“新型共有产权房”5年后可全产权交易

为合理引导市场预期，严格落实“房住不炒”，北京土地公开出让首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式供地。

北京市规划和自然资源委近日发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

引人注目的是，这3宗地建设的共有产权房，将改变“封闭管理循环使用”的原则，购买者持有5年后可将全部产权份额上市交易，政府只取回共有部分份额的原值。

　　房住不炒

　　购买后5年内不得转让

公告明确，这3宗地将设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

记者获悉，政府持有商品住宅产权的份额，将由土地竞买人现场竞报确定。宗地内的每套商品住房政府产权份额一致，此类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房，初始购房人仅支付个人产权部分购房款，房屋面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售，购买之后5年内不得转让。

对此，业界专家表示，通过实行此种方式，可有效减轻购房者负担，充分满足居民自住需求。“5年内不得转让”则再次表明了政府坚决抑制投资投机性购房需求的决心，对落实“房住不炒”定位起到有效推动作用。

　　打破封闭管理

　　产权可上市政府只取原值

对于此类共有产权商品住房购买后的出租或再出售，公告中明确，已购住房用于出租的，租金收益全额归购房人所有。所购住房再次上市交易时，购房人持有的产权份额与政府持有份额一并出售，购房人可按市场价格转让，买家也将获得该住房100%的产权，政府只是按所占份额原值取得购房款。

专家表示，在房屋转让阶段政府仅按住房原值收取购房款，不参与房屋溢价分成，充分体现了让利于民。

在此之前，北京上市的共有产权房如果拿证满五年，虽然可按市场价格转让所购房屋产权份额，但要么是同等价格条件下被代持机构优先购买，要么是转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。而且再上市的过程中，个人份额无论是出售给代持机构，还是出售给其他符合条件的购房人，都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额，政府份额也不得出售和购买。

　　引导房价预期

　　设定地价上限约束预售价格

这3宗地出让的补充公告还强调，政府部门将严格执行《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门〈关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》规定，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

业界分析，无论是设定地块出让时的地价上限，还是重申政府对于开发建设单位房屋销售价格的管理，都体现了政府对于合理引导市场主体理性竞争、促进房地产市场健康发展的目的。

为提升商品住宅建设品质，此次补充公告中还明确提出，当政府持有商品住宅产权份额达到预设比例后，将转入高标准商品住宅建设方案的评比。企业要在现场竞价日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分，评分的标准包括：绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等。

上述竞买规则体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。开发商可以因为利润不高而不去高价拿地，但既然拿地了，就必须提供高品质的房屋。