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二手房中介会被消灭吗

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对于中介行业而言,房源是一切成交的基础,如果房东不愿意把房源登记到平台上,那后续开展业务会很难,无中介模式能在多大程度上瓜分市场,还是未知数

与恒大联手进入新房领域后,苏宁没有停止在房地产领域的探索。

不久前,苏宁在其大本营江苏南京(楼盘)成立了江苏苏宁有房科技有限公司(以下简称苏宁有房),这将成为其进入二手房中介市场的敲门砖。

苏宁方面在接受21世纪经济报道采访时提到,苏宁有房将是一个“无中介的二手房交易服务平台”,房源信息完全公开透明,买卖双方可实现自由沟通,是苏宁易购集团旗下全资子公司,以苏宁小店为依托,整合集团线上线下优势资源,为用户提供全流程签约、贷款、过户、交房等服务,按套收费,每套服务费仅9999元。苏宁易购房产频道将于8月正式上线。

“无中介”“按套收费每套9999元”,大大刺激了购房者的神经。

现在一线城市房价高企,房屋总价动辄五六百万元,如果按2%的中介费费率算,中介费随便就会超过10万元,这无疑给购房者增加了很多成本。

“而且很多人认为,总价200万元的房子和总价2000万元的房子,中介做的事情是一样的,为什么却按标的额的一定比例收费,2000万元的房子佣金是200万元房子佣金的十倍。”上海(楼盘)中原地产分析师卢文曦说,老百姓(603883,股吧)对中介当前的收费模式是有诟病的,也因此,苏宁推出的这种按套收费的模式,某种程度上抓住了行业的痛点,有一定合理性。

不过,卢文曦在接受法治周末记者采访时也提到,目前,市场上手拉手交易(不通过中介,买卖双方直接交易)的占比不超过两成,陌生人之间交易大多还是需要中介来为其服务,要想消灭中介,不太可能。

“讨厌中介,又不得不依赖中介”

听到苏宁有房这种“无中介,按套收费”的模式,最近正准备在北京(楼盘)买房的陈畅觉得很不错,“如果有卖家真的愿意脱离中介,双方自行交易的话,我是愿意直接成交的”。

陈畅告诉法治周末记者,她现在每天都处于

“讨厌中介,又不得不依赖中介”的状态中。

“大中介收费太贵了!感觉他们就是跑跑腿,走走流程,随随便便就收十几万元,感觉不值。”陈畅说,自己不想跟中介打交道,可是房源都在中介手里,不通过中介看房又不行。

卢文曦告诉记者,通常市场上85%的房源都在中介手里。

陈畅还觉得,中介一手托两家,就是忽悠,两头骗、两头吃,嘴里没一句真话,体验非常不好。她表示,自己很愿意尝试苏宁这种“无中介”的二手房交易模式。

可是,在现实中,卖家并不一定愿意跳开中介自行成交。

北京的王昭告诉记者,她在卖房时,有两个客户同时想买自己的房子,一个小中介的客户A愿意全款购买,另外一个大中介的客户B需要贷款而且B出价比A低,但自己最终选择了通过大中介成交。

王昭这么做的理由是:“如果没有中介,很多手续都需要自己做,太麻烦。如果买家不是全款而是贷款,贷款手续可能会很慢。另外,万一买家不靠谱,不按时付款或者中间出现其他问题怎么办?我觉得还是找个中介相对有保证一些。”

同样,王昭在卖房后再次买房时,依然选择了大中介,“也觉得贵,觉得中介费不值,觉得中介没做什么,就带着看看房跑跑手续,但内心总感觉有中介相对安全一点”。

王昭也存在对中介不满,但又离不开中介的心态。

“收费和服务内容太不匹配。”王昭说,她买房时付了15万元的中介费,而中介就是最初带她看了3套房,后期帮忙走走程序。

王昭和陈畅的感受并非孤例。

链家董事长在不久前召开的中国房地产经济年会上也坦陈,当前中介行业存在的一个问题是,经纪人和消费者之间还是存在对抗的关系,“我们自己进步的速度赶不上消费者要求我们(改变)的速度。经纪人出门看到消费者后,双方眼睛一碰火花四溅,消费者不相信经纪人,从见面第一天起就想着怎么跳过经纪人,经纪人想着你如果跳过我,我要怎么治你”。

