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房地产转型的前提是认知革命

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2018年迎来“房改”20周年,历经数二十载的繁荣发展周期,房地产进入“新时代”。大规模开发浪潮渐退,“快周转”理念失效,房价高速增长趋势不再,以“开发”为主导的行业生命周期已达到峰值,加速驶入下行阶段。站在行业变革的十字路口,企业如何把握住转型期的方向盘,已成为当前阶段的考量重点。

7月21日,博鳌·21世纪房地产论坛·第18届年会如期举办,在“房住不炒,中国租赁地产的机遇与挑战”首场主论坛上,中国REITS联盟秘书长王刚、贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领、新城控股集团控股有限公司高级副总裁欧阳捷等就房企战略转型、存量时代增长动力、租赁模式与盈利等当下热门话题进行多方探讨,为行业发展变革献计献策。

房地产转型的前提是认知革命

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领

“走出‘第二曲线’将是企业保持高增长的核心策略,中国房地产企业在‘黄金时代’积累的资源与能力即将失效,从开发向居住生活服务转型是必然,在存量主导的时代,转型的第一步就是转变认知,用增量开发的思路做存量、做租赁难以破局。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领借以查尔斯·汉迪的“第二曲线”概念为基点概括市场与行业的现状,以及房企转型的根本思路。

  存量主导已成定局,向“第二曲线”转轨时机已到

为什么说当下是发展“第二曲线”的最佳时期?对此杨现领从市场数据给出有力的解释。2017年,全国有超过24个城市全面进入存量主导市场,而到2018年,这个数字将会突破40 ,二手房成为供给的主渠道已成定局。除此之外,过去三年,几乎让房企感受到市场下行前最后的“狂欢”,新房交易量一次次创出历史新高,行业集中度极速上升,2017年房地产销售额首次突破13万亿。

抛开市场表象,杨现领一针见血指出,最好的时代往往也是最焦虑的时代,事实上,今天的房企开工率(开工量/房屋存量)出现历史性下降,已由5%的历史峰值下降到不足1%,这个数也远低于均值3.5%。存量趋势无疑正在倒逼房企转型,而在市场下行的历史拐点背景下,几乎所有的头部企业都在谋求转型。“企业长盛不衰的奥秘是在冲顶峰值之前找到‘第二曲线’,转型的最好时机已到来,如果到下行不可逆转的时候再启动转型,无疑将加速企业死亡。”杨现领指出,增量时代开发占主导,存量时代房地产消费占主导,向居住生活服务转型是房企最根本的出路,发展租赁寻找新的业务增长点也是行之有效的选择。

  认知革命是前提,警惕租赁行业三大风险

2015年始,已有一批开发商开始试水租赁,截至2018年,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域(数据来源贝壳研究院《2018年中国住房租赁白皮书》),碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉、华润等开发商在全国范围内大量布局门店,快速拓展长租业务。

“几乎每一个头部企业都在转型,这两年的转型方向是租赁,不过似乎并没有人真正想做租赁,而是把它当作开发的工具,为了拿地、为了融资,这是显然的末本倒置。”谈到房企转型,杨现领感慨目前房企转型做租赁依旧是用开发的思路,而这点显然是认知的误区。

房地产转型的前提是认知革命

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领

用开发的思路做租赁究竟为行业和企业带来哪些弊端?杨现领也做了细致地分析,他认为租赁行业,尤其是房企意欲快速走出“第二曲线”,向租赁市场迸发的过程,需要警惕行业三重风险:首先,把租赁等同于开发。租赁供给的主体在于盘活存量,而不在于增量开发。从国际租赁市场发展经验来看,开发在租赁中的占比是非常低的,无论是市场化较高的美国、日本,还是政府高度介入的德国市场,开发供给租赁房源均在少量,德国市场70%的租赁房源也是来源于私人市场。

其次,把租购并举等同于以租代购。这也是行业普遍存在的一种认知误区,就目前拿地市场比例看,“租”的比重在大幅上升,而“购”的比例大幅下降。这样带来的后果是什么?杨现领指出当住宅的供应总量不增加的情况下,压缩购房的供应比例,潜在供给受限,未来的房价压力依然居高不下。而且,目前一线城市的租赁土地供应几乎集中在五环、六环等远离中心地带的位置,完全与租赁市场需求反向而行。

再次,把发展租赁等同于融资支持。房企惯用的“快盈利”思维,也必将导致行业将精力更多放到“投资-融资-拿房-退出”,而忽视租赁的核心是运营,本质是为消费者提供服务。“租赁是艰难的事情,没有运营能力将会加剧房企转型的难度。完成从开发到居住生活服务的转型,就必须抛弃旧时代的傲慢,从认知上扭转误区。”杨现领指出。

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