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房源挂羊头卖狗肉 谁来监管独立经纪人

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常年游离于监管“灰色地带”的独立经纪人,再度被曝光在了阳光之下。北京市住建委等多部门8月9日发布《关于互联网房地产经纪平台整治的通知》(以下简称《通知》),明确要求房源信息发布平台自约谈之日起展开自查,除即刻下架不合规房源外,不得为无营业执照的机构或个人提供房源挂网服务。时隔一周,北京商报记者调查发现,目前在安居客等房源信息发布平台,仍然充斥着大量独立经纪人房源,且没有明确公示营业执照等证明材料,部分独立经纪人甚至存在挂羊头卖狗肉的嫌疑,即标明A公司某项目,实际为B公司某项目,从房源真实性、交易安全性等角度均存在诸多隐患。

谁来为独立经纪人做品牌背书?独立经纪人的服务品质如何保证?谁来为客户的风险兜底?谁来监管独立经纪人? 这一系列问题都有待进一步完善。

房源挂羊头卖狗肉

北京商报记者近日调查发现,在安居客等房源信息发布平台上存在着大量独立经纪人房源,此类房源大多配以精美的房屋图片和低于市场正规中介的报价,有的甚至直接打出了“免中介费”等噱头吸引客户。不过从记者调查的结果来看,绝大多数房源的真实性存疑。

以安居客为例,北京商报记者翻阅二手房频道房源时发现,众多以独立经纪人名义发布的房源信息混杂在寻常房源推荐之间,乍看并无问题,仔细浏览下来实则漏洞百出。

其中,一则张姓独立经纪人发布的名为“金地未未来,精装复式,4.2米层高,15分钟到机场,地铁35分望京”的房源,引起了北京商报记者的注意。

房源推荐详情页显示,该房屋面积为42平方米,包括2室1厅1卫,单价每平方米30714元,总价129万元,房屋性质为70年产权的普通住宅。不过北京商报记者查阅资料获悉,金地未未来现售项目实为40年或50年产权的商办产品,并非描述中的普通住宅属性。同时,关于房屋基本信息以及业主心态的描述与标题房源推荐中的“金地未未来”项目也有所出入,小区一栏下竟写有“旭辉26街区(顺义机场附近)”字样。业主心态的描述中更是出现了“开发商(绿地集团)4.65米+3.75米调高客厅平层”的相关内容。金地、旭辉、绿地在短短几行房源介绍中皆有出现,张姓经纪人到底卖的哪家项目,难以分辨。

除楼盘信息前后矛盾、开发商信息指代不明及相关信息错配外,这名张姓独立经纪人的服务介绍更是让购房者诧异:“所有服务不收取任何费用,无偿提供咨询、陪同看房。案场销售主管:胡漫漫祝您及家人工作顺利!”

背后隐现公司化运作猫腻

带着疑问,北京商报记者先就金地未未来与旭辉26街区项目的关联进行查询,经查阅记者了解到,“金地未未来”为金地集团开发的50年产权商办类项目,旭辉26街区则为旭辉集团开发的50年产权商办类项目;前者位于顺义区仁和镇机场东路澜西园小区南侧,后者则位于顺义区南嶣路南法信地铁站南约700米,不仅地理位置不同,两者之间也并无开发商协作开发关系。而对于房源信息介绍中出现的第三家绿地集团,更是与上述两个项目没有任何联系。

根据张姓经纪人在安居客平台内的预留电话,北京商报记者以购房者的身份向其进行购房咨询。电话沟通过程中,该经纪人表示金地未未来以及旭辉26街区项目房源皆有销售,如果对上述两项目有兴趣,该经纪人可以全程陪同购房者至售楼处看房。记者了解到,该经纪人是同开发商合作的包销,除了他以外还有同事参与此类房源的销售,他们所在公司与金地、旭辉皆有合作,主推金地未未来项目。

“因为是新购买的端口,所以暂时将身份标注为独立经纪人。”该经纪人向北京商报记者如是解释他的独立经纪人身份。至于房源推荐页面中显示的129万元低总价及小于等于0.5%的低佣金,该经纪人解释称,129万元为楼盘项目的成交均价,具体成交价格受购房者实际选择的房屋户型及位置等因素影响,可能稍有差异,房源推荐处设为成交均价是为了吸引购房者前来咨询;至于低佣金的问题,该经纪人则表示购房过程中不收取任何中介费,小于等于0.5%为安居客发布房源信息时佣金选项中的最低水平,他们默认选择最低佣金,也是希望能吸引到更多的购房者。

只收费不监管 平台无责?

