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房产中介洗牌加速 链家存隐忧

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房产中介行业从来没有像今年这样风起云涌

房产中介行业从来没有像今年这样风起云涌,充满动荡和变局。

7月21日,链家董事长左晖宣布与重庆大业兴置业顾问有限公司合并,称此举将进一步巩固链家在西南市场的领头羊位置。

业内专家在接受《中国经营报》记者采访时表示,链家加速并购凸显的是房产中介行业竞争激烈,市场压力升级的现状,行业洗牌正在加速,传统中介和新兴中介都在加速抢夺市场。而链家疾速扩张背后存在资金、经营管理等多重隐忧,不容忽视。

频繁收购 统一管理成挑战

据悉,链家与大业兴合并后,将启用“LianJia。链家”的全新品牌标识,将以15%的市场份额稳居重庆市场第一,线下门店在今年年底也将达到300间。除此之外,大业兴一手业务也会和链家一手业务进行整合,将打造一二手联动渠道、新房代理策划、新房电商等多种模式,新房业务综合实力也将居于重庆第一。

左晖表示,房产交易市场量级已达每年10万亿元,存量房资产管理与房产金融市场规模已达200万亿元,在移动互联网技术快速发展的大背景下,一个能够汇聚市场中最优秀经纪人的大平台呼之欲出。

业内人士指出,随着链家先后合并了成都伊诚、重庆大业兴,大西南的局面已经打开,而且在上海、南京、苏州、杭州、武汉、长沙均已稳居市场领导者地位,围绕交易最活跃的“长江经济带”的布局已基本完成。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示,链家并购相应的中介机构,说明其在2015年的战略扩张思路是清晰的。通过对一些区域性中介机构的资源整合,能够使得链家快速进军此类区域市场。可以预见的是,链家会通过其卓有成效的管理来促使中介行业业务的升级。

对于链家的大肆扩张,克而瑞研究中心研究员傅一辰分析称,与德佑这类南方公司合并,能使链家获得这些公司旗下的门店、房源资料,间接覆盖这些城市,而扩大版图或为链家未来上市估值加分。中原地产首席分析师张大伟也认为,相对于“自身繁殖”的扩张模式,资本推动下的大肆收购,更适宜于冲击上市目标的链家。

要求匿名的业内分析人士指出,如此频繁收购中介公司,在中介行业上也是比较罕见的。收购后存在统一管理方面的挑战,而目前中介行业正受到互联网等技术的冲击,传统门店业务是否能够“永葆青春”,仍然存在不确定性。

记者了解到,2015年链家计划进入8个新地区,构建“全国房产O2O大平台生态圈”。链家网CEO彭永东3月初透露,链家的O2O平台目标是在2017年突破1万亿元交易额。

扩张背后:中介行业竞争升级 压力空前

实际上,链家的并购动作绝非个案,中介行业的整合大幕已经拉开,行业洗牌正在加速。

3月2日,58同城宣布斥资2.67亿美元并购安居客。3月11日,世联行(21.78, -0.17,-0.77%)投资4.2亿元入股Q房网。受访专家告诉记者,链家等的扩张行为其实不难理解,在房地产低迷时期,企业只有做大市场份额才能更好地活下来。

“2014年,房产中介行业面临整个交易规模的下跌。目前,中介机构面临多重困境,第一,中介机构业务相对单一、盈利空间不大,若没有大规模、多维度的业务分支,容易在市场运作中处于被动;第二,中介机构若想通过扩张传统业务来实现规模提升,速度比较慢,风险也比较大,通过企业之间的兼并收购则能够实现大规模的快速扩张;第三,中介行业的收购模式有横向收购和纵向收购两种,前者是对同类业务企业进行收购,后者则是对产业链各个环节企业进行收购。”严跃进对记者表示。

在激烈的市场竞争和严峻的行业困境下,传统中介内战已起。“2015年将成为中介行业洗牌的分水岭,哪种模式最终胜出我们拭目以待。”思源地产董事长陈良生此前公开向链家、中原等业内竞争对手叫板。

“2.7%的二手房交易佣金是北京二手房中介行业的潜规则,但实际上是超额利润。”陈良生说,“我相信思源地产可以打败链家地产[微博],在未来的半年时间里,二手房交易佣金的水平就会从2.7%降到1.5%,思源地产可以改变行业的潜规则。”陈良生信心十足,“1.5%的佣金水平可以让中介公司产生合理的利润,同时还能保障经纪人的合理收益。”

