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房地产企业推新乏力 明后两年限价房大规模入市

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一般来说,元旦与春节所在的1、2月都是楼市供应最为低迷的时期。但近两年楼市出现了“开年抢跑”的现象,在业绩压力下,一些房企为了能够更从容地完成全年销售任务,不乏采取错峰销售的方式,提前“下手”,为下半年冲刺减压。但房企抢跑的现象似乎只是昙花一现,从2018年1月份来看,房企推新盘开始出现乏力,北京楼市中可选择的新建住宅楼盘数量十分有限。

现状

供地减少 新盘恐断档

亚豪机构的数据显示,2018年1月,北京商品住宅市场预计仅有5个项目入市,其中包括金樾和著、御景湿地以及永泰·西山御园3个纯新盘,以及玺萌壹號院、北京城建·北京合院两个老项目后期。

记者查询北京市住建委网站信息发现,2018年1月,仅有3个住宅项目取得预售证。1月5日,京投发展·檀香府136套房源取得预售证,全部为住宅产品,拟售均价为48632元/平方米。其他两个为东坝的和光尘樾、昌平北七家的融尚未来项目。

1月新盘供应的减少,也是延续了2017年的整体行情。亚豪机构数据显示,2017年北京商品住宅市场仅有118个项目入市,同比减少162个,月均入市量仅不到10个项目。2017年,北京仅新增商品住宅供应22538套,供应面积329.87万平方米,创下自2006年北京开始执行预售管理制度以来的历史供应新低。

究其原因,亚豪机构市场总监郭毅认为,土地作为商品房的生产资料,土地供应的下滑,对商品住宅供应规模的萎缩造成直接影响。最近几年,北京住宅供地量逐年减少,2015年和2016年两年时间,北京仅出让65宗住宅用地,规划建筑面积1095万平方米,甚至比2013年一年的土地交易量还要低,因此令2016年和2017年的商品住宅市场面临“无米下炊”的尴尬局面,同时带来了地价高企、房企惜售和楼市全面高端化的市场现状。

商品住宅市场供应以中高端改善产品为主的供应结构,使得大量刚需客群不得不寻求在北京的二手市场和环京区域解决居住需求。亚豪机构称,北京新房、二手在整体市场中所占比重达到1:9。我爱我家的数据显示,北京、上海、深圳三个城市在2010年就已进入存量房时代,2017年全国已有24个城市二手房交易量超过一手房。2017年在北京,4个购房者中有3个购买的是二手房。

未来

明后两年 限价房大规模入市

自3月开始,北京新房市场的供应局面将打开突破口,郭毅认为。

2018年北京新房市场供应增加的主要动力来自于土地市场的开闸放水。数据显示,2017年北京共出让71宗住宅用地,创造了近4年的新高。商品住宅规划建面达到739万平方米,其中可售纯商住宅产品占比46%,共有产权住宅占比42%,另外还有84万平方米租赁型住宅产品。

值得关注的是,未来可售商品住宅与共有产权项目均规定了限售价格与面积,郭毅认为,“多重成本压力之下,唯有时间成本可控,因此2017年成交的这些宅地也将在2018年开始启动上市步伐。而大量限定房价项目的入市,令明年的房价水平总体可控,有了这些限价产品的价格对冲,对于高端项目在价格及签约上的管控也将逐步放松,而这些高端项目在资金压力下,2018年的入市积极性将会大增。”

因此,限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅以及租赁型住宅也将成就2018年北京新房产品供应的多元化,从而承载刚需、改善、终极置业等全方位购房需求,在这一局面下,吸引原本被分流到二手市场的刚需及首改人群向新房市场回流,2018年,二手市场仍将继续承受重压。

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