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领航REITs 越秀房产基金再创佳绩

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8月2日,越秀房地产投资信托基金(以下简称“越秀房产基金”,股份代号:00405)公布2018年中期业绩,业绩数据显示,经营收益稳步增长,资产价值持续提升,半年度成绩亮眼。

报告期内,越秀房产基金收入总额约为人民币10.03亿元,较去年同期增长10.3%;其中,物业收入净额约为人民币7.27亿元,较去年同期增长12.7%;基金物业整体出租率保持高水平,不包括武汉物业,原有七项物业出租率达97.9%。同时,物业资产价值得以持续提升,越秀房产基金物业组合重估市值约人民币340.7亿元,较2017年年末增长2.1%。

自上市以来,公司持续每年保持6%以上的高分派率,优秀的业绩表现令其备受资本市场的青睐。今年上半年,每个基金单位全年分派为人民币0.1400元(折合港币0.1615港元),较去年同期增加3.5%。以2018年6月30日基金单位收市价5.27港元计,年度分派收益率约6.1%。

如此亮眼业绩的背后,主要得益于越秀房产基金管理人——越秀房托资产管理有限公司(以下简称“越秀房托“)针对不同市场状况实施更具针对性且灵活的租赁政策。在中国经济平稳增长的情况下,越秀房托把握好广州市写字楼市场供应低谷的良好时机,顺应零售商业市场及酒店公寓市场的变化趋势,充分发挥了基金旗下物业优势。尽管期内上海、武汉写字楼市场有大量新增供应,越秀房托透过实施积极的租赁策略,主动调整业态,实施商户升级,提升服务标准最终实现高出租率。

资产版图全国扩张 越秀房产基金实现跨越发展

近年来,国内REITs风起云涌,成为市场的热点。而早在2005年,越秀地产就前瞻性的发起成立越秀房地产投资信托基金,作为香港首批上市REITs,至今已发展10余年,成为行业竞相学习与模仿的对象。

越秀房产基金“作为全球第一只在香港上市投资内地物业的REITs,之所以可以实现其强劲的跨越式增长,与长期坚持精耕内地密不可分,更与其始终专注商业地产领域,聚焦写字楼、零售商场、酒店公寓、专业市场等资产运营紧密相关。”

越秀房托接受采访时表示,经过十多年发展,通过收购楼宇和优化营运,带来可观的现金流和物业回报,进而提高基金市值,奠定基金稳健发展的成熟模式。目前越秀房产基金物业组合重估市值约人民币340.7亿元,放眼全亚洲REITs,越秀房产基金也能位列前十。

就项目来看,2005年上市时,越秀房产基金拥有位于广州的白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场等四项优质物业。随着基金迅速扩张资产版图,先后收购越秀新都会、广州国际金融中心、上海越秀大厦、武汉越秀财富广场及星汇维港购物中心,在实现基金总资产大规模提升的同时,基金单位的股价也稳步攀升,2018年上半年基金单位的股价最高达到5.60港元。

“只有长期精耕所持资产,提升物业租赁水平,才能实现可持续的收益,最终给投资者每年稳定的分红。”

跨越式发展的背后,越秀房托亦非常注重运营的稳健性,致力于提升物业资产价值,为投资者带来稳定的投资回报。过去的十余年间,越秀房产基金也得到了资本市场的高度认可取得国际评级机构穆迪及标普的“投资级”评级,并陆续入选了恒生综合指数、恒生大中型股指数、高股息指数系列。

2018年,越秀房托主动管理到期债务,拓宽融资渠道,优化融资结构,于4月27日以票面利率4.75%成功发行了4亿美元3年期中期票据,适当引入汇率或利率的对冲工具,控制流动性风险、保障融资质量。

立足核心区 与国家战略同频共振

十九大报告指出,我国经济已告别粗放式发展,进入了高质量的时代,粤港澳大湾区和长江经济带将成为经济发展的两大驱动核心。

正因如此,“要么一线城市,要么正在崛起的新一线城市。越秀房托的项目,全部在心脏地带。广州的珠江新城、上海的竹园商务区、武汉的滨江商务区,都是整座城市新兴经济的发动引擎。”

在越秀房托看来,与国家战略同频共振,将时代变革转化为公司的发展机遇,才是最终为股东带来丰厚回报的核心源头。

打开越秀房产基金在内地的所持物业,从华南首府广州到华东龙头上海,再到华中重镇武汉,公司在内地的布局已经呈现完美的T字型。

截至目前,越秀房产基金8大项目产权面积将近100万平方米,物业全部位于所在城市的核心商业区。

以去年新收购的武汉项目为例,越秀房产基金以22.81亿元入主68层的国际甲级写字楼武汉越秀财富中心,以及为客户提供一站式商务休闲和生活配套服务的星汇维港购物中心。武汉越秀财富中心作为武汉中心城区位置优越的地标建筑,是目前武汉汉口沿江区域唯一一座拥有270度江景的国际甲级写字楼,目前已有标致雪铁龙、美的、日立电梯、雅居乐、蒙牛、Today今天等知名企业进驻。星汇维港购物中心更成功引入“中百生活剧场”超市,满足周边住宅及写字楼客群的消费需求,为商场带来稳定客流。

