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从租金上涨反思租房供给端改革路径

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每经编辑 祝裕

李宇嘉

针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,住房城乡建设部会同中宣部、公安部等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。这其中就包括对住房租赁市场的整顿治理。

近期,房屋租金水平也在明显上涨。根据国家统计局的数据,5月CPI同比上涨1.8%,其中居住类价格指数同比上涨2.2%,拉高居住类价格的主要是房屋租赁价格。5月份,全国房租指数同比上涨2.4%,1~5月份房租指数同比上涨2.5%,二者比居住类价格指数高0.2个百分点以上。事实上,2016年本轮房地产市场回升以来,整体居住类价格指数中,租赁价格指数涨幅更高,租金价格指数月平均涨幅、累计涨幅分别比整体居住类价格涨幅高0.65个百分点和0.77个百分点。

热点城市租金上涨更明显。据房天下租房网的数据,2017年2月~2018年5月,全国17个城市房租价格快速上升。其中,涨幅超过10%的城市有6个,涨幅在5%~8%的有5个,北京(25.9%)、上海(19.5%)、深圳(15.5%)涨幅居前。随着毕业季的到来,房租又要迎来上涨。房租上涨引起监管层高度重视。5月20日住建部部署楼市调控的文件中,首次提出“稳房价”与“控租金”并重,北京住建委年度白皮书也明确提出,将个体房屋租金纳入监管。

2016年以来,随着《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的发布,培育和发展租赁市场,构建“租购并举”的住房新制度,成为我国楼市的长效机制。与此同时,多渠道租赁供应受到政策眷顾,如新增供地配建或“自持”租赁,13个城市试点集体土地建设租赁住房,闲置低效商业办公用房改建为租赁住房,租赁领域银行授信、证券化、发债等金融创新投入力度很大,50多个城市或省份出台鼓励租赁发展的政策,热点城市规划的租赁占到新增供应30%左右等。可见,租赁“供给侧”着墨颇多。

问题是,商品房市场依旧火爆、成交量屡创新高的情况下,短期租赁人口不会爆发式增长。同时,租赁“供给侧”提速,低成本供地、供房备受重视,缘何住房租金价格还会暴涨呢?

笔者认为,很大程度上在于,机构和资本套政策红利,攫取低成本空间价值。壮大规模化、机构化租赁,这是发展住房租赁的重点,政策本意是攻克个体租客和房东“散租”模式下,租赁乱象丛生之弊病,如随意涨租、克扣押金、室内配套缺失、消防安全隐患重重、短期行为严重等。

但是,在资本和机构眼里,土地、金融、税收等政策优惠下,存量空间低成本的租赁是价值洼地。于是,过去市场自发供给的低成本租赁,成为各路资本争相角逐的领域。几乎不到两年时间,京沪深等每一个热点城市都涌现出200~300家长租公寓。据笔者调研,长租公寓大致可分为两类,一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓;二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房,后者靠提高单位面积收益,说白了就是涨租金。

笔者发现,盘活存量房源的长租公寓,租金水平相比改造前上涨50%~200%不等。近期,深圳富士康员工集体发声要求涨工资,跟上房租的涨幅。这一事件暴露出,需要反思长租公寓运营模式及对租赁市场的影响。

特别是,租赁企业兴起、存量盘活主导,对整体租金有明显的拉动效应。无论是补上消防、卫生等安全短板,还是提高居住体验,不仅要投入真金白银,还要大量人力服务跟上,再考虑到税赋及企业盈利,租金上涨是必然的。

事实上,随着收入水平提高,居住消费升级,供给端涌现出配套好、体验性强的租赁房屋,这是需求倒逼供给跟上的结果。同时,85后、90后日益成为租赁市场的主力,他们对生活和居住有更高的要求,租赁供给端升级也有助于满足对美好生活的诉求。问题是,房价支付能力更多受投资需求、货币供给所决定,而租金支付能力则更多受到工资、收入水平的决定。残酷的现实是,作为租赁主力的流动人口、新就业大学生,其收入水平无法支撑租金过快上涨。

以深圳为例,富士康员工的诉求,本质上是基层员工、广大市民支付不起租金上涨的切实反映。据了解,富士康流水线员工的可支配收入在2100~2400元,附近城中村住房单间租金在700~800元,租金占可支配收入的30%左右,刚好符合租金不超过可支配收入三分之一的国际惯例。

2017年,深圳常住居民人均可支配收入52938元,月均收入4411元。按照收入分配“二八定律”,中位数估计就在2500元左右。也就是说,2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。

2008~2017年,城市更新主导的深圳旧改,已将大量低成本的城中村住房拆除,取而代之的是高档商品房。“十三五”期间,深圳计划将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓,这意味着,城中村住房的租金至少上涨50%。但是,深圳常住居民每年可支配收入增幅仅在8%~9%,未来租金/收入比将超过45%。近一半收入用来支付房租,这是深圳1600万租客所无法承受的。2017年,深圳人均可支配收入在全国排第三位,深圳存在的问题,恐怕在其他热点城市也一样存在。

随着“租购并举”上升为国家战略,2017年下半年以来,各省市都发布了住房租房发展规划,谋划了“十三五”及未来大规模的租赁住房筹建蓝图。由于租赁需求主要集中在十几个热点城市,这些城市供地弹性很小、供地成本高、配套难落地,租赁供给更多依赖存量盘活,这是近两年长租公寓蓬勃兴起的原因。但同时,存量盘活也导致租金快速上涨,支付能力下降,衍生出的问题就是,租客大批向外围迁徙,或者打隔断、上下铺、合租和群租等不体面租赁普遍化。

笔者认为,从提高租住质量的角度,盘活存量没有问题,但基于租赁需求集中在中低收入群体、收入对租金敏感等现实,租赁供给的公共属性、政策属性更强。因此,除了发挥市场配置的作用外,更多应该是“补短板”。

过去,地方政府过分重视商品房买卖市场,租赁市场野蛮生长,这也是“售强租弱”、租赁乱象丛生的原因。未来,除了增加公租房建设外,更重要的是加大存量租赁住房(特别是城中村、老旧小区)配套补缺力度,如排除消防安全隐患,配置电梯、物业管理、社区警卫,教育医疗能同权同享等。公共服务“补短板”,降低租住成本的效应明显,这才是供给侧结构性改革的重点,而不是拆了再建、整治后涨租金,这样供给的效率会很低。

(作者为资深地产研究人士)

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