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禁止明租实售可防止租赁房政策扭曲

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近日,杭州、天津相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知,以防止房地产市场明租实售行为。目前各地纷纷出台租赁住房新规,从政策热点可以看出,住房租赁市场将会是下一个热点。

笔者认为,租赁市场处于政策红利期,但仍需同时做好规范调控,尤其是遏制住“明租实售”等行为,不仅有助于保护消费者利益,也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲、变样,从鼓励发展租赁市场的角度而言,也是十分及时、必要的举措。

近几年政府对过热房地产市场的调控从未放松,2018年可谓是房地产市场的调控大年,棚改货币化改革标志着三四线城市去库存任务正式告一段落,据有关数据显示,今年4月我国商品住宅待售房屋面积为28522万平方米,降幅为37.5%,6月份待售面积降幅甚至达到14.7%。

禁止明租实售可防止租赁房政策扭曲

虽然房地产市场进入存量时代,但是我们不得不看清两个现实问题。

其一,房价很难真正下降,出现大众所期望的拐点。

我国房价之所以前期一路高涨,通货膨胀成本上升是部分原因,但也少不了投机者的推波助澜。投机者利用政策空白,扭曲市场供求,导致一二手房价倒挂,部分房地产热门地区二手房价接近新房价格的两倍,虽然进入存量时代,但是投机者紧握房源,价格倒挂的高价二手房市场依旧不能利好住房需求者。

其二,由于我国经济发展水平地区差异性比较大,导致人口流动性较强,租赁市场较为活跃。

随着时代的发展,民众的观念也有所转变,租房住也越来越能为大家认可,且从经济上来讲比买房更划算。据易居研究院50城租金数据,目前全国城市平均每平方米的租金是40元/月,以100平方米的房子来说,每月租金与月供基本持平,但是却可以省下首付的费用,与买房相比,租房一定程度上显得更加经济实惠。

凯恩斯说过有需求就有供给,在租售并举的号召下,只租不售的地块在全国多个城市开始涌现。由于房价依然看涨,有利于资产增值,在目前政策的调控下,只租不售对于房地产开发商来说,也不失为一门稳赚不赔的生意,也不失为一个比较好的选择。

此外,房租未来还有一定的上涨空间,同时由于人们观念的改变,租赁市场或成为房地产开发商们的新奶酪。因而,看准商机的开发商们也纷纷转型做起了“房东”。

从天津、杭州目前出台的新规来看,租赁市场问题主要集中在两个方面。

首先,就租期来讲,允许长租但是明令禁止10年以上的租赁期,以防范明租实售现象。该项政策其实还是意在规制房地产销售乱象,维护消费者权益,也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲变形。

在此前房价居高不下的情况下,难免有开发商为了逐利红了眼,钻政策空子将租期较长的租赁房源变相卖给消费者。

据有关资料显示,北京已经成交过的27宗土地当中就包含70年持有租赁房源,其租赁期限已达到住房期限。这样的情形一旦发生,受损的不仅有地方政府还有民众,仅有企业获利。根据帕累托均衡,其结果就是整个社会福利遭受损失。

其次,从供地来源来看,各级政府将不再是自持性租赁住房土地供给来源唯一的提供者,符合规划权属不变而依法取得的土地、农村集体经营性建设用地都可成为租赁住房的试点。这一规定其实是有跨越性意义的,它意味着政府不再垄断住房供地,供地主体将更加多元化。

租售并行的土地供给将对集体性土地价值产生极大的影响,同时对于大中型国有或者私有企业闲置的土地资源再利用,也能有效地提升整个社会的资源利用效率,并帮助企业回笼资金减少损失。但是自持性租赁房地产产生的效益能否有效地吸引企业新建投资,目前市场还未产生现实的回应。

不过,对于住房需求者和房地产市场整体来讲,这一突破依然可喜可贺。租赁市场的强势介入,对于解决民众住房问题具有国家宏观调控难以替代的优势。市场的逐利行为会引发竞争,竞争有利于资源的有效配置,当租赁市场开始吸引市场流量时,自然会给房价带来降温,这有利于被扭曲的市场逐渐向真实的供求关系靠拢,减少房地产泡沫的积累,使得房地产市场更加健康发展。

总之,自持性租赁房地产作为一个新事物进入房地产,其效益可期,但是依旧需要等待时间考验。希望处于政策红利期的租赁市场能抓住机遇,不要让民众期待得太久。

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