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长租公寓出租率达95%才能赚钱

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深圳商报记者 陆剑伟

处在风口浪尖的长租公寓现状如何?深圳商报记者近日走访了多家长租公寓发现,不少公寓保持着九成以上的出租率。受访的业内人士认为,出租率达到95%才有赚钱的可能,少数长租品牌已经“退市”。

出租率高达九成以上

在宝安区新安三路,一栋灰黄相间的房子非常抢眼。这就是微家生活公寓新开的上川店。深圳商报记者走进去发现,这家公寓采用的是清新简约风,天花板是粉白色,墙面刷的是鹅黄色,再加上简洁实用的家私,非常符合年轻人的审美和生活情趣。

以16平方米的D户型为例,月租1800-2000元;最贵的是26平方米的C户型,月租2800-2950元。

尽管这个租金比周边的农民房要高,但是没有空房出租。

据微家生活公寓创始人张新斌介绍,微家在南山、宝安投入运营了四家长租公寓,总体出租率达到了98%。

西乡银田创业园分布着V客、星窝、城家等数家长租公寓,同样做的是写字楼、产业园白领的租赁生意。

深圳商报记者了解到,V客青年公寓西乡银田店共计205套房,现在出租了201套。主力房源是30平方米的一房一厅,占比达到八成,平均租金是2520元;另有55平方米的大复式,平均租金3560元;还有十套小复式,月租1800-1900元。

据该店的店长Billy介绍,V客在深圳开了五家店,平均的出租率在92%。每年的七八月是旺季,春节前后一个月则是淡季。

宅幸福在东门的长租公寓也有不少的复式房,比如实用面积40平方米左右的复式房,月租5500元,主要面向东门老街做生意的和地王上班族。

据门店负责人詹盼介绍,宅幸福在东门、坂田和水贝开设了三家门店,总体的出租水平在93%左右。租客对面积需求不是很大,以适合一两人的二三十平方米的户型最好出租。

“长租公寓已是微利行业”

从深圳商报记者采访的这几家长租公寓来看,普遍保持着较高的出租率,九成是平均水平。

自如提供给深圳商报记者的数据显示,目前接受近3万名深圳业主的房屋委托,累计服务20万深圳自如客,日均出租率达到95%。

截至2018年6月30日,世联行公寓运营项目177个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目出租率超过90%。

“长租公寓的银行贷款门槛很高,银行需要抵押物。而村民自建房是没有红本的,这就给贷款提高了难度。”张新斌坦言,对于小型长租公寓运营商而言,资本“正规军”不好找,多是靠自有资金的滚动操作。

“长租公寓现在已经是微利行业。我们的定价主要依据三个方面。” 张新斌说,“房子本来的租金成本、营销和运营服务成本,还有一个就是改造成本。经过我们测算,在整个8-10年的租赁期内,要保持95%的出租率,才有赚钱的可能,大概5年才能收回成本,剩下的三五年,才是有收益的时期。”

詹盼认为,每家长租公寓的地段租金、装修成本不一样,很难有一个盈亏平衡点,但是九成的出租水平,是应该有的。否则,较难长期坚持下去。

长租公寓“风起”于2010年

58同城数据显示,2016年较2012年,全国租房需求、出租房源供应量增长,均超过了一倍。四个一线城市租房需求较2012年增长了120%,其整体需求量占全国总量的20%。

数年间,龙头企业已初具规模。深圳全市约有500家企业从事住房租赁经营业务。

“深圳很多区域市场租金两年间涨了一倍。比如西乡两年前的租金是20-30元/平方米,现在到了50-60元/平方米的水平。再加上现在市场竞争激烈,投资回报不理想,会影响资本方的热情和信心,拿项目更加谨慎。”一位不愿具名的长租公寓业内人士称,深圳的长租公寓行业最好的时光已经过去了,对小品牌企业更是如此。带着资本来的大企业,还好些。

一些长租公寓品牌在深圳已经消失了。

Warm+的运营主体公司深圳市我们投资发展有限公司,于3月7日变更了股权信息,金地商置旗下的深圳火花时代投资管理有限公司出资1166.7万元占股100%。

2015年在深圳成立的color公寓,在南山区、福田区拓展了数个门店,最终由于产品改造成本高、产品定价策略失误导致空置率上升。目前,color公寓已分散卖盘,官方网站服务器注销。

“小规模企业的回报周期3-5年,大规模企业就长些,要5-7年。” 对于高达九成以上的日出租率,该人士也提出了质疑:“七八月份高峰期应该有九成,过年前后也不过七成,八成应该是平均水平。”

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