北京商报记者从经纪人主页信息了解到,该张姓经纪人在平台内的微聊回复率为70%,资格为最高级五星。

安居客平台显示上述房源信息发布于8月11日,这个时间节点同样值得探讨。

住建委8月9日发布的《通知》,而在8月15日北京商报记者尚能在安居客平台内查询到8月11日的房源,换句话说,此类信息混乱、挂着独立经纪人名义实为公司化操作的虚假房源,在北京市多部门发出整治要求后一周,依然大量存在。

北京商报记者查阅资料发现,安居客已非首次卷入此类风波。去年4月,北京市住建委会同市工商局、市网信办已经对该网站发布的房源信息进行了执法检查。彼时执法检查结果显示,媒体报道中提到的商办类房屋用于居住的信息是房地产中介机构和个人以“独立经纪人”名义发布的,存在违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的情况。安居客网站作为网络信息发布平台,对此类信息未核查,违反了北京市相关规定。同时,北京市网信办责令安居客下架全部涉事房源信息,并要求安居客对今后在网站上发布的房源信息进行充分核实。

不过从目前状况来看,房地产中介机构以“独立经纪人”名义发布房源信息现象再度抬头,而安居客对于房源信息发布者的监管并未有实质性改观。北京商报记者就此采访安居客,安居客回复称,一直以来,安居客都秉承“用户第一”的核心文化理念,绝不姑息个别中介人员发布不实房源信息的行为。近期,安居客平台已经开展全面自查,预计在9月1日前将所有独立经纪人全部房源下架。安居客一直对不合规业务操作保持零容忍态度,并建立了完善的违规与禁发规则制度。同时将在与政府、开发商、房产交易方等行业共建的基础上,加强企业自身产品与服务打造,与政府及各企业积极推动社会公共基础数据库的建设,完善房源核验架构,推动行业真房源体系的建立,共同为用户提供更加可靠、值得信赖的服务。

三大买卖风险并存

虽然近年来传统房产中介的各类负面新闻充斥于媒体和坊间,但是相比独立经纪人而言,传统房产中介在购房者中的接受度仍普遍高于前者。

在业内人士看来,虽然传统房产中介屡受诟病,但独立经纪人模式在目前新房、二手房交易市场中存在的诸多问题,实则更加不容小觑。

首先就是虚假房源信息频发的问题。

资金监管问题也被视为独立经纪人模式面临的大考。

有专家分析称,购房者与独立经纪人产生的相关交易确有风险。因为目前各地房屋买卖的资金监管体系还在做,实际操作中违规收费现象很多,绝大多数购房者还是更倾向于门店的询价和交易。

此外,售后服务问题难以解决也是选择独立经纪人的潜在风险。一位业内人士介绍称,目前有很多独立经纪人采用名义挂靠等方式,委托具有资质的房产中介来办理售后服务,但一旦出现售后问题,独立经纪人可能会逃避,而名义挂靠公司则以各种各样的理由推诿,这会导致买卖双方面临蒙受损失而无法追讨的尴尬局面。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,独立经纪人最重要的就是“独立”,“独立”表现在个人和门店没有制度上的依附关系,即独立经纪人和公司之间不再是雇佣关系,而是合作关系,强化的是中介个体的品牌价值。

相比国内的传统中介来说,欧美国家成熟的独立经纪人显然更为专业,不但具备专业经验,还需持证上岗。

“不过从中国的相关制度来看,房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用,也就是说在中国,房地产经纪人必须以机构名义来承接业务和收取费用,因此天然的‘独立’性就较差,目前国内所谓的‘独立经纪人’,经纪人相对于公司还是一种依附关系,严格意义来看并不独立。”张波如是表示。

在中原地产首席分析师张大伟看来,目前国内购房者在买卖房屋过程中确实有借助独立经纪人的需求,但是并非房屋出售及购房置业的主流。因独立经纪人交易过程中存在较大风险,张大伟表示不建议购房者采取此种方式。

而张波分析认为,独立经纪人是房产中介未来的一个发展方向,但就目前而言,虽然公司型中介行业依然广受诟病,但更适合国内现状。另外值得关注的是,制约国内独立经纪人发展的重要因素还包括缺乏“良好的土壤”,当前国内并没有建立起类似美国的MLS系统,即还不能将不同房地产经纪公司纳入一个体系,也无法实现所有经纪公司在一个网站中共享数据库。经纪人本身获取房东的委托信息依然要依赖于公司,独立的基础性就不够。

而对于未来独立经纪人模式的发展前景,张大伟则表示,独立经纪人在中国要走的路还有很远很远。“我觉得不是十年二十年能解决的问题,甚至需要更长的时间,独立经纪人才有可能更活跃一些。”张大伟如是补充。

北京商报记者 崔启斌 荣蕾

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