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涨租、吃差价、违约赶客……部分长租公寓平台乱象调查

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  题:涨租、吃差价、违约赶客……部分长租公寓平台乱象调查

近来不少业主和租客反映,有互联网长租公寓平台存在趁机涨价、吃差价甚至违约赶客等情况。这是否属实?是何原因?又该如何治理?新华社记者展开调查。

  部分长租公寓平台被反映有乱“吃差价”等现象

近日,一名北京租客反映,其房子2月21到期后因为疫情无法换租,原价2360元,自如管家告知续租一年需多330元,涨幅13%,她无奈续租一个月,加上服务费后房租3000多元。最近收到涨租通知的并非个例,北京、上海、成都等地不少自如平台租客都有相关投诉。

自如方面回应称,出现涨价个例多为长租换短续导致,租金价格变动仅为个别租客情况。同时,为解决租客租房难题,自如也率先在2月为长租改短续的用户,提供一定的便利措施,包括短续优惠、无责退租、服务费减免等。

还有平台被指以疫情为名索要优惠“吃差价”的情况。记者了解到,2月起陆续有业主接到长租公寓平台蛋壳公寓通知,要求免除疫情期间房租。一名知情人透露,蛋壳要求北京业主免租一个月,武汉业主免租三个月,同时还要求到疫情结束后再补交拖欠业主的房租。据记者调查,天津、上海、南京等地部分业主自接到此类通知电话后再未收到房租。

另一方面,租客能从平台获得的优惠却非常有限。一名租客称曾要求平台免租金,被告知最多免10天。对蛋壳、青客等平台要求业主给予免租、减租、延期付款等优惠多,却对租客仅给予小惠且强制折算成平台代金券等做法,多名业主与租客表示质疑,“差价是不是都进了平台自己的口袋?”

此外,记者发现有不少租客反映,租约未到期即被长租公寓平台要求“自己主动退租”“找个地方换租”,理由是“疫情不可抗力”。还有业主曝光其与某长租公寓平台工作人员的电话录音,平台方提出希望业主能免违约金提前解约,同时将平台此前配置的家电“购买”下来,理由也是“疫情不可抗力”。

中国人民大学法学院副教授朱虎表示,相关企业不得以“疫情不可抗力”理由随意豁免自己应履行的合同义务。依法律规定,企业义务是否可以豁免,取决于“不可抗力”程度。从实际情况看,长租公寓平台对业主缴纳房租的义务并不受疫情阻断。另外,企业主张变更与租客之间的合同,也不应超出防疫所必需的程度,更不能侵害租客合法居住权。

  企业盲目扩张、经营模式单一,资金压力加大

去年10月,蛋壳公寓招股书显示,2019年前9个月,公司通过“租金贷”模式获取的租金预付款,占公司租金收入的80%。业内人士认为,长租公寓平台近期乱象集中表现为“资金饥渴”,这种情况与对“租金贷”的依赖直接相关。

所谓“租金贷”,即租客与金融机构或平台签订协议,长租公寓企业一次性获得金融机构预支付的总房租款,租客此后分期将租金支付给金融机构偿贷。在有稳定客源和收入的情况下,这一模式保证了相关企业现金流,有利于实现“高价收房,跑马圈地”快速扩张。有房屋中介负责人告诉记者,部分企业惯以高于市场的价格租下业主手中的房源,在短时间抢占房源后再抬高租金获利,这种模式就依赖大量使用“租金贷”。

但业内人士也强调,“这种模式风险较大,一旦手中房源空置增加,资本风险急剧升高。”2019年底,住建部等6部门发文要求住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30% ,超过比例的应当于2022年底前调整到位。据记者了解,此前蛋壳、青客等企业的“租金贷”占比都超出要求不少。

受疫情影响,今年春节后复工时间推迟,租房需求减少,空置率上升。易居中国数据显示,近八成长租公寓企业表示疫情期间出租率与营收同比下降一半以上。长租公寓行业资金压力增大,依赖“租金贷”的部分企业所受压力更大。

浙江大学公共管理学院土地管理系系主任吴宇哲认为,长租公寓“先租再赁”的“吃差价”模式下,营利手段单一,疫情突发,企业经营成本上升,营利渠道贫乏,缺乏有效应对压力的措施。

  稳健发展需靠更好服务、控制风险

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,长租公寓为扩张牟利盲目依赖“租金贷”,由此对企业资金、对相关业主和租户利益都会带来风险隐患。

易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒,长租公寓企业使用“租金贷”应适度,绝不能形成依赖。“长租公寓后续发展需管控金融操作,进行市场压力测试和空置率带来的风险测试。”

当前已出台相关金融优惠政策帮助企业减轻压力。明源地产研究院首席研究员艾振强认为,相关平台企业不能,也不应依赖业主减租、延付等方式,企业应立足于自救措施。他说,当前不少租户虽被阻隔在家中,但未来租赁需求仍存在,可积极利用网络短视频平台进行宣推,同时举办相关便利优惠活动,提前蓄客。

1月26日,银保监会发布通知,要求对于受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮等行业,不得盲目抽贷、断贷、压贷。鼓励通过各种方式支持企业战胜疫情灾害,随后各大银行纷纷出台延长还款期限、减免逾期利息、信贷重组等政策。

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