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京沪广深等16城市要探索宅地供应多元化

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针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住房和城乡建设部近日印发通知,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

在住房用地供应环节,住建部要求地方抓紧调整住房和用地供应结构。各地要有针对性地增加住房和用地有效供给,切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价;提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

住建部要求,北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。

不过,除了北上广深外,住建部此次没有公开其他12个城市的具体名单。

官方数次提及

“供地主体多元化”的提法今年开始被官方多次提及。2017年12月召开的中央经济工作会议要求,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

今年1月中旬,原国土资源部高层表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

这意味着,政府将不再是住宅用地的唯一提供者,房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

过去多年来,我国城市住宅开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地,然后进行开发并对外销售。其特点一是政府土地部门通过招拍挂方式提供新增居住用地,二是出让对象必须是国有土地,如集体土地须征收为国有土地后方能出让。

政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革,可望渐别土地财政、抑制地产投机,满足住有所居,同时维护不动产市场稳定。

在推动供地主体多元化方面,已经有一些地方政府走在了前面。

北京市住建委相关负责人去年年底曾介绍,北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作,不断拓宽保障房筹集渠道,多主体供给,形成了广泛合力。其中,鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,加大政策支持力度,目前已建设约12万套。

“鼓励国企拿出自有用地建设保障房,是增加保障房的供给渠道,而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示,这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。

京沪广深等16城市要探索宅地供应多元化,下月上报具体方案

集体土地供应与严禁小产权房

除了可以盘活非房地产企业自有土地,农村集体经营性建设用地也是一个可以提供住宅用地的供应渠道。

去年8月底,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土部会同住建部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

北京2017年确定了较为宏大的利用集体土地建租赁房计划,从2017年起的5年里,将供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房。

截至2017年12月底,北京市实现集体地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。

上海也早在数年前就已进行了相关探索,并在部分区域进行了集体土地建租赁房试点。

除了北京和上海早有推进外,官方信息显示,另外11个城市集体土地建设租赁房方案今年年初也获得了两部委的联合批复。自去年8月开始启动的这项试点工作正在进入加速通道。

有一些城市的集体土地建设租赁房试点实施方案中提出了较为具体的建设目标。合肥试点实施方案中称,2017年至2020年完成试点目标5000套,建设面积约45万平方米,其中:2017年底启动试点项目,2018年完成1000套,2019年完成2000套,2020年完成2000套。

广州试点实施方案则表示,至2020年全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

南京试点实施方案中提出的总体目标是,到2020年底建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目,建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右。

利用集体土地建设租赁房虽然实现了多主体供应,但禁止以租代售,防止出现小产权房也成为各方共识。

此前,业界就曾担忧,都是在集体建设用地上盖的房子,如何界定集体土地建租赁房与小产权房的差?如果利用集体建设土地建设的租赁房,产权能够分割,再加上一个是长期租赁合同,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。

合肥试点实施方案中要求,集体租赁住房建设,必须依法履行相关报批手续,房屋建成后只进行出租使用,不得出售,不得转租、抵押、转让,不得改变房屋和土地用途,坚决杜绝变相小产权房。

武汉试点实施方案也要求,对未经批准擅自建设租赁住房、将租赁住房销售、违法用地、违规建设、质量不达标等情况一律依法予以查处,切实防止以租代售、“小产权房”出现,保障试点项目依法依规建设。、

此前,住建部等部委已经要求,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

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