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绿城中国冲击1400亿元销售额

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■本报记者 王丽新

时隔8个月,再见曹舟南。

“现在我能睡着了。”曹舟南告诉《证券日报》记者。

今年3月下旬,在北京一家茶馆,彼时,作为宋卫平的接班人,绿城中国的总裁,曹舟南告诉记者,“睡不着”是常态。用他的话讲,“只要有一块地套住,绿城就再也没有机会了,万劫不复。”

7个月之后,绿城中国开启反周期拿地模式,不足两个月时间里连拿10余幅地,耗资近300亿元。仅北京一幅地块,就将180亿元货值收入囊中。700亿元计划拿地金额已经快花完,每一分钱,曹舟南都花的精打细算,用他的话说,我自己花钱不眨眼,但对公家的每一分钱都很敬畏。

由“初时艰难”,到“恢复元气”,再到“良性发展”,曹舟花了三年时间。时至今日,曹舟南才放下担忧,绿城的步伐也更为稳健。他直言,2019年,绿城的销售规模,利润规模都将上一个台阶。未来,百亿元利润或许不是梦。毕竟,绿城的代建业务平台每年至少为集团贡献12亿元利润,未来规模将递增。

接下来,曹舟南将再做一件大事,即继全面预算管理之后,推行事业合伙人制。同时,调整产品线,向60%的项目要利润,要周转率。

完成了土地换仓和加仓之后的“千亿绿城”,要走的路已然清晰。

逆周期集中拿地补仓

土地补仓,是绿城中国2016年以来便一直扛着的压力,直至今年四季度,这一压力才算暂时卸下。

2016年,全国地王频出,一、二线核心城市典型地王超过50宗,有机构曾统计,高溢价地块超过330多宗。彼时,绿城的股东结构刚刚稳定,三、四线城市压了不少货,账上的资金不足以支撑绿城去拿高价地。退一步说,即使绿城当时有充裕的资金,曹舟南也不会再拿绿城去冒险。

市场变化给了绿城机会。在曹舟南接手绿城的三年里,以往三、四线城市最难卖的库存,曹舟南把其换成了790亿元现金,这是绿城中国如今现金充裕的重要支撑力,也是能够瞅准时机,一举进入逆周期拿地模式的重要砝码。

但是,曹舟南几乎忍了一年时间,才下场拿地。这期间,绿城的投资团队也曾先后到年初较为火热的一、二线核心城市周边看地,但终未出手。这期间,多方压力曾先后造访,责问绿城为何还不补仓,但曹舟南坦言,最终股东还是很给力,理解也给予支持。

进入今年三季度后,土地市场走向与曹舟南的判断开始呈现出一致性曲线时,绿城开始在土地市场集中发力,而且多城齐发。其中令业内津津乐道的是,11月初,绿城拿下了北京总价86亿元年内总价最贵地块,而且是以低于绿城的预期拿下的优质土地。为此,曹舟南在北京坐镇了一个星期。

截至目前,今年绿城在全国已经拿地超过20宗,拿地金额超过600亿元。据曹舟南透露,启动这一波拿地投资周期后,补充的可售货值超过1265亿元。

“在房地产黄金时代,土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1:3。如果是好地,配比关系是1:2,但土地红利消失后,现在北京有些地块这一配比关系甚至为1:1.3或者1:1.4,这个变化很可怕。”曹舟南解释道,在地产黄金时代,10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量,好地花10亿元,可以产生20亿元销售货值,但现在,在北京、深圳这些城市,10亿元买的地只能产生13亿元销售货值,土地红利已消失。

但是,“我们现在拿的地,哪怕房价下跌30%,仍有抗跌的能力,还有空间。”曹舟南称,明年,绿城还将拿出700亿元拿地,权益拿地金额支出大约占一半。值得一提的是,在曹舟南力推的全面预算管理体制预算下,预计接下来现金流充裕,一旦市场有机会,绿城现在有能力抓住。

提高盈利加快周转率

土地实现换仓,可售货量储备由三、四线城市转向一、二线城市后,接下来,绿城有意增加对中端产品线的投资,甚至可能会建立中端产品的品牌。

按照曹舟南的设计,绿城的产品线结构将维持“橄榄型”模型,即“二六二”。具体来看,即“20%继续为绿城品牌做价值,哪怕微亏,我都认了;60%部分是做盈利项目,追求周转率和盈利空间;剩余20%可以尝试做第二品级产品,就是在中端产品里做’性价比’最高的产品。”曹舟南如是称。

调整产品线的背后,是试图平衡市场环境、财务指标与销售规模增长的考量。“绿城原来的受众率太窄,2%的顶端人才买得起绿城的房子,产品精雕细琢,定价太高,投入成本也很高。”曹舟南直言,经历过三年大调整之后,“在建安成本方面,我们已经可以与中海对标,甚至有些项目比中海还低。”

基于现在拥有的营造能力的优势,绿城可以适当扩大受众面,曹舟南计划把受众面扩延至5%,这意味着绿城未来将有一批总价比以往高端产品低,’性价比’高的中端产品入市。

不难看出,这是基于居住需求投放的产品,也是能够换取销售规模的项目。对于规模的看法,曹舟南也在改变,“不得不承认,规模虽然是虚的,但是意味着行业地位,我也开始重视起来。但是,企业的核心竞争力是产品的营造力,纯粹靠资本运营、规模增长,抛开核心竞争力,做得越大,死得越快。这两年,绿城会将规模稳定在1200亿元-1500亿元。”

值得一提的是,无论是利润规模还是销售规模,其他房企不可比拟的绿城中国独有的核心优势则是待建业务,预计今年将创下300亿元销售额,每年拿到的代建费将转化成纯利,预计每年至少12亿元。

而对于非销售型的持有物业的轻资产化,曹舟南已把酒店等持有物业集中起来,组建绿城资产集团,力争通过金融化、证券化等方式,盘活存量资产,换得低成本资金。

时至今日,绿城的业务已经完全走入正轨。用曹舟南的话,2019年,绿城将迎来“爆发期”。

布局妥当,收获期将至,令曹舟南操心的,是人才管理和市值管理。

“明年要集聚力量推行事业合伙人制。”曹舟南向《证券日报》记者透露道。

目前来看,绿城的发展已得到各方股东的认可。曹舟南向《证券日报》记者透露,“我与宋总(宋卫平)经常微信交流,尤其在市场波动时”。曹舟南甚至开玩笑称,“我和宋总现在靠眼神就可以交流”。

看来,对当下绿城的发展,作为联席主席的宋卫平和刘文生都是满意的。

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