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长租公寓租金分期是好是坏?

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租金争议到装修污染问题,近半个月以来的租赁市场,特别是长租公寓市场,一直处于舆论的焦点。在各类话题中,部分长租公寓项目推出的租金分期业务再度引起争议。租金分期业务实际上是租客以办理贷款的形式,将租金分期还清,从而减轻一次性支付的压力。

一方面是部分长租运营方存在欺骗行为,租房者在不知情的情况下“被贷款”的事例屡被媒体报道;另一方面也有业内人士指出,租房分期是长租项目缓解自身资金压力和运营压力的手段之一。那么,这项业务究竟是好是坏?

少数租客选择分期支付

从公开可见的信息来看,长租公寓租金分期已经推行了一段时间,业内规模较大的自如、蛋壳等长租公寓产品都有相应的分期业务。

记者在自如官网查询得知,目前自如房租分期业务主要通过自如白条进行,分期手续费为6.27%,且只能办理一年期(即共11期)的分期业务,办理后可享受服务费7折待遇。租客需提交押金、首期房租及服务费后入住,后续每月支付当期房租+服务费+分期手续费即可。

官网显示,自如白条系与京东金融进行合作,办理者需要通过京东金融APP按月缴纳余下房租。

自如相关负责人在接受记者采访时表示,分期业务是在合理、合法范围内提供给年轻人更多支付方式选择,该业务的设置,能够为有分期支付需求的租客提供更多选择来缓解现金流压力。

“租客签约是通过APP线上完成,完全公开透明可查”,该负责人也指出,当前只有较少数租客选择分期方式支付房租,绝大多数租客选用现金在线支付。

利用时间差建立“资金池”

事实上,租客通过自如办理租房,既是自如租客办理租房分期业务的过程,同样也是自如ABS基础资产形成的过程。公开信息显示,公开信息显示,自如去年8月发行“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”公开发行,规模为5亿元,今年3月和7月分两期发行的自如2号ABS规模合计为5.07亿元。

自如CEO熊林曾在接受媒体采访时表示,自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流,这部分现金流可以形成一个浮动的资金池,同时,自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率,从而成为自如1号兑付的保障。

“越来越多的租赁企业利用租金的支付差,也就是给付房主按月付,而收取租户按照季度甚至半年、一年的租金,这就带来了租金差”,中原地产首席分析师张大伟表示,租金差的存在成为长租企业建立资金池的重要条件,长租产品开设租金分期业务的目的也是设立资金池,用以回笼资金,如果企业收储几十万套房源,那么资金池的规模会非常庞大。

在国家企业信用信息公示系统网站上,几家大型长租公寓企业均未在2017年年报中披露企业资产状况信息,资金的实际用途尚不明确。张大伟认为,这种资金池的设置有不合理性,如果将资金挪作他用,很可能会产生经营风险。

未来或有更多监管措施

长租公寓分期业务引起舆论热议的其中一项原因在于,一些长租公寓租客在不知情的情况下被办理分期贷款业务,每月缴纳的租金实际变成还贷,对此曾有多起案例被媒体报道。有业内人士向记者表示,鉴于长租公寓目前的现状,未来或将有更多城市对租赁市场出台监管措施。

8月27日,深圳市互联网金融协会发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,指出市场上部分长租公寓中介服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计,在未对租客进行充分风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留,涉嫌非法侵占他人财物,造成租客、房东合法利益的重大损失。

这份风险提示还指出“租金贷”模式的一些特征,包括隐蔽性强,违法类型较多,存在潜在较多的租赁合同纠纷,涉及面广等。少数长租公寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同,将贷款资金扩充为资金池,不断进行租客和房东的资金和期限错配,长租公寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管。

对于“租金贷”存在的风险,风险提示提出,加强授信资质审核和风险管理,严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作,不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。并呼吁广大租客和个人房东应加强金融知识学习,增强自我保护意识。

“自如的消费分期产品符合相关法律法规,并且会明确告知租客”,自如相关负责人向记者表示,自如不会允许强制或欺瞒租客进行贷款的行为,更不允许以此进行违规套利操作,“如果发现公司员工有不当操作,也希望大家能帮忙提供线索,公司一经核实将严厉查处”。

南方日报记者 葛政涵

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