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租赁住房REITs步入稳定发展期

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□本报记者 徐昭

近日,碧桂园租赁住房REITs(房地产信托投资基金)一号第一期在深交所挂牌。据不完全统计,截至目前,我国市场累计发行类REITs和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)超过60单。

专家认为,推进住房租赁资产证券化是监管层发展住房租赁市场的重要内容,对于加快推进租赁住房市场建设起了非常积极的示范效应。资产证券化和REITs是房企转型发展风口,也是未来发展方向。一方面,房地产资产证券化发展将会带来物业经营模式的改变;另一方面,REITs能够帮助住房租赁企业解决转型租赁运营企业资金缺口问题,真正做到“轻资产运营”。

房地产资产证券化将迎更大发展

东方金诚国际信用评估有限公司发布的《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》显示,截至2018年4月15日,我国市场累计发行类REITs和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)共61单,规模合计1533.27亿元,2016年以来呈现高速发展态势,但相比2017年至今RMBS(个人住房抵押贷款支持证券)将近3000亿元发行规模,仍有较大差距。从产品结构来看,CMBS发行840.52亿元,占比54.82%;类REITs发行692.75亿元,占比45.18%。CMBS和类REITs产品性质、产品类型、产品结构都呈现日益多样化的特征。REITs与CMBS聚焦于商业地产、住房租赁、基础设施等行业,从发行人到底层资产均呈现类别的分散性,这与以依托住宅为主体的RMBS存在本质区别。

业内人士指出,REITs、CMBS产品虽直接挂钩不动产,但事实上,从国际、国内案例分析,大部分的发行主体为非房地产企业,也包括制造业、新兴经济以及高科技行业。通过REITS,为实体经济注入了大量血液,解决了这些关系国计民生行业的重资产投资之困,提升企业市场竞争能力。

东方金诚评级副总监俞春江认为,当前我国经济处于转型过程中,房地产领域在一定意义上已进入存量时代,此时加快推进REITs,特别是推出公募REITs已是大势所趋。REITs相关政策逐步落地意味着REITs已经步入政策窗口期,将在住房制度改革和房地产方面发挥重要作用。国际市场REITs已成为较成熟品种,其中REITs虽为权益性证券,但由于租赁相对稳定,以及REITs本身高分红特点,被很多机构投资者均视为固定收益类投资品种进行配置。

俞春江表示,住房制度改革加速推进,住房租赁资产证券化迎来政策性窗口期,REITs有望在住房制度改革和房地产金融领域发挥重要作用。

东方金诚首席分析师徐承远认为,随着住房制度改革目标的确定和住房改革政策的不断出台,REITs迎来政策性窗口期,即将成为加快建立“租购并举”住房制度的助推器,也有望成为我国房地产金融的主流工具之一。

徐承远说,近年来房地产相关资产证券化融资工具单数和规模较快增长,基础资产类型不断丰富。展望2018年,在政府大力推进住房租赁市场、鼓励REITs和资产证券化的政策指引下,房地产资产证券化将迎来更大发展。

REITs助推房企实现轻资产运营

近日,碧桂园租赁住房REITs一号第一期在深交所挂牌,该租赁住房REITs是国内首单达到100亿级规模的REITs产品,也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。此前,已有越秀地产租赁住房类REITs、新派公寓类REITs、旭辉领寓类REITs、碧桂园租赁住房REITs和国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs等获批。

业内人士指出,面对房企庞大的存量,以及融资渠道有限的局面,如何通过金融创新来盘活存量,优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。

“房地产行业融资规模持续膨胀,加大了银行业金融体系的风险。”全联房地产商会秘书长赵正挺表示,REITs本身作为长期股权投资基金,将解决资金错配问题、减少银行体系风险,对房地产企业而言,REITs提供新的融资渠道,实现轻资产运营。

“REITs是链接轻重资产的工具”,中联基金执行总经理范熙武表示,通过REITs来提供生成自己的资产标的,供给自己的轻资产平台进行运营,同时通过REITs把投入的资金在轻资产运营获取现金流收益后予以变现,这样对于集团型企业带来整个商业模式的闭环非常有价值,这一再被市场上众多优秀企业所验证。

徐承远强调,REITs也能够帮助住房租赁企业打开融资渠道,真正做到“轻资产运营”。REITs尤其是公募REITs的逐步落地将会活跃REITs份额的二级交易市场,形成较成熟的商业地产定价机制。此外,投资者的本金退出将变得较容易,REITs产品面临的本金集中兑付压力将大为减轻,从而更加有利于融资人提高资金使用效率和促进实体经济尤其是基础设施、住房租赁的良性发展。

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