而针对链家地产大幅提升经纪人提佣比例至70%,陈良生直言“提佣比例达到70%在行业内根本做不到”。

思源地产还表示,在互联网技术的冲击下,中介行业“去门店化”以及打造交易平台会成为趋势,这显然与链家重视门店的理念背道而驰。

而传统中介内战之外,互联网平台也对链家等展开了一系列攻势,包括爱屋吉屋、Q房网在内的互联网平台纷纷发力线下,大打价格战,奋力争夺二手房市场份额。

对此,傅一辰认为,房产经纪行业的百家混战已经接近尾声,未来的运营模式之争中,对于链家这种线下门店与线上平台相融合的模式而言,如何借助O2O平台导入更多客源,增加线上收益占比,是其未来需要重点解决的问题。

“中介行业最终会上升到运营模式的竞争,当然也会产生在资本支撑下的不同阵营之间的火并和竞争,最多两年就会迅速完成行业整合。”北京房通网科技有限公司副总裁杨皓预测,经过两年时间的整合,中介行业将形成全国性的寡头公司,而传统的中介机构将被“灭掉”,或被“平台化”。

地产经济学家邓浩志表示,在互联网冲击下,传统的房地产中介正面临整合的阶段,“变”势在必行,至于怎么变,现在的传统房地产中介正处于一种探索阶段。

世联首席技术官黎振伟则表示,电商和传统房地产中介会长期存在,不会相互吞并,也是未来的发展趋势。“中介和电商合作能扩大客户源,还能更精准寻找客户,通过线上交流克服信息不流通的状态。中介、开发商以及电商也能实现利益共赢。”

链家棋局存多重隐忧

左晖此前在公开信中透露,链家正在谋划万亿O2O平台。

对此,有分析认为,链家正在加速推进在全国各地的布局,并将新板块纷纷嵌入到链家网和链家系统中,以期打造万亿级O2O平台,无疑在下一盘很大的棋;但疾速扩张背后,竞争压力和资金补给等问题,则是链家在发展过程中不容忽视的一系列重大考验。

首当其冲的便是资金问题,加速扩张背后无疑需要大量的资金投入。

有消息称,目前链家金融已经沉淀资金35亿元。中投顾问董事、研究总监郭凡礼指出,就目前来看,链家可能存在资金短板,链家为了扩展业务动用了35亿元的金融资金,这可能会带来坏账,增加管理成本。

“传统融资方式的融资成本高,链家可以努力寻求低融资成本的新资金来源,同时尝试转变其粗放的扩张模式,提高扩展的效率,试着更多地采用合作模式扩大影响力而不是高成本高风险的收购模式。”郭凡礼建议。

受访专家还表示,链家与其他公司合并后在经营管理方面的多重挑战也不容小觑。

第一,频繁并购后,公司之间会存在争夺管理权、话语权的隐患,产生不必要的内耗,同时,公司文化与价值观的统一管理难度加大、成本提高。

第二,频繁合并虽然在短时间内达到了增加市场份额的作用,但链家采用打通线下门店和线上平台O2O模式,和门店相比,线上收益目前较小,且O2O平台未来具体能导入的数量也尚未可知,经营效果需要时间检验。

左晖称,“我们在未来3年时间会把2亿城市人口的区域作为目标市场,这个市场年不动产交易额大约4万亿元,其中一二手交易各半。我们希望把链家平台上目前一二手比不足20%提升到2017年的50%左右。”

而过去许多代理公司都在尝试解决“一二手房联动”的问题,但大部分都不成功。一方面是客观环境因素,另一方面是自身原因。业内声音认为链家想要实现“一二手房联动”的难度巨大。

此外,为了应对“野蛮人”爱屋吉屋的横空出世,链家将租赁业务完全分拆出来组建丁丁租房,并以免租金的方式抢占市场。但据称丁丁CEO俞建洋此前自曝,丁丁租房两个月至少亏损了1亿元。丁丁租房的表现也被业内称为“鸡肋”。

要求匿名的业内专家对记者表示,“目前丁丁租房免租金的做法,实际上更多是一种营销、揽客的做法。而且风险比较大,容易引起行业相关协会或组织的抗议,会被定性为不正当竞争。对于此类模式,业内其实并不太看好。”

张大伟还指出,链家在北京成功后,优化了对顾客的服务。其中一种功能是增加经营的成本,让竞争对手再难生存,而且亦可提升新来者的门槛。但这种做法现在又反过来增加了链家把这种服务移植到其他城市去的难度。

“链家新去的城市,除上海、深圳外,楼价都只有北京的三分之一,而二手的交投也没有北京那么活跃,再加上收佣比例多没有北京这么高。链家在这些城市的收入,很难支撑北京链家一样的服务。”

业内对于链家的企业文化也存在异议。“链家要求员工迷信公司的模式,不可质疑公司的决定,人人只能做公司的驯服工具,乐于只做一颗螺丝钉,这对于企业来说,是一种巨大的财富。但这种流水线的运作,对于个人来说,将来可能失去独当一面的机会。”张大伟指出。

就上述具体问题,记者多次致电并发邮件采访链家集团品牌部负责人,截至发稿,未获回复。

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