“房价一直在涨,随之而来的是中介费水涨船高,但大家并没有看到中介服务的内容有什么改变,怨声很大。”卢文曦对法治周末记者说,对于怎么解决当前老百姓不满中介收费的问题,他曾给行业协会提过建议,比如中介提供菜单式服务,允许客户选择服务内容;撮合交易的费用是多少,办手续的费用是多少,由客户自行选择。

消灭中介还是改变中介?

苏宁进军二手房市场的消息传出后,有文章称此举可能会“消灭中介”。

“目前手拉手交易的比例很少。苏宁进入市场以后,目前可以切分的是"手拉手交易"的部分蛋糕。也不排除会有一些人在大中介谈好后跳单,去苏宁有房等类似低费率平台交易。”卢文曦说。

在卢文曦看来,苏宁有房的模式击中了二手房中介市场的一些痛点,而且有更多参与者进入市场是好的。

“苏宁做二手房交易的优势很明显,因为苏宁本身的流量很大,作为流量入口,可以有大量客源,不过这种流量优势要想转化为成交,可能没那么容易。”卢文曦说,此外苏宁集团本身有金融板块,二手房签约后可以为客户提供金融服务,也是苏宁的优势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于苏宁来说,通过苏宁小店的模式,实现资源的整合和全流程概念的打造,本身有利于加快市场交易,这一点也是其优势。

“但此类优势是否有足够的吸引力,其实具有不确定性。因为在现实的二手房交易中,部分交易可能是经纪人基于对社区的熟悉程度寻找房源和进行交易的,中介平台本身并不一定起作用,这样也容易架空此类二手房交易平台。”严跃进认为,对于中介行业而言,房源是一切成交的基础,如果房东不愿意把房源登记到平台上,那后续开展业务会很难,无中介模式能在多大程度上瓜分市场,还是未知数。

要靠这种“无中介”模式消灭中介,卢文曦认为也不现实。

“这几年,不少互联网巨头都在进入二手房行业,我想他们可能是不知道这个行业有多苦。”卢文曦认为,二手房中介本质上是服务行业,不能仅仅靠线上信息,还要靠线下服务,如果后来者想要大量瓜分市场,必须做“重”。

卢文曦举了个例子,中介现在的工作之一是帮助购房者“排雷躲坑”,比如要做房源核实,核实房源是否有抵押,核实房源是否是凶宅,帮助买方尽可能排除风险;此外,中介还要和银行系统做良好沟通,比如贷款额度紧张时,个人贷款周期很长,而通过中介贷款会比较快,因为银行每个月都会给大中介留出一定额度。

解决中介行业收费高问题需要充分的市场竞争

但有人对中介的“排雷排风险”表示质疑,认为如果二手房交易中有100个坑,可能中介只是排掉50个坑。

“有些风险中介也无法排除,例如买方交完定金后,房子由于某种原因被抵押,无法继续交易。但遇到这种情况,中介公司的法务部门是可以为买方提供法律帮助的。”卢文曦说。

卢文曦表示,新事物的前景虽然现在还难以预判,但更多主体参与到中介行业中来,可以推动行业作出改变,并且提升行业的竞争程度,对整个行业来说是好事。

“行业存在很多问题,也需要改变,但是从业者本身进行改变的主观能动性是不够的。而苏宁有房的出现,会逼着当前的中介提升服务,让收费与服务最大程度地匹配,并且通过更加透明的服务,让消费者明白为什么收费那么贵。”卢文曦说。

在卢文曦看来,要想改变现在中介行业收费高的问题,中介行业还需要充分的市场竞争,不能有垄断,一旦企业一家独大,费率就低不了。而在充分的市场竞争下,大中介和“夫妻店”都有生存空间,客户可以根据自己的需求,选择中介。

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