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补齐住房租赁信贷管理短板

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近段时间,部分城市房租上涨较快,其原因既有住房租赁市场供给不平衡的影响,也存在资本大规模进入竞相抬高租金等问题,尤其是形形色色的“租金贷”等住房租赁信贷产品蕴藏着较大的风险,需引起关注。

当前,住房租赁市场主要有三类信贷产品:

第一类是商业银行提供的住房租赁贷款。如中国建设银行基于借款人资信状况,采用“信用+保证”形式,根据借款人的工作年限、收入、征信等情况,给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款,利率基本为基准利率。在该模式下,房东一次性收取租金,租客按约定向银行还款付息。

第二类是长租公寓托管机构联合第三方机构推出的住房租赁信贷产品。租客往往要同时签订两份合同,即租房合同和贷款合同。在该模式下,贷款机构发放的贷款一次性付给长租公寓,租客按月向贷款机构还款,房东基本上按月收租。由此,长租公寓托管机构占用房东一部分租金,形成资金池。

第三类则是中小房产中介机构的“租金贷”。比如,一些中小房产中介机构伙同网贷平台,在未经租客同意的情况下,诱骗租客签订借贷协议。租客也需签订租房合同和借款合同,但一般情况下,租客并未意识到借款合同的存在。在该模式下,表面上租客按月付租金,实际上是每月向网贷平台还贷,还存在中介机构非法侵占他人财物等隐患。若中介机构将资金挪用,风险将进一步加大。

对于租客来说,规范的住房租赁信贷产品通过“月付”的形式,能一定程度上减轻租客的经济负担;对长租公寓的托管机构或中介机构来说,也能为其补充一定的流动性资金。但违法的“租金贷”,大大增加了租客的成本。若托管机构或中介机构资金链出现问题,租赁企业无法按期向房东付款,房东和租客的权益都会受影响。近期“爆仓”的杭州鼎家长租公寓就是例证。

当前,金融监管部门对商业银行、消费金融公司的个人贷款在受理调查、风险评价、受托支付、贷后管理等方面都有严格规定,对个人住房贷款还有首付比例等要求。但是,目前尚无对住房租赁信贷的统一管理规定,对中介机构联合信托公司等发放的租房贷款要求并不明确,对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空白。因此,应加强制度建设,尽快补齐住房租赁信贷管理短板。下一步,应根据《个人贷款管理暂行办法》等规定,制定统一的管理细则,明确从业机构管理要求,规范住房租赁信贷行为,加强住房租赁信贷审慎经营,促进住房租赁市场健康发展,维护消费者合法权益。

具体来看,对第一类产品,应大力鼓励。采取正向激励等措施,推动正规金融机构进一步创新产品和服务,同时也应做好资金监控,防范房东利用住房租赁信贷产品套现。对第二类产品,应加强规范,如明确借贷条件、申请方式等,既要方便租客借贷,也要防止过度借贷,将借贷杠杆控制在合理水平。同时,要对沉淀在长租公寓运营机构的资金实行托管或集中存管,减少资金被挪用的可能。对第三类产品应严厉打击。在互联网金融风险专项整治的框架下,深入开展网络借贷风险整治行动,大幅度提高违法成本,加大对违法房产中介及网贷平台的打击力度。

(作者董希淼 系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员)

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