网易首页 > 网易房产 > 正文

租房市场大整顿:赚差价租金贷急刹车

0
分享至

  不久前召开的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议为2020年楼市政策定下了基调。其中一条就提到要培育发展租赁住房。12月25日,住建部、银保监会等6部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),从严格登记备案管理、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务等多个方面提出具体要求,为租房市场良性运转保驾护航。

近年来,我国住房租赁市场快速发展,其中长租公寓更是一路狂奔。但今年以来,长租公寓爆雷潮频发,北京商报记者近日在调查中也发现,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。因而,此次《意见》明确加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的监管,无疑是对这一现象的急刹车。

中介不得赚取出租差价

发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人……住房租赁市场野蛮生长下,既有繁荣景象,也“藏污纳垢”,时而发生侵害租客合法权益的问题。《意见》主要意在规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

例如,《意见》还强调规范租赁服务收费。比如,房地产经纪机构、住房租赁企业应明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,由当事人签字确认;房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金;住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

同时,由于交易主体鱼龙混杂,完善租赁主体登记备案、平台核验等工作成为从源头规范租房市场的关键环节。对此,《意见》提出,要严格备案登记管理,从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,应当依法办理市场主体登记。

值得注意的是,此次《意见》对于机构外的租房主体也作出备案规定。其中,转租住房10套(间)以上的单位或个人,也应依法办理市场主体登记。“这对于一些个人房东出租房源等行为有较好的规范作用,同时也使各类房源后续能够得到更全面的监管。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

实际上,《意见》发布前,地方已有规范措施落地。比如,今年10月10日,北京市住建委发布《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》,规定违规发布房源信息3次以上的租赁主体,不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息,并作出同一房源不得由同一家机构重复发布、房源上网超30日需下架等规定。

严管“长收短付”等经营模式

2019年长租公寓爆雷潮频发,付不出租金、无法偿还客户欠款、上万名租客和房东被坑等事件屡见报端。从盈利模式来看,当前长租公寓的常规盈利来源主要是“托管业主房源-转租给租客”所形成的租金差,以及面向租客提供的增值服务,在此基础上,房源基数越大,盈利空间越大。同时涉足金融化的特性,也将长租公寓推上了规模与发展的“快车道”。在各路资本大鳄争相布局背后,其带来的风险也不言而喻。

此次《意见》明确,将加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

中原地产首席分析师张大伟表示,过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”,从租售并举开始,到最近两年的跑马圈地,出现上市+爆雷,市场都认为这是政策鼓励的,但今天住建部明确发布政策表示,这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管,这是历史第一次。这也代表了这类型业务将很难被资本青睐,对于市场来说,这种一旦被监管了资金池,长租企业将会全面撤退。北京商报记者从北京银保监局处了解到,《意见》落实工作是由北京市住建委牵头,未来肯定会落实。

据不完全统计,2018年至今,已有不少于25家长租公寓因资金链断裂破产。比如,今年8月,拥有4.5万间出租房的南京乐伽商业管理有限公司由于资金链断裂宣布破产。据悉,该公司要求租客一次至少支付半年以上租金。不少一次性缴纳一年房租的租客在公司破产后,面临剩余租金打水漂的困境。

《意见》也在监管层面明确,对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案等方式,防范化解风险;依法查处违规违法行为及无照经营、价格违法行为及垄断协议等行为。

“其实,解决企业资金问题,除提前透支还有其他办法,关键是要广泛了解租客需求。”严跃进建议,比如,鼓励更多企业参与租金证券化,提高资金使用效率,盘活住房租赁存量资产;同时,部分公寓企业可积极争取“租售同权”服务权限,这样即便提高房租价格,也能吸引很大一部分承租人。

不得诱导承租人使用租金贷

长租公寓近年来问题不断,被业内视为新兴行业狂奔的“后遗症”。北京商报记者近日在调查过程中发现,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。例如,长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支持的四种付款方式中,月付形式只能选择“分期月付”,有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源,只能选择接受“租金贷”服务。

而此次《意见》专就“租金贷”乱象作出整顿要求。比如,开展住房租金贷款业务,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配;住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款;不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等。

“应该说,租赁领域的金融风险是这两年才出现的问题。”严跃进说,租金贷产生,很大原因是从事长租工作的机构盲目扩张所致。“不少机构高价从房东这里收租房源,然后以押一付一等优惠条件低价租出,以此来增加待租房源吸引力。然后中介方利用贷款机构提供的一次性大额贷款作为资金源,收租房源,继续扩张。但公司资金链一旦断裂,租客权益势必受损。”

