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全美房租持续走高 住宅型REITs渐成投资者新宠

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近期虽然美股市场显著反弹,但投资者仍然对自2018年10月初以来的这轮大幅调整心有余悸。由于经济衰退几率增加、股市波动性提升,风险较大的投资品种将导致持有者“夜不能寐”,风险较小的品种料将成为投资者的新宠。

近期一系列数据显示,全美房租正在快速走高。有分析机构指出,房地产投资信托基金(REITs)分红主要来源于租金,美国是REITs最成熟的市场。在美联储加息前景不确定的大背景下,REITs,特别是住宅型REITs由于其流动性高、收益稳定、风险较小,将非常具有投资价值。

租金涨势明显

房地产研究机构Zillow近期发布的报告显示,居民(家庭)将收入的32%以上用于房租的美国地区数量正在快速增加,美国15%的居民居住的地区租金平均比美国其他地区高出29%。

Zillow分析师表示,全美租金上涨的趋势十分明显,在过去的五年里,美国的租金水平中位数上升了11%,很多在美国收入中位数水平之上的居民将其收入的28.2%用于支付租金。Zillow警告称,当租房负担超过收入的22%时,会导致社区更多的人无家可归。如果租金负担超过收入的32%,就会导致无家可归率的快速上升。

有美国媒体强调,近期美国工资增速远远赶不上租金增速,对于需要租房的美国中产阶级家庭来说,要么住得更小,要么搬得更远。根据美国国家低收入住房联盟(NLIHC)2018年年度报告,一名获得联邦最低工资水平的全职工人需要在一年中的52周内每周工作大约122小时,其工资才能负担平均市场租金水平的一处两居室住房。

Zillow美国租金指数(所有房屋)显示,截至2018年11月,美国房屋租金中位数达到1449美元/月,为2011年11月编纂该数据以来的新高。2013年11月,美国房屋租金中位数达到1300美元/月,五年累计涨幅达到11.5%。

研究人士表示,美国可租房源特别是公寓的数量低于预期,美国经济、美联储货币政策和资本市场的状况也影响了租金水平。考虑到美联储继续加息的概率较高,高房价以及供给不足短期内难以改善,预计美国租金涨势仍将持续。

住宅型REITs被看好

REITs分红主要来源于租金,即便美国利率上升会影响地产价值,但不一定会使REITs收益减少。分析人士预计,由于入住率上升空间缩小,租金上涨将是推高住宅型REITs的主要驱动力。美国财经网站Real Money专门为此撰文称,分红型股票每季度分红一次,而一些住宅型REITs甚至可以做到每月分红,投资者可以放心持有,“晚上可以安然入眠”。

摩根大通发布的2019年REITs研究报告预测,2019年REITs的总回报率预计约为10%,其中包括约4%的股息,估值有望增长约3%。摩根大通称,如果未来市场“风险消除”,REITs将因为市场风格转换被更多视为“防御性”资产,而现在恰好是介入的不错时机。报告表示,最看好住宅类REITs,因为“需求广泛”。

摩根大通还强调,“千禧一代”居民更倾向于组成新的家庭,并带动住房需求。考虑到近期住房销售活动的低迷、更高的抵押贷款利率、更高的房产税等因素,房市状况更有利于租房市场。简单地说,“更多家庭正在组成,但是他们更多倾向不买房”。

部分基金经理也判断,如果美联储加息周期已至尾声,REITs将是未来前景最有利的资产类别之一,特别是REITs2018年第三季财报表现普遍优于预期。在当前财报季,当许多行业的企业下调未来业绩预期时,预估REITs在2019年的业绩将加速增长,其中住宅型REITs具有相对更高的成长性,目前对于长线资金来说是很好的进场机会。

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