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长租公寓在一些业务领域仍处于监管盲区

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实现租赁住房市场健康稳定发展,在提高租赁住房供给的同时,还需要明确规则、加强监管,重点要解决好信息不对称、信用不支持、质量不保证三个问题

专家建议,要眼光向下,着重提升中低收入群体租赁住房的供给,这样很多问题会迎刃而解

违规打隔断,装修污染超标,租房“被贷款”……近期,长租公寓问题有所浮现。为何一些长租公寓陷入“成长的烦恼”?住房租赁市场究竟该如何满足“住有所居”?记者独家专访了中国房地产协会副会长冯俊,探讨租赁住房的有效监管与治本之策。

  质疑怎么看?

  推动租金上涨的,主要还是租赁市场的供不应求

哄抬租金,囤房炒作……这是近段时间长租公寓受到的一些质疑。以北京市为例,根据北京市统计局数据,2018年8月北京市租赁房房租环比上涨0.3%,同比上涨2.9%,前1—8月,同比增加3.1%。

那么,推动房租上涨的“祸首”是长租公寓吗?

“租金整体涨幅中,受长租公寓中介推动的部分不会很大。”冯俊表示,近几年租金一直在稳步上涨,尤其7、8、9月是毕业季,也是北京租赁市场的传统旺季。至于中介抢房源、囤积租赁房现象,冯俊认为,抢房源现象或许存在,但是中介囤房的可能性不大。因为空置率是长租公寓非常重要的盈利指标,对机构来说囤积一个月的成本远比租金上涨带来的利润高得多。

长租机构对租赁市场更大的影响,不是推动租金涨价,而在于对中低收入者租赁需求的“挤出”。冯俊介绍,根据克而瑞与链家的联合调查,在北京、上海这样的一线城市,如果将租赁市场按月租金划分一下,在超过6000元这一档,租赁住房的供应是需求的一倍多,明显供大于求;在3000—6000元这一档,供应是需求的70%;在3000元以下这一档,供应只能满足不到一半的需求。而自如、蛋壳等分散式长租公寓并不增加租赁供给,只是将存量租赁房集中起来、统一装修后再次出租,通过集中房源提升了供应效率,通过装修、提供增值服务优化了住房品质,拉高了租金。换句话说,就是将低档住宅租赁产品提升为了中高档。

“在没有增加整体供给的情况下,分散式长租公寓增加了高收入群体的租赁供给,也就相当于挤出了中低收入群体的租赁供给。”冯俊分析。

“无论是租金持续上涨的现象,还是大家对长租公寓的持续关注,都体现了租赁市场供不应求的矛盾。”冯俊说,“在供不应求的矛盾中,主要矛盾又是较低收入人群的住房供给远远不足,这才是当下最急需解决的租赁问题。”

  症结在哪里?

  新老问题交织,长租公寓的监管需更加明确

“租赁合同莫名其妙签成了贷款合同”“租约到期后就是不退押金”“长租公寓气味大、甲醛超标”……租金的讨论之外,一些不规范甚至违法的经营行为,是长租公寓更引人关注的方面。记者调查发现,长租公寓在一些业务领域仍处于监管盲区。

据介绍,长租公寓盈利点主要有四个:一是租金差,长租机构在收房和租房之间有个价差,比如付给房东3000元月租金,最终以5000元的价格租给租户,2000元就是租金差。二是提供增值服务所得,即提供家政、购物等增值服务的收益。三是空置期差,长租公寓与业主约定空置期长,实际的空置期短,空置期差内就可以净赚房租。四是金融市场所得,比如风投资金以及租房贷收益。一些长租公寓负责人告诉记者,租金差、空置期差和增值服务所得减去装修改造和空置期等成本后,收益其实非常微薄。因此很多长租机构都瞄准了金融收益,租金贷成为常用操作方法。

租金贷的收益来自于期限差。租赁者申请全年租金额度的贷款,贷款平台一次性将一年房租支付给长租机构。而长租机构拿到全年租金后,却是按季或按月支付给房东,其中的期限差就产生了资金沉淀。一些长租机构利用沉淀资金进一步扩张拿房。目前,多家涉及租房信贷业务的银行选择主动停止了相关业务。北京市也叫停了租金贷,对违规者从重处罚,联合惩戒。然而,从制度上讲,对于长租公寓沉淀资金的使用和去向,仍属于监管空白。

此外,还有装修甲醛超标、讨要押金难、合同陷阱等问题,也暴露了长租公寓市场监管的欠缺。长租公寓的监管主体以及监管规则都需要进一步明确。

可能很少有人注意到,大多数长租公寓企业并不是房地产企业,而是互联网企业、高科技企业。

比如自如对自己的定位是一家O2O互联网公司,蛋壳也在简介中标明“这是一家大数据驱动的互联网公司”。长租公寓到底应该属于住建部门管理还是科技部门管理,并不是特别清晰。

冯俊分析,长租机构大多以科技企业身份出现,一方面可提升融资吸引力,另一方面有税收上的考虑。“营改增之后,财产租赁企业增值税率为6%,于是两个问题产生了:一是这类企业原来营业税率是5.56%,所以增值税名义税率高过了营业税;二是增值税在租房领域的抵扣项很难取得,房东大多是普通老百姓,发票不容易取得。而高科技企业增值税很低。”冯俊说。

作为租赁市场中的“年轻人”,长租公寓暴露了一些新问题,也体现了租赁市场一些老毛病。“长租公寓市场乃至整个租赁市场需要更加全面明确的市场规则。”冯俊说。

  监管咋发力?

  专家认为,租赁市场监管要维护“两个稳定”,为此要着手解决三个问题

租赁市场新老问题交织,有效监管首先要建立规则,如何建立更符合当下市场发展的规则?

冯俊认为,规范租赁市场,要瞄准“两个稳定”。“一是租金的稳定,二是租赁关系的稳定。要重点优先保护消费者的居住权、租赁权。”

去年住建部印发了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,对这“两个稳定”有明确涉及。比如“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持”,鼓励长期租赁是鼓励稳定租赁关系;“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金”,规定不能乱涨价是维护租金稳定。

促进“两个稳定”,冯俊认为,监管部门要着手解决三个关键问题。

一是信息不对称问题。准确的租赁价格发布机制有助于租金透明稳定。《条例》征求意见稿中提到,直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。冯俊认为,更理想的情况是,政府建立统一的待租待售住房的数据与分析系统,防止中介机构的数据垄断,增强消费者的知情权,实现全方位的信息透明。

二是信用不支持问题。杭州鼎佳长租公寓破产跑路事件中,既有企业的信用问题,也有承租人偷盗、损坏房内物品的信用问题。将双方都纳入信用监管,需要打通各部门间的数据壁垒,建立统一的信用信息系统。“有了统一信用信息系统,可以摒弃过去租赁市场中一些不好的做法。”冯俊举例,比如打通租赁信息系统和公积金管理系统,承租人逾期未缴纳房租就自动扣除其公积金,那么就可以取消普通租赁“押一付三”、长租公寓租金一付一整年等规则,保护承租人和租赁人双方的权益,也更有利于租赁市场稳定。

三是质量不保证问题。对租赁住房的房屋质量、环保标准、防火标准要有更明确的规定和监管,让承租人的人身财产安全有更高保障。

“期待《住房租赁和销售管理条例》早日出台,为维护租赁稳定、解决一系列问题提供参照。”冯俊表示,在加快法规制定、加强监管的同时,仍要加大租赁住房的供给,并且眼光向下,着重提升中低收入群体租赁住房的供给,这样很多问题会迎刃而解。

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