同时,武汉项目大力拓展招商渠道,团队深度挖掘内部客户的扩租以及上下游业务伙伴的租赁需求。今年上半年,武汉越秀财富中心新签合同面积近2.5万平方米,约占武汉同期净吸纳量的七分之一,位居当地新增甲级写字楼项目前列。

持续领跑 独创“三位一体”发展攻略

由于近年来宏观调控趋紧,机构逐渐将目光放在存量物业的收购上。地产+金融模式如雨后春笋般冒出,而REITs无疑是最理想的工具。精耕十余年,越秀房产基金的模式已是国内REITS的最佳样板,也为国内尚未成熟的商业地产金融化,提供了更为多样化的思路与借鉴。 诸多业内人士就认为,越秀房产基金的业绩表现和业务增长在近年来全面爆发,与越秀房托“商业运营、资本运营、物业管理”三位一体的运作模式密不可分。

“所谓REITs,就是把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。“越秀房托就是将资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化,走出了一条以商业运营为根本,以金融化为出路的商业地产发展之路。”

以广州国际金融中心(简称广州IFC)为例,通过一系列灵活而具有针对性的经营措施,使得广州IFC的综合出租率持续保持高位。上半年广州IFC写字楼高度关注租户动态,积极引进招商平安等稳健型客户,大力支持大厦知名企业客户扩租,稳定了优质客户资源,共计完成1.82万平方米续租面积,续租率达82.5%,平均租金水平达每月每平方米230.0元(不含增值税),继续保持珠江新城核心CBD租金标杆地位。

在零售商场,越秀房托的经营提升策略强调“主动创新”,推出“快闪店、M空间、KOL网红店”等三大举措,有效丰富业态组合,增强客户粘性。例如,今年5月迎来开业两周年的广州IFC国金天地,一方面精心打造[M空间],整合大剧院等周边资源,以文化展览、TED沙龙在商务办公中营造美学与公益氛围,推动写字楼与零售商场之间的会员互动;另一方面,国金天地引入宜家、华为、百事等知名品牌打造“体验快闪店”,为商场顾客提供更多元化的消费体验。持续的营销创新,有效推动国金天地在出租率和租金收入等指标再创新高,会员数量同比增长328%,租金同比提升15%左右。

在酒店公寓方面,越秀房托推动酒店管理团队,加大客户资源整合的力度,开展多渠道多平台营销。广州四季酒店于今年6月成功引入米其林概念,打造全球顶尖海鲜首选,进一步巩固市场标杆地位。雅诗阁公寓国金店则引入科技元素,创新升级机器人iService系统,提供机器人收衣、住客早餐、购物、会所、发票等一系列自助服务,提高住客体验与便捷度,进一步稳定高质客源。较直接竞争群相比,截至2018年6月,广州四季酒店每可售房收入高42.6%。雅诗阁公寓每可售房收入高48.2%。

作为越秀房产基金目前唯一的专业市场项目——白马大厦今年也实施“双百计划”,通过引进100户优质品牌商户,扶持100户内部实力商户,成功吸引数十家品牌商户进驻,租户结构得以进一步优化。

创未来 星级体验开创商务新生态

卓越的战略布局眼光与领先行业的操盘模式,使得越秀房托旗下的物业优势得以彰显。同时,越秀房托始终认为一个可持续的商务生态除了硬件之外,服务的软实力才是稳定经营,吸引优质客户的关键。

广州IFC早于2014年启动“6S星钻服务”体系,以客户需求为出发点,整合物业内外的空间与专业资源,为客户提供360度的贴心服务。 今年,广州IFC荣获LEEDV4铂金认证,是国内第一个以LEEDV4标准获得运营阶段LEED铂金级认证的超高层地标建筑。同期广州IFC全面升级以“至尊物业服务+至尊工程服务”为核心的“双至尊服务”理念,通过规范化的标准及精细化的管理,契合珠江新城白领日常工作需求,进一步提升服务品质。例如,广州IFC新增爱心母婴室,推出“关爱母婴食疗”等系列讲座,得到职场妈妈们的一致好评,将广州IFC打造成一个充满爱的大厦。

据悉,为响应国家“双创”的号召,基金旗下武汉越秀财富中心将率先引进“越空间”共享办公服务,着力满足小规模团队灵活办公需求,为国家中心城市的创业者提供良好的起步平台与可共享的适配资源。“越空间”不仅在硬件上配备各项符合活力型办公需求的设施,会议室、咖啡厅、书吧、手作坊等会议、休憩场所也是一应俱全。

赢现在,创未来。在越秀房产基金交出了一份漂亮的答卷后,越秀房托表示:首家上市与首创模式,让我们赢在了起跑线上,并实现了可持续的发展。强势进入一二线城市,专注于核心地段物业的收购,配以三位一体的创新模式与丰富的增值服务,成就了越秀房产基金跨越式发展,并呈现稳定增长的良好发展形势,彰显了越秀房托强大的运营实力和卓越的战略眼光。面向新经济与未来,越秀房托将继续推进资产提升工程,改善营运效率及营商环境,不断提升服务水准及文化内涵,增强物业软实力,持续实现物业保值增值,保障越秀房产基金长期稳健发展,领航国内REITs,实现全新突破。

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