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多城推共有产权房 重构多元住房供应体系

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中国的住房体系正在重构,共有产权房成为发展重点之一。继北京大规模推出共有产权房之后,广东省的共有产权房也在大面积推开。

6月26日,佛山市住建局草拟了开展共有产权住房政策探索试点工作方案,并向社会征集意见。这是继广州、深圳、珠海之后,又一个在广东开启共有产权住房探索的城市。

与此同时,广东省住建厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》,提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策,试点时限为1年。

与北京不同,广东省的共有产权房推行谨慎。相关负责人表示,拟在部分有条件地区先行试点,积攒共有产权房实践经验,形成一批可复制的成果,再以点带面,向全省推广。

共有产权房致力于解决“夹心层”群体的居住需求,但各个城市的具体做法不同,让共有产权房的投资属性和升值空间出现差异,北京甚至出现了一定的弃购现象。

共有产权房是否有助于缓解热点城市尤其是一线城市的住房紧缺和房价高企?恐怕还需住房供应体系的整体配合,包括商品房、租赁住房、保障房等占比的优化。

佛山试验

此次佛山将要推出的共有产权房价格低于市场价10%-20%,以中小户型为主,单套住房建筑面积在90平方米以内。

此前,上海(楼盘)、北京等地均启动共有产权房试点工作。然而,各地因地制宜,并未形成标准化的模式。

就申购人的资格而言,在《上海市共有产权保障住房管理办法》中,将共有产权房,同廉租房、公共租赁住房、征收安置房一起列为上海“四位一体”的住房保障体系。

基于此,上海对申购人的收入做出严格要求:3人及以上家庭人均年可支配收入不超6万元、人均财产不超15万元;2人及以下家庭人均年可支配收入不超7.2万元、人均财产不超18万元。

不同于上海,佛山的申购条件相对宽松,并没有对收入进行限制。根据文件,有两类人群可申购:佛山市户籍居民,没有自有住房或人均住房建筑面积少于15平方米,且5年内没有住房转出记录的中等及以下收入家庭;持有居住证,在佛山连续购买社保5年及以上,没有自有住房的非佛山市户籍家庭或个人。

与另一个大力发展共有产权房的城市北京相比,佛山共有产权房的版本在流通性上也较为宽松。

北京共有产权房推出时出现遇冷现象,或许因共有产权房中的流转只能在体系内进行。北京方案规定,共有产权房在5年之后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易,无法转化成完全产权的商品房。

而佛山市则规定,未来购房人可在出资六成或以上的基础上,继续增购共有产权房的产权份额,直至完全取得产权;购买满五年后可以上市交易,同等条件下,政府享有优先购买权;增购、上市出售或政府回购的价格,应按同时期、同地段普通商品住房价格确定。

分析人士指出,这让佛山的方案有点类似以前北京的限价房或自住型商品房,在5年后补足一定差额,即可获得完整产权,此后也是按照正常商品房交易。对于购房人来说,现在的价格有了一定增值空间,吸引力要大一些。

住房体系嬗变

广东省住房政策研究中心副主任陈洋认为,长期以来我国形成了一种“二元化”的住房供应体系,一头是开发商主导的房地产市场,一头是政府主导的保障房。但大量收入不高又不符合保障申请要求的“夹心层”却面临越来越窘迫的居住困境,迫切需要探索中间型的“可负担”住房产品供应,满足这部分人的居住需求。

中原地产首席分析师张大伟表示,产权共有,可以给“夹心层”群体带来购房的机遇,降低刚需的恐慌,对市场来说有一定好处。

6月27日,广东省住建厅厅长张少康表示,深化探索实施以公租房、共有产权住房等为主的住房保障体系,优先保障环卫、公交等行业住房困难群体,把更多新就业无房职工、异地务工人员和青年医生、青年教师等纳入保障。

共有产权房丰富了住房供应体系,尤其是在满足“中间人群”的居住这一环节。此外,市场中还有开发商推出的商品房、安居型商品房,政府平台推出的人才房、公租房,租赁房经营机构提供的长租公寓、改造“城中村”形成的租赁房等,住房多元供应正在形成。

深圳是率先进行多元住房供应的城市。今年6月,深圳市发布2035年住房规划,将人才房、公租房、安居房和商品房的比例设为2:2:2:4,保障房占比提升至60%,共有产权房也在试点中。

住房的产权亦发生相应改变。过去一边是开发商和小业主所有的商品房,另一边是政府所属的保障房。而在供应主体多元的背景下,产权上出现了多元主体的交叉。政府与个人共有产权,只是其中一种;还有受限制的完整产权如安居型商品房;无产权仅有使用权的租赁房,也是一种。

而在最关键的土地供应上,居于中间环节、非商品房产品的土地从何而来?业内人士指出,过去由政府垄断供应土地,现在则是多渠道发力:政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等。

对于共有产权房的供地,各地均表示要优先供应。如佛山方案便指出,国土部门要依据保障性安居工程年度建设计划,确定共有产权住房用地年度供应规模,编入年度建设用地借用计划,做好共有产权住房项目用地储备并及早落实到具体地块,优先使用存量建设用地,确保足额保障和优先供应。

从公众最为关心的房价来看,共有产权房的大量推出,势必会对商品房市场产生影响。中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,共有产权房大量推出后,商品房的供需将同量缩减,并不会导致房价上涨。

与此同时,因为限定了地价、房价,共有产权房业务会对开发商的利润有一定影响,共有产权房作为保障房的一种,它是使得房地产开发平均利润产生的一个重要原因。

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