿企业布局存量市场的“新蓝海”,其中,长租公寓、联合办公等细分领域成为百亿企业把握一二线城市存量市场的重要方向。2016年,百亿企业紧抓租赁市场的发展机遇,重点发展特色鲜明、服务到位的长租公寓并提出对应品牌,或重点挖掘联合办公空间的产业租赁市场。

与此同时,百亿企业将轻资产模式应用到存量市场中,一方面加快物业服务的轻资产输出;另一方面继续挖掘存量市场中商业、酒店、写字楼等业态的轻资产运营。

金融化:深化金融合作,分享大资管时代红利,不断扩大金融业务版图

2016年以来,百亿房企通过加深与金融领域的合作,促进产融结合。一方面采用“地产+基金”模式,有效拓宽融资渠道。与基金机构组成联合体拿地,缓解资金压力;或自己设立基金,募集社会资本,补充从拿地到开发等阶段的资金投入。另一方面积极推进物业资产、购房尾款、酒店物业等基础资产的资产证券化,购房尾款为标的资产证券化集中爆发。同时,百亿企业成立资产管理平台,依托持有物业运营获得增值收益,更以轻资产化的商业运营与资本深度融合,分享大资管时代的发展红利。另外,部分百亿企业凭借独特的PPP发展模式,获取发展资金,如华夏幸福。

此外,百亿房企充分利用庞大的上下游产业链优势,打造金控平台,将业务领域渗透至金融业,取得资产端的竞争优势。2016年,百亿房企搭建金融平台,通过参股或成立证券、保险、基金、金融租赁等金融公司,完善金融牌照布局。

结论:综观房地产行业的2016年,房地产市场前三季度一路高歌猛进,已奠定了百亿企业全年的业绩高涨局面。百亿企业领先的市场驾驭力和更高的资源集聚水平也为其未来发展奠定了良好基础。但在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下,房地产行业风险加速集聚,二线城市投资过热、三四线城市库存压力难解、资金面宽松导致拿地杠杆率攀升等等,均为房企未来的持续发展埋下了巨大风险隐患,应引起行业足够重视。百亿企业在保持规模快速提升的同时,更应谨慎防范运营风险,避免在行业调整期遭遇业绩下滑甚至陷入困境,错失发展良机。

石红凯 本文来源:网易房产 责任编辑:石红凯
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