不久前递交赴美上市申请的青客公寓,其“租金贷”服务占据了公寓房源签约的“大头”,招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓已与11家金融机构达成了合作,其租户的65.2%使用了分期付款服务。

“作为承租人,首先要注意合同跟谁签,出租人和房租收取人是否相同;除了房屋租赁合同外,是否有诸如借款合同、代偿协议等;同时,明确中介服务费收取办法,是明确缴纳服务费,还是以贷款偿还抵扣中介服务费等。”卓纬律师事务所律师孙志峰建议。

为进一步化解租赁金融端风险,《意见》还要求金融监管部门做好贷前调查,评估借款人还款能力,确定融资额度;加强贷后管理,审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆等。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐 刘瀚琳

相关推荐
热点推荐

赵丽颖被曝已在上海给孩子报了幼儿园!为了带娃,推掉很多工作

金牌娱乐
2021-06-18 09:41:06

直击福耀玻璃股东大会:股东提及分红过高 曹德旺:可用分到的股息再买

每日经济新闻
2021-06-17 22:05:14

900元随便摸,1500可陪睡,超过25万大学生以性换租的背后?

宇哥情感
2021-06-14 18:19:02

黑龙江男子河边捡到AWM狙击步枪?民警:这可是真枪!

军武速递
2021-06-18 09:44:51

哈弗大狗车标全民征集!网友:狗头保命?

智能理财小助手
2021-06-18 06:46:16

字节跳动经营业绩曝光,去年净亏损达450亿美元

边际财经
2021-06-17 20:11:34

十年了,中国没有乔布斯

首席人物观
2021-06-17 18:40:47

07年闫妮被售楼员看不起,指了一套:1200万的房,闫妮:那就这套

人物迹mark
2021-06-17 20:12:07

华为6G面临落后,国际巨头亮出6G系统,速率比5G快50倍

精彩综艺大放送
2021-06-18 01:08:31

重磅!美俄总统联合声明+蓬佩奥点评

经济人
2021-06-18 13:08:35

中国空间站接受17国申请,日本被归为第3世界,俄罗斯高规格待遇

大鱼侃天下
2021-06-16 22:38:12

大难临头各自飞? 蔡英文想拦都拦不住 美军航母逼近台湾近海

张殿成
2021-06-16 15:56:14

王思聪懒理风波现身KTV,吞云吐雾心情不佳,女伴被指不如孙一宁

正能量瓜总
2021-06-18 12:07:30

2600亿金融大佬,挥泪甩卖中

大猫财经
2021-06-18 07:49:13

茄子和它天生一对,蒸一蒸8分钟能出锅,鲜到流口水,好吃不上火

斯佳丽的小厨房
2021-06-18 08:05:02

我陪奶奶到外地治病,十多天后我丢下奶奶,气愤不已自己回去了

小聂生活
2021-06-18 10:54:49

孙一宁15岁旧照曝光,打扮成熟酷似太妹,网友:难怪王思聪会吃瘪

社会de记忆
2021-06-18 12:02:31

很多女性不愿过夫妻生活,这是为啥?男性朋友赶紧了解一下!

南三讲娱乐
2021-06-18 06:30:02

18岁参军,娶叶帅长女,91年成副总理,03年从人大退休,今95岁

民生论坛通达天下
2021-06-17 19:47:44

网友拍到的洪欣,皮肤瘪满脸皱纹,现实中就是个50岁老人了

悦心时尚
2021-06-17 14:26:10
2021-06-18 17:52:52

头条要闻

拜登欧洲行白忙了?普京就中俄关系表态 德法意也表态

头条要闻

拜登欧洲行白忙了?普京就中俄关系表态 德法意也表态

财经要闻

体育要闻

欧洲杯离谱一幕:"刘星"真是个大漏勺

娱乐要闻

34岁依旧娇俏!杨幂扮古装女侠

科技要闻

你买了多少?京东618累计下单金额超3056亿元

汽车要闻

全新奥迪A7L配置公布 标配空气悬架/全轮转向

态度原创

艺术
时尚
教育
亲子
家居

艺术要闻

百岁翻译界泰斗许渊冲先生去世,一生都在追求美

选秀玄学:没出道的选手会混得更好吗?

教育要闻

网易教育携手学而思网校直播解读2021高考

亲子要闻

关于“宝宝吃米粉”的四个常见误区,你犯过几个?

家居要闻

海天一色豪宅250㎡卖7300万 可以边吹海风边烧烤