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中国长租市场向何处去

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“我们最大的问题是从来不说租房房源来自于谁,不说租房对象是谁?为什么抱怨租金高?租房对象突然从国际大酒店的租客降到2.8亿没有城市户籍的人身上,所以大家觉得租金贵。”一向发言犀利的任志强日前对长租公寓市场“开炮”。

9月7日,证券日报主办的“新业态新变革新需求--中国长租市场峰会”在京举行,原华远地产董事长任志强,世联行副总裁甘伟,中联基金总经理何亮宇和远洋邦舍常务副总经理俞国泰等参加了峰会圆桌论坛讨论。

这次峰会还邀请业界高管、专家学者围绕“长租公寓是资本的风口还是需求的风口”、“资本和市场该如何融合发展相得益彰”等话题展开讨论,特别是前瞻长租公寓的政策方向、市场机遇以及企业战略定位与路径选择。

长租公寓市场下沉

圆桌论坛一开场,任志强首先提醒大家,其实早在1979年,中国就已出现长租公寓,当时主要针对的人群是境外人士或国内高收入人口。长租公寓2008年之后才真正起步发展,是因为在高度城市化过程中,各种限制性条件让部分人无法买房,只能租房。

他表示,长租公寓的消费对象已经变了,以前是最有钱的那些人,而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长。但他也强调,长租市场的“好日子”受政策影响巨大,一旦户籍制度等变动,长租市场也可能随之生变。

相比任志强,俞国泰对长租市场更有信心。他表示,目前户籍制度下更多农村人口实现城市化,需要市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。所以,长租市场潜力巨大。另一方面,自国家提倡租购并举政策之后,各个主体对长租市场的参与度非常高,资本也纷纷涌入,市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。

长租公寓到底是市场的需求还是资本的需求?投资机构代表何亮宇表示,据其了解,很多开发商一是“被逼的”,比如拍得的地块必须按要求自持一定百分比;二则是放在一个较长的周期里,从开发转自持是必然方向。

作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表,甘伟认为,讨论长租市场,不能只局限于北京、上海。世联行聚焦布局二线城市,是因为更看好二线城市成为未来中国城市化的引擎,长租市场更有潜力。“中国大部分城市拿20%的收入就能租不错的房子,所以我觉得这个市场还是存在的。”

长线资本是行业助推器

谈及资本蜂拥而入,能否得到想要的回报,任志强表示:“对资本来说,第一个是房子出租,钱回不来,就等房价上涨。第二,等时间长了会有一些减税。”

他同时指出,中国的租赁市场以二手房或房改房为主,其实租金回报很高。可能房改房买才花了两万块钱,一个月就能租两千块钱,一年回报率超过100%。

俞国泰认为,长租市场发展需要长期稳定的资金,而且还是要相对要求回报率较低的资金来参与。“资本肯定都是逐利的,就看放在什么时间兑现,或者它在安全和盈利上面怎么做取舍,这是资本参与长租市场最需要明确或者最需要界定的。”

何亮宇坦言,作为资本方最关心的问题,是收到的房源能否尽快向市场投放,“空一个月损失一个月的租金。”

谈及市场上资本推着机构囤租待涨的传言,何亮宇直指荒谬。“囤两个月才涨两百块钱,但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟的资本方,我非常关注空置率的问题,会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准,那是另外一回事。可能要控制一下装修标准,不能有甲醛等问题。

甘伟则表示,资本进入之后想赚两个钱,一是资产升值的钱,这是地产逻辑。“一个城市的发展资本的投入形成城市化的进程,这个钱不应该由供应商来赚,应该是资产持有人赚这个钱,应该是REITs的一件事。”第二,提升跟运营相关的效率。把租金的溢价,地价的溢价,品牌的溢价分开,“不要把租金变成一个很含糊的概念。”

不想当风口上的“烤猪”

最后,圆桌论坛嘉宾们也表达了对未来长租市场发展的期许。

“我个人觉得应该用市场的办法解决问题,用公开监督和法治的办法来解决问题,这个市场才会越来越规范,而且价格越来越合理。要允许价格通过竞争合理。”任志强道。

俞国泰表达了三个观点。一是就市场化的租赁市场而言,希望政府给予行业明确的定义或规则,相应的配套制度、配套规则、配套操作流程,包括政府监管部门之间的交圈,使得市场参与主体能够在明确的规则下运营发展,这对市场长期发展来说非常有利。

二是在保障民生之外的市场化的需求领域,希望在政策制订上给予一些灵活度,“让子弹有能够飞得更长久一点的空间和时间。这样的话,市场自然会有一个市场化的选择、市场化的竞争,供需决定市场的发展。”

三是长租行业还是一个没长大的孩子,需要有一个相对宽松的市场空间去发展成长,需要社会各界给予一定的支持和理解。

何亮宇认为,长租市场的长远发展,一是在土地供应方式和租金方面一定要做出调整,“否则这个市场起不来”。二是一定门槛的机构化。三是适度创新的金融化。“要有金融支持,否则起不来,但是要适度,不能过度。”

甘伟则表示,长租市场的需求是存在的,只是我们应该如何结构化增加供应,让更多的人享受更多的房子的问题。

同时,“不要把我们称为热点,我们原来是风口上的猪,现在成为风口上被烤的猪,很难受,我们还是乳猪,太小了,”他笑言。,太小了,”他笑言。

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