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“重资产持有+轻资产运营” 远洋进军物流地产

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■本报记者 王丽新

从造房子到美好生活服务商,房地产企业围绕地产主业布局多元业务,如今已成为行业现象。在物流地产领域,大房企也在进行排兵布局,从万科投资物流地产到远洋集团也开始进入这一领域,该业务正在成为房企眼中的下一个利润增长点。

近日,远洋集团首个物流地产项目——远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园开始动工建设。据了解,该项目由远洋集团旗下远洋资本、物流管理公司上海远瀚物流有限公司共同投资运营,项目建成后将成为以“汽车零部件存储、包装、配送为主业,相关金融服务为衍生”的高标准、智能化、全方位供应链服务平台。

有业内人士表示,这意味着远洋集团内部强化了配置资源、协同发展,共同提高附着在土地空间之上的业态运营效率、发挥重资产运营优势。这也是远洋资本依托远洋集团的重资产属性及在轻资产端覆盖物流全产业链的“PE股权投资”特点,所确定的“重资产持有+轻资产运营”模式发展。

  深度布局物流地产

尽管“物流地产”概念正式引入中国的时间尚短,但行业已在快速勃兴中逐步分化形成了“轻资产”与“重资产”两大“流派”。其中,“轻资产”流派以普洛斯为代表,其在业内首创了“当出租率接近满租、租金回报率达到一定要求后,将项目出售给自有物流地产基金的‘开发—运营—基金’”轻资产运营模式。

而远洋集团旗下以远洋资本及远瀚为代表的拥有“地产基因”的物流仓储开发投资机构,则选择了另外一条截然相反的路径:借助“轻资产”投资的方式锚定“租户”(被投企业),依托集团重资产属性为被投企业提供订制开发仓库、长期回租的附加增值服务,获取仓储用地并进行运营管理,进而实现与地产业务协同的“轻重资产相结合”的投资模式。

2017年末,远洋正式涉足这一领域:继率先在嘉兴南湖实现“破局落子”后,今年以来,已陆续在包括天津、郑州、武汉、南京、苏州、徐州、昆明、重庆、西安等9座热门城市获取了十余个物流地产项目。

统计显示,截至2018年9月末,远洋的物流地产项目在管运营仓储面积已超过100万平方米,储备面积达300多万平方米,快速跻身物流地产行业“第二梯队”之列。

  轻重资产结合发展

“我们高度看好中国物流地产行业的发展前景。”负责物流地产业务的远洋资本副总经理周岳从“传统地产转型”和“市场需求”两个方面阐释了远洋在这一领域进行布局的综合考量:首先,物流与地产行业间具有其他行业所不可比拟的高度相关性与依存性:从项目端上看,物流地产的投资逻辑与开发业务的城市布局不谋而合,一级为“北上广深”及辐射卫星城市,二级为重点二线、省会城市及交通枢纽,三级为区域性节点。

“从需求端上看,在整个房地产存量持有领域,物流地产是细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块:无论是电商以及由此带动的第三方物流的蓬勃发展,还是高端制造业转向使用第三方物流,都必然带动现代物流仓储特别是高标准仓储物流需求的持续旺盛增长。”周岳指出。

而在轻资产端,已通过“PE股权投资”方式先后投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业,实现“从最初第一公里配送到仓储运营、干线配送到最后一公里同城配送”闭环布局的远洋资本,在开展重资产端——“物流地产”的业务时更具优势。

如: 在完成对郑明现代物流4亿元的战略投资后,远洋资本宣布与其共同发起成立一支60亿元人民币的冷链仓储基金,为郑明现代物流打造定制化的场、销地冷库,推动其全国网络布局的实现。

“未来2年-3年是物流地产的重要‘窗口期’,远洋将以冷链开发能力作为核心差异切入点,持续深耕‘以高标仓开发投资为核心竞争力’的物流地产领域,在未来的1年-2年逐步释放储备仓储项目,围绕核心枢纽区域‘以点成线’逐步形成辐射全国的布局。”周岳表示。

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