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现金流负债率承压 房企谋ABS融资

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现金流负债率双承压

房企急谋ABS融资

□本报记者 万宇 覃泽俊

2017年以来,房企负债水平攀升至近几年的高位,加之银行融资收紧,信用债遇冷,多家大型房企纷纷转向通过ABS融资。机构人士认为,信用债发行趋严,对于房企而言,REITs等资产证券化产品将成为一种有效融资工具,帮助房企降低杠杆率。券商等机构通过内部成立专门的业务小组,高薪聘请人才,在这一领域积极布局。

A股房企平均资产负债率超六成

2017年,中国商品房销售面积、销售额双双刷新历史纪录,碧桂园、万科、恒大的销售规模均突破5000亿元,在销售创新高的同时,上市房企的负债率不断上行,达到了近年来的最高点。Wind数据显示,2017年,A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿元,平均资产负债率达64.56%,其中63家房企负债超过百亿,占比超过一半;34家房企资产负债率已超80%,占比达26.56%。今年一季度,A股128家上市房企负债合计达到6.86万亿元,平均资产负债率达64.13%,负债超过百亿的房企达到67家,资产负债率超过80%的房企数量达到35家。

在香港上市的内地房企负债同样处于高位,碧桂园、中国恒大、融创中国去年总负债分别为9330.57亿元、15195.44亿元、5624.44亿元,资产负债率分别为88.89%、86.25%、90.27%。

在房企负债高企的同时,房企用于偿还负债的现金流同样不容乐观。Wind数据显示,A股128家上市房企中,一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家,占比超过一半,万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。

转向ABS融资

随着楼市调控的深入,房地产行业的信贷环境也持续收紧,2017年房企融资结构开始发生显著变化,中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心近期发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示,去年上市房企公司债占比急速下滑,境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加,房企的融资方式越来越多元化,房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现,2017年多家房企成功发行资产证券化产品,融资金额达492亿元,同比大幅增长86%。

今年以来,房企ABS融资热度不减。华创证券统计显示,截至今年4月底,国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计56单,总发行规模约1509亿元,产品类型包括类REITs,商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)和CMBN。其中,类REITs发行规模687亿元,CMBS发行规模667亿元,CMBN发行规模144亿元。发行利率方面,CMBS发行利率普遍低于类REITs,2017年以来,商业地产资产证券化发行利率均有上调,CMBS上调幅度更为明显。

近期,碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住房REITs产品——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通,这是租赁住房领域首个百亿级资产证券化项目,首期规模17.17亿元。

碧桂园有关负责人表示,从宏观来看,整体融资环境趋紧确实给房地产行业带来了一定的压力,部分公司在资金方面确实面临较大的困难,但目前碧桂园各类融资渠道畅通,且在各类创新融资方式上积极试水,这次发行的租赁住房REITs产品就是其中之一。碧桂园在资产证券化产品方面已经有不少的经验,之前已发行过购房尾款ABS、酒店类REITs以及租赁住房REITs。后续公司将积极参与到各类资产证券化业务中去,在公司有资金需求时,基于各类可用资产(包括但不限于长租公寓、酒店以及应收账款及各类收益权等)发行类REITs、CMBS/CMBN以及ABS/ABN产品。

积极布局REITs业务

一位券商ABS从业人员在接受中国证券报记者采访时表示,银行贷款已收紧,近期房企信用债发行也遇到困难,很多机构投资者对于信用债的偏好下降。

他说:“房地产企业目前发REITs比发信用债更有动力。”首先,企业发行REITs一定程度来说降低了自身的杠杆率,实质是企业把未来的现金流提前兑付了,意味着企业能够得到更高的资金周转率,从而降低企业对银行贷款的依赖性。其次,投资者在购买REITs产品时,关注的是产品本身是否具备足额的资产及未来产生现金流还款的能力,这意味着只要底层资产足够优质,发行主体本身评级对产品发行的影响并不是最主要的问题。最后,对房企来说,发REITs产品可以在不改变资产负债表的情况下,优化企业的财务报表,主逻辑是REITs产品本身具备分散项目风险的能力。

长城证券分析师认为,对于房企而言,REITs将成为一种有效的融资工具,帮助企业盘活存量,加快资金流转,改善公司资本结构,使房地产企业可以在开发运营商和资产服务商之间进行良好的切换。另一方面,REITs可为投资者提供风险较低、收益稳定的投资产品,进一步拓展投资渠道,加速金融市场的发展壮大。

对于未来REITs产品的发展,华创证券表示,由于法律、税制等问题,我国还未迎来真正意义上的REITs。不过,目前国家已加快相关政策出台速度,要求发展REITs试点,或许不久以后会迎来真正REITs产品。

上述券商人士表示,REITs现在已经成为券商业内的“网红”,不少有实力的券商在这一领域积极布局,他透露,一些券商已经在内部成立REITs业务的专门小组,搭建人才团队,并进行培训提高业务能力。与此同时,部分有实力的券商还高薪聘请REITs业务人才,积极布局相关业务。

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