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楼市交易进入淡季 今年住房租赁市场或迎来井喷

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在一季度楼市成交情况同比普遍下滑的情况下,租房市场在2018年一季度却迎来了首个成交的小高峰。

在一季度楼市成交情况同比普遍下滑的情况下,租房市场在2018年一季度却迎来了首个成交的小高峰。58安居客房产研究院近日发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》便显示,多地租房市场3月出现明显升温。对比春节前半个月(1月31日-2月14日),春节假期结束后的半个月内,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)的租房需求分别增长了179%、188%、253%和283%。近期忙于争抢人才的杭州(楼盘)、长沙(楼盘)、武汉(楼盘)、成都、重庆(楼盘)、西安(楼盘)等二线城市租房需求增长也超过了180%。其中,广州租赁市场一季度成交情况比去年增长了41%。

实际上今年年初,广州市教育局便发布消息称,2018年广州将率先推进“租购同权、学位到房”。而随着4月中旬以来,同城各区陆续出台积分入学办法和义务教育阶段学校招生工作细则征求意见稿,标志着“租购同权”的相关细则被进一步明确,由此也使得广州这座在2017年省会中人口流入排名第一的城市,成为租房企业抢滩最激烈的市场之一。

未来十年房屋租赁市场增量将达3万亿元

中国房地产业协会会长刘志峰在某论坛上透露,2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元,随着一系列政策利好落地,住房租赁新征程已经开启。

今年一季度,全国各大城市纷纷出台推动租房市场发展的利好政策。其中,北京便首次发布建设项目规划使用“正负清单”,从政策上鼓励租赁住房,规定四环内将以租赁住房等政策性房为主;鼓励三环外商业零售、商业办公等调整为出租型寓商业办公等,在促进盘活商办存量的同时,也将推动北京租赁市场的发展。而深圳福田区则宣布2018年将供应2500套保障房,棚户(老旧住宅区)将改造深入推进4个,总投资125.4亿元,今年计划完成投资4.4亿元,改造后预计提供38.3万平方米的人才住房,由企业统租运营。其它城市,如成都提高租房补贴标准,规定家庭年收入10万元内可申领;杭州提出3年建设5万套人才租赁房;佛山(楼盘)规定企业自持商品房应全部公开对外租赁;东莞(楼盘)新入户人才可申请租房补贴,每人每年6000元;海南(楼盘)也提出要加快公租房分配入住,扩大租赁补贴保障范围;青海则准备学习广州,推进“租售同权”政策落地。

实际上,有关机构此前已预测,2018年将是住房租赁市场继续大踏步向前推进的一年。据公开信息显示,北京市提出要建290万平方米已供地的共有产权住房,将30%的住宅增量配租给新市民;上海市计划到2018年底,实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房(指1958年前后由政府统一经营出租的私有房产)房源9万套;厦门(楼盘)市新开工1.2万套、新增供应8000套租赁住房;天津(楼盘)、青岛(楼盘)、无锡(楼盘)等城市降低落户门槛,制定人才租房落户政策。

链家研究院发布报告称,未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为,目前我国已经有两省两市租赁市场的规模和发达国家非常接近。“两省”是广东省和浙江省,城镇家庭中分别有47%和41%的家庭是租房居住的。“两市”是北京和上海,分别有37.2%和38.3%的家庭是通过租赁解决居住需求,已达到发达国家租赁市场的规模,远远高于全国25.8%的平均水平。

全国长租公寓品牌已达1200多家

住房租赁市场在商业上释放出来的巨大想象空间,目前已经在全国一二线城市吸引了大批房企、社会资本甚至是金融机构进入。

从一季度的市场监测数据来看,目前的租房行情无疑已经进入到一个逐步升温的状态。中国指数研究院日前向南方日报披露的2018年3月长租公寓市场月报显示,3月十大代表城市中,北京、上海、广州、天津、杭州、成都等租金环比均有上涨。

在土地方面,该月报显示,北京大兴公示了4宗集体建设用地租赁住房意向书,上海成交了2宗租赁用地,竞得企业均为国企背景;杭州成交3宗自持地块,其中1宗为纯租赁地块;佛山成交1宗自持地块,自持比例5%。

