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一线城市新开长租公寓暴增35% 已有倒闭企业

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7月22日,贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出,2018年,是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看,行业的机构化率进一步提升,众多参与者纷纷试水住房租赁领域,一线城市新开公寓门店增长率超35%。

《白皮书》指出,从我国住房租赁现状来看,我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力,我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。

在租赁市场纵深发展的过程中,机构渗透率提升,表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有,专业住宅租赁运营机构的崛起。《白皮书》指出,目前在所有房地产领域当中,住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。因此,未来在房地产租赁领域里,住宅租赁机会最大。

按照公寓运营商企业背景划分,可以划分为五大类:创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。其中创业系长租公寓运营商包括魔方、未来域、V领地等;房企系包括碧桂园的BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖的冠寓等;中介系则有自如寓、我爱我家相寓;酒店西华住城家、如家雅住等;还有国企系的东南青年汇。

除了政策监管支持行业健康发展,房源供给也直接决定了住房租赁行业发展的规模。

《白皮书》指出,截至目前,我国共计13.7亿人口,租赁人口1.68亿,租赁房源面临结构性供给失衡的问题,房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例,北京共有租赁人口800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口,供不应求仍是主要矛盾。政府通过加大供给计划,解决租赁房源紧缺的问题。

各地租赁供给规划中,试点城市规划新增/盘活租赁房源超300万套,其中集体土地、城中村占主体,京沪穗深杭规划租赁房源占比超90%。

以北京为例,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》显示,未来五年新增各类住房150万套,其中租赁50万套;上海“十三五”期间,新增170套住房,其中租赁住房70万套,保障性住房55万套,商品房45万套,市场新增代理租赁房源30万套;另外,广州计划未来五年将供应75万套住房,其中60万套商品房,15万套租赁住房。深圳则计划在“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。

从租赁住房用地招拍挂规模来看,贝壳研究院监测数据显示,截至目前,全国共出让自持性租赁住房地块196宗,北京、上海、杭州、天津、广州等23个城市进行了自持性地块的出让,总建筑面积超725万㎡,以每间45㎡计算房间数量,可达到16万间。

其中上海、杭州、北京三个城市的自持性地块数量排名前三。具体而言,上海出让了30幅自持地块,自持建筑面积159万平方米;北京出让26幅地块,自持建筑面积155万平方米;杭州出让58幅自持地块,自持建筑面积147万平方米。

对于未来的展望,《白皮书》指出,C端由买转租人群数量增加,租客在租赁市场停留时间不断增长。以北京为例,北京地区2013年租客的平均年龄为38.09岁,2017年为35.11岁,租客峰值年龄由2013年的30岁下降为2017年的29岁。在贝壳研究院看来,未来住房租赁市场,90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。

与此同时,《白皮书》指出,未来,房地产行业最大的增长点在于住房租赁市场。租赁领域的政策红利不断释放,更多机构参与到行业的建设中来。但同时伴随的是更加严苛的行业监管力度和验收标准。据统计,截至目前,已出现第一批倒闭的公寓企业,资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因,长租公寓关店率达到3.6%。

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