每经编辑 祝裕
□ 吕 韬
楼市融资全面收紧！出路在何方？
7月12日，发改委下发通知，直指房企海外发债！
发改委本次下发的通知内容不长，算上标题、落款加日期，一共有600多字。
俗话说，字越少，事越大。
发改委通知一共4条内容，其中效果最强、影响最直接的当属第1条，即房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
一句话给房企海外发债定性定调：
海外发债可以有，但只能借旧换新，想外资内引，储备余粮，逆周期投资拿地，做大做强，不好意思，没门！
为了达到第1条的目的，在接下来的第2、第3条里，发改委还着重从备案登记、信息披露等环节，加强审核力度，进一步约束房企海外发债。
通知进行到最后，第4条里，发改委还不忘提醒房企，照照镜子，看看外债比例，借债期限合不合理，不合理的，要小心，要慎重，稳妥再稳妥。
前几天才说过，信托收紧，找银行；银行收紧，去海外。
这才几天，没想到，海外融资居然也收紧了。
实际上，3、4月小阳春之后，5月房企的国内融资其实就已经开始受阻。
5月17日，随着明确收紧房企融资的标志性文件——银保监会23号文下发，房企一方面在国内“抢融资”（信托、贷款能做的赶紧做），另一方面，全行业调转船头，转战海外。
看数据一目了然。
6月，房企海外融资397.5亿元，环比5月大涨436%，环比增幅4倍多！
据克而瑞数据，2019年上半年，房企境内外发债融资总额一共4286亿元，其中，境外发债2883亿，占比达到惊人的67%！就占比而言，比2018年高出近20%。
要知道，海外发债可不便宜啊，发债成本比国内贵67.8%。
就这么贵，为了储备余粮，为了活下去，该借还得借。
不过，7月12日之后，该借还得借恐怕要变成想借借不了，以往可以“高息揽储”，现在只要目的不纯，连“高息”的机会都没了。
在国家统计局公布的房地产到位资金里，不难发现，融资量排第二的那项叫自筹资金。
信托、部分银行贷款、海外发债、国内发债、ABS等等，这一系列最近收紧，被“封”的融资渠道，几乎全部隶属于自筹资金。
可能有人会说，看房地产到位资金明细，不是还有其他融资途径么？
自筹资金凉了，定金及预收款，个人按揭一样玩得转啊。
此言差矣。
调控新方向是控制融资端，这个融资端，不仅限于房地产企业，还包括购房者的融资。
另外，6月，房贷利率2019年以来首次增长，市场利率在往下走，房贷利率却逆势走高，定向加息不言而喻。
控房贷走量，提利率走价，量价都控制，妥妥的融资端调控！
而且，从央行这几天公布的贷款数据来看，居民侧融资端调控效果，已经开始显现！
7月12日，央行公布2019年上半年金融统计数据，数据显示，反映居民房贷的居民中长期贷款占比（占全部贷款的比重）跌破30%。
前6个月，居民中长期贷款占人民币贷款比重，为28.4%。
作为对比，4月（小阳春那个月）居民中长期贷款占比为40.8%，5月为39.8%。
接下来，利率上行，成本走高，居民借钱的欲望会大打折扣，如果再加上控房贷增长本身，这无疑是双重调控。
未来，房企想要指望定金及预收款，个人按揭等和购房款相关的资金“活血化瘀”，可能不太现实。
更严峻的是，房地产企业正面临还债高峰期。
据万得数据，2019年下半年，房企有1706亿元债务要还；2020年，全年有4430亿元需要还，2021年更是有多达7155亿元要还。
大把钱要还，全渠道融资被封，房企到底怎么办？
还是有些办法。
级别尚可的头部中下游房企，还可以搭上市便车，缓解一下饥渴。
截至2019年6月，在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、奥山控股、新力控股在内共增至7家。
没办法上市，也借不来钱的中小房企，如果现金流扛不住，只好卖地，甚至“卖身”了。
大房企，只要不是自己作，控制拿地节奏，其实是受益于这场融资风暴的。
当然，实在没办法，还想尽快回笼资金就降房价，降到让有资金的人，心满意足为止，不需要房贷，资金想必也能凑够。
深圳不再公布房价！意义不大！
销售端调控见过，融资端调控现在也有了，让房价“消失”这种调控办法，真心没见过！
深圳就上演了一出，不公布房价的新式调控！
7月13日，据《经济日报》，深圳楼市唯一官方背书，素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台，从4月份开始就不再公布新房和二手房的成交均价、成交总金额。
现在，如果打开深圳市房地产信息平台会发现，确实已经没有了任何价格信息，只有成交量、成交面积等数据。
唯一和价格有关的一项是价格指数。
也就是说今后，深圳官方平台完全和国家统计局同步，只有新房、二手房的价格指数。
未来，如果想看深圳房价去哪呢？
那只有中介第三方机构了。
深圳官方为什么突然不公布房价了呢？
据《经济日报》报道，深圳市住建局回应称：由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。
确实，以前在深圳官方平台查看房价信息，几乎就是一条直线，连心电图该有的脉冲都没有。房价长期稳定在5.4万元，上下幅度波动几百元。
这一个房价数据，基本上已经失真。
然而，尽管失真，但失真已经两三年了，前年不取消，去年不取消，为何今年取消呢？
有种说法是为了对标兄弟城市的做法。
经过查实，几个主要城市，除广州看不到房价信息，东莞仍有总价和成交面积，间接可以获得房价信息。
佛山看市场行情（子目录）的话，是只能获得成交信息，没有房价，但佛山房产信息官网的新房和二手房子目录里还是有详细的房价信息。
也就说，除了对标广州以外，深圳其他兄弟城市还没有完全“下架”房价。
当然，说“下架”房价纯粹是为了控制市场情绪大起大落，从而稳定市场预期，可能也站不住脚。因为深圳官方房价，两三年来都是横着走，已经很能够稳定预期了。下架了，效果可能不见得比留着好。
所以，深圳官方不再公布房价，实质意义并不大。
说回真调控，房企全渠道融资受限之后，据澎湃新闻报道，某TOP10房企投资部门人士说到：开发商没有钱就不会疯狂拿地。
对TOP10来说，钱少了，肯定不会疯狂拿地，但对于非TOP10来说，融资寒冬，其实不止拿地，连活下去可能都成问题。
房企融资难，居民融资缓，房地产市场肯定要继续往下走，但要知道，监管层真正的目的，不是把房地产行业彻底打入冷宫，而是长期横盘，最终通过经济增长、收入增长，抹平差距，自然消解泡沫。
所以，未来，如果楼市太凉了，可能还是需要暖一暖，当然局部太热了，自然也得冰一冰！
本文来源：每日经济新闻
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