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长租公寓爆仓 鼎家资金链断裂宣布破产

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每经记者 沈溦 程成 每经编辑 贾运可

我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告言犹在耳,舆论对“谁推高了房租”的讨论激战正酣。不承想,远在杭州的长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称鼎家科技)突然宣布,因经营不善,出现资金链断裂,目前已经被安排进入破产清算程序。

《每日经济新闻》记者实地走访发现,鼎家科技采用的是近年来流行的“拿房-出租-融资-再拿房”模式快速发展,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。以牵扯其中的爱上街为例,其已经为租客向鼎家垫付全额房屋租金,再按月向租客收取房租。如今,这个平台与租客一起,成为了受害者。

接盘方不愿承担债务

昨日(8月23日),《每日经济新闻》记者赶到杭州文二路耀江文欣大厦8层鼎家科技的办公地。在门口,记者遇到两名穿有特勤制服的工作人员。他们表示,目前公司已无人办公,现场处于无人管理状态。

公司门外以及内部墙上张贴的声明显示,鼎家科技经营不善,出现资金链断裂,无力按期支付业主租金,从租客处收取的押金和预收的房租也无力退还,目前已经被安排进入破产清算程序,涉及业主和租客的债务将另行清算结算,业主和租客可对于鼎家造成的损失通过诉讼途径解决。声明落款日期为8月23日。

记者了解到,两名特勤人员来自西湖区公安部门。对鼎家科技是否已处于破产状态,是否有受害人报警、警方是否已经立案,以及鼎家科技负责人去向等问题,二人表示有关公安部门的信息可去往相应的派出所了解,但其他信息不便透露。

走进公司内部,记者看到现场一片狼藉,办公用具几乎被搬空,地上、桌上堆满各类文件、饮料瓶、零碎物品等。两名特勤人员表示:“一部分是公司搬走的时候遗留下的,另一部分是近几天不断有人上门追问信息了解情况,人多杂乱留下的垃圾。”

另据相关人士透露,早在8月15日左右,鼎家科技就因资金紧张无法兑付房东资金等问题被不少租户和房东上门追问。当日公司财务负责人和几个老总还出现过,但这几天不知道在哪里。

值得注意的是,前述声明还显示,经多方协调,一家名为寓团(上海)网络科技有限责任公司(以下简称寓团公司)的企业被引入解决问题。针对愿意和其重新签约的业主,寓团公司提供了两种补贴方案,但不承担鼎家科技造成的直接损失和相关债务。

记者以租客身份联系到寓团公司,对方工作人员表示:“由于公司正好想发展杭州市场,因此愿意承接相应业务,但并不承接相应纠纷和债务。也就是说我们还是以相应的方式为房东和租客提供租房中介服务,但此前(各方)与鼎家科技的资金等问题与我们无关。”

公司长租公寓超5000间

据《中国房地产报》报道,租户在租房时,鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租,但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(后更名为爱上街)的APP后,该平台(爱上街)一次性将租金支付给鼎家,而租户每月须按时向爱上街还款。据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。

爱上街官方微信公众号“爱上街商城”昨日发布的“关于鼎家平台事件的声明”显示,爱上街作为租客与鼎家平台的连接方,为租客向鼎家垫付全额房屋租金,再由爱上街按月向租客收取房租,爱上街已向鼎家垫付租客全部未付租金。此次事件涉及到通过爱上街平台分期的租客共计243名,爱上街与租客同为受害者,目前正在积极协同租客与鼎家协商确定是否可以实现续租。

《每日经济新闻》记者注意到,鼎家科技发布的资料显示,作为租赁行业的先行者,公司于2009年进入二手房租赁市场,旗下包括“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌。今年2月,鼎家刚刚获得一笔千万级融资,投资方为浙江筑家投资管理有限公司。鼎寓官网显示,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

据浙江新闻报道,鼎家科技资金问题起因是几个股东撤资导致经营难以为继,目前正在按照民事纠纷进行处理。也有相关人士对《每日经济新闻》记者表示,鼎家科技主要是自身经营出了问题,扩张太快。对这种说法,记者尚未得到鼎家方面确认。

业内:行业处微利状态

《每日经济新闻》记者注意到,去年以来,在“房住不炒”“租购同权”等利好政策刺激下,住房租赁市场进入发展快车道,长租公寓行业受到资本追捧。其中,部分长租公寓运营企业通过“租金贷”等方式向金融机构融资,并玩起了“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的游戏,规模快速扩张。此次事件中的鼎家,正是采用的这种经营模式。

实际上,这种“金融+长租公寓”的模式并不少见。今年初,《每日经济新闻》记者就曾调查过上海一家名为“爱公寓”的长租公寓,该公司被曝资金链断裂。彼时,据记者调查,“爱公寓”在未充分告知租客的情况下,与“平安好月付”“元宝E家”等多个贷款平台合作获得“租金贷”,一次性拿到租客合同期内的租金,再以此在市场上拿房,进行“N+1”改造装修后出租赚取租金差。

不过,“爱公寓”终因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而资金链断裂。据悉,“爱公寓”破产案中受损房东、租户上千人,涉及金额近亿元。

“长租公寓是一个管理密集型、人力密集型的行业,管理者必须具有扎实的金融、管理和法律知识。”青客公寓创始人兼CEO金光杰向《每日经济新闻》记者表示,“一些人什么都不懂就往长租公寓这个行业里冲,在拿房和租房中间加个金融工具,疯狂扩张规模。这是对行业、投资人的不负责,必须要对市场心存敬畏。”

多位市场分析人士也认为,目前市场上部分长租公寓企业采用“二房东”模式,先从房东手里拿房,然后进行“N+1”改造装修后出租,通过租金差来获得收益。租金差、房源从获取到装修并出租的时间差,直接关乎其能否盈利和健康运转,一旦某个环节出现问题,运营企业很容易出现资金链断裂问题。

“通过使用租金贷这类金融工具进行规模扩张本身无可厚非,但一定要控制好风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,鼎家科技的破产,集中暴露了部分长租公寓企业违规使用租客信息、租金使用缺乏有效监管等通病。他建议,一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务,金融监管等部门需要及时介入,防控风险。

“长租公寓是微利的,对金融工具的使用一定要稳健。长租公寓企业与房东、租户之间的任何一项交易都要透明,要进行风险告知。”金光杰认为,长租公寓企业只有提高管理运营能力,把账算好,把风险控制好,企业才能健康发展,投资人的投资才会有回报。未来,只有运营效率高、规模足够大的头部企业才能生存下来。

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