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两年数千亿债务压顶 房企融资忙

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在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规模“积草囤粮”的房企,从今年下半年开始的两年内,将面临高达数千亿的债务偿还压力。但融资环境已由昔日的宽松转为紧缩,房企境内信用债、非标融资等渠道都遭到堵截,融资难度明显增大,海外发债、信托募资等再度升温。业内人士预计,中小房企在2018年将面临困境,不排除有企业被兼并,而对于所有房企而言,降低杠杆率都是目前最重要的工作。

还债高峰来临

上半年的最后两个月,房企被一波发债“中止潮”搅得有些闹心,这些债券发行的目的是为了“续命”,因为从2018年下半年开始,房企就步入了回售高峰期。

据海通证券测算,地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中,2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外,存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元,2019年也接近3700亿元,规模之大史无前例。

之所以有如此之大的偿还压力,是因为2015年下半年和2016年房企曾借着政策红利大规模“积草囤粮”。彼时楼市主基调是“去库存”,加上2015年初公司债发行难度被降低,一些大型房企的发行利率一度低至3%。

房企债券融资需求由此得到释放,发行规模出现井喷。克而瑞研究中心数据显示,2015年监测的108家典型房企融资总规模达1.36万亿元,融资规模是2014年同期两倍。其中,房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式,金额达7376亿元,占比54%;2016年1-11月,108家房企融资总规模达1.12万亿元。而房企债券的期限结构多采取3+2年、2+1年等,也就是从今年下半年开始将大批量到期。

但面对即将到来的还债高峰期,房企还想以低利率融到资已不是易事,甚至连融资本身也受到了诸多限制。2016年10月,新一轮楼市调控拉开大幕,房企发债瞬间跌入寒潮,当年四季度发债规模即比一季度缩水超六成,2017年继续下降,到了今年5月还出现了一波密集的发债项目中止。

“求钱若渴”

这只是房企融资困局的冰山一角。楼市调控以来,针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等遭全面严查,私募资管、银行委托贷款等也不同程度受到严控。克而瑞研究中心数据显示,今年5月,监测的108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%。业内机构还指出,随着4月资管新规的出台,大部分投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。

不少房企的负债率已经拉响警报。Wind数据显示,今年一季度末,我国房企资产负债率上升至79.42%,创下13年新高;资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。有银行业人士曾透露,负债率超过70%就很难得到贷款,这是一条“隐形警戒线”,也有业内人士表示负债率警戒线是80%。国资委主任肖亚庆此前曾公开点名两家负债率超过85%的央企,分别是中国铁物和中钢集团,均是靠钢贸业务虚增规模,引发债务风险。

与此同时,许多房企的现金流也告急。Wind数据显示,A股128家上市房企中,一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家,占比超过一半。

被按住资金命门的房企开始转战其他融资渠道。据中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年前5个月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔、293.72亿美元,与2017年同期的31笔、127.85亿美元相比上涨幅度达到了130%。此外,房地产集合类信托的发行规模也占到全部发行产品的约1/3,但信托融资成本相对也较去年提高2-3个百分点,尤其是中小房企融资成本普遍提高。

降杠杆率为当务之急

另有分析师指出,近两年房企融资模式有所创新,比如购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资,还有其他非标债权融资和民间借贷等方式,这些债务并未计入负债中,房企所要面对的债务危机远超过市场想象。

央行在6月下旬发布的《中国区域金融运行报告(2018)》中就批评房地产企业的高负债率。“一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大,房地产市场长效调控机制有待完善。”央行在报告中如是写道。

值得一提的是,房企兼具金融属性,对杠杆的依赖性强,负债率的失控与房企高杠杆经营模式不无关系。“2018年,房地产企业最重要的工作就是降低杠杆率。”中原地产首席分析师张大伟表示,在规模化竞争格局背景下,非常明显的拿地加速过程也推动了房地产企业的融资需求。但房企因为2016年替换了部分高成本资金,房企资金链依然宽裕,随着调控持续,发债等渠道还有可能收紧,房企的压力将越来越大,2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,其实兑付的风险预警在2017年就已经存在了,但目前政策的持续性超乎预期,至今没有宽松迹象,所以从时间上看,虽然企业对还债高峰期有所准备,但是偿债方面的压力仍比想象要大。“现在购房需求带来的资金回笼速度还是可以的,并不是很尴尬,换而言之,摇号政策持续,市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多,那么兑付压力、部分保证金缴纳压力、部分到期收益兑付压力等,都会倒逼此类房企采取股权质押、增发,或者说以价换量销售。”严跃进分析道。

中小企业受影响程度预计最大。张大伟表示,部分城市调控已影响房企销售,龙头房企压力不大,中小房企将面临困境,预计年内还将会出现多宗股权融资,中小企业被兼并。申万宏源在一份研报中也指出,目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通,信用融资风险统一管控,通过整理房地产存量信用债和2018年新发债券的融资主体变化可以看到,上市公司、央企、规模房企融资比重大幅提高。未来融资压力大时,行业有望加速洗牌。

北京商报记者 程维妙

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