正是在各地不断升级的利好政策和土地供应的支持下,3月份的租房行业和企业亦呈现纷纷“摩拳擦掌”要大干一番的态势。3月15日,绿城便宣布首单40亿元住房租赁专项公司债券获批,而保利亦宣布国内首单房企租赁住房REITs(房地产信托投资基金)发行。建设银行(601939,股吧)与海尔集团签署住房租赁合作协议,广东分行已率先推出存房业务,引发社会极大关注。新派公寓则与建行发起资产证券化专项并购基金,金地商置耗资7600余万元收购WarmWarm+公寓,后者目前在深圳共有12个项目,管理房间1670间,多为集中式独立公寓。此外,万科表示要升级长租公寓服务,定义“北居”生活新常态,而麦家公寓则与海尔战略合作,打造长租公寓智能化生态体系……种种迹象表明,今年的租房行业或将加速进入白热化的状态。

来自58安居客房产研究院的监测数据显示,截至今年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。而随着3月以来租房行情的迅速回暖,一大批知名房企和互联网资本已经在抓紧进军长租公寓市场。

在优帕克服务式公寓市场研究中心看来,国内住房租赁市场相比海外成熟市场成长空间相当大,从法律法规、商业制度、服务创新等方面有待进一步完善与提升。实际上,住房租赁市场并非一个简单的行业。住房租赁涉及行业很广,比如装修、设计、家电等相关行业。随着国内租赁政策的不断出台,租赁行业的发展进入新征程。

该中心近期所作的一项研究认为,从一手房交易到保障房再到租赁,房地产行业从一元结构发展至二元到如今的多元结构,这需要整个行业积极关注各类新需求,包括租房的居住证改革、户籍制度改革、租房的商业银行贷款改革、承租者的信用等级评定改革、中高端租赁产品创新等,都会成为未来租赁政策改革的新内容。

分析

金融资本将加快租房市场规模发展

在业内人士看来,租房行业的转型升级势在必行。这给大资本和大机构的进入提供了机会。

秦虹认为,当前国内的租赁市场主要仍存在四方面的问题。首先是租赁关系不够稳定,影响了很多人的租赁意愿。其次是中介服务不规范,导致交易成本高、风险大。租赁市场的很多房源信息可能是假的,还会遇到很多事情被隐瞒的情况,比如缺乏诚信、扣留押金、违规“群租”等。再次是市场发展不成熟,机构租赁尚处于起步阶段。最后是,政府支持和服务欠缺,监督管理不到位。

基于租房行业目前客观存在的种种乱象,有专家认为,未来这个市场必定是大品牌和大平台的天下。正因如此,记者发现,当建设银行广东分行正式宣布在广州启动存房业务以来,便有大批业主在短期内前往咨询业务。由此可见,社会普遍希望行业尽快加强管理规范的需求非常迫切。

在年初召开的一次租房论坛上,刘志峰也表示,随着各个城市租赁政策落地,大型房地产企业、专业化租赁机构必须在投资的所在城市,抓紧土地、金融、房源方面的对接,重点探索有效的盈利模式,并且解决专业人才短缺、运营经验较少、行业集中度低等问题。

面对租房行业的投资风口,金融监管机构今年亦有重大风向出现。央行副行长潘功胜近期便公开表示:今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件,有望今年上半年出台。其中,对于公募REITs推出的时间表,潘功胜透露正在与相关部门研究,他希望能够尽早展开试点。为此,业内人士预计,住房租赁市场将迎来前所未有的发展机遇。

实际上,银行通过金融创新服务来支持租房市场建设的行动,从去年以来已经快速升温。建设银行、交通银行(601328,股吧)和工商银行(601398,股吧)均先后与各大房企或地方政府签署了相关合作协议。而近年来,据有关机构统计,REITs产品规模已呈明显加速增长趋势。华泰证券(601688,股吧)此前的研报显示,截至今年2月7日,交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只,总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上就已经超过前3年的总和。

业内人士预测,随着住房租赁市场发展进入快车道,预计到2025年租金GMV(租赁总收入价值)将接近3万亿元人民币,租赁人口达2.3亿。而金融资本的进入,将加快这一块市场的规模化发展。万科的一位高管此前便对记者表示,租房市场已经成为一片新蓝海,今年住房租赁市场或迎来井喷。

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