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调控重压下的房企困局:保利润还是要现金?

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“再等等看,如果真有扛不住的(项目),可能会降价。到时候我们的调整余地就大了。”今年9月,合肥某知名房地产项目出现降价现象,并引发业主“维权”,这被认为是当地市场难以对抗楼市调控的一种信号。11月2日,某大型房企合肥公司相关负责人向21世纪经济报道表示,其所在的片区暂未出现明显降价,但如果政策力度持续从严,不排除项目做出价格调整的可能。

这种心态颇能反映出楼市调控从严的环境下,房地产企业的一种心态。

10月28日,住建部在《关于巡视整改进展情况的通报》中表示,保持调控政策连续性稳定性,坚决遏制投机炒房。次日,新华社发文称,中央决不会允许房地产调控前功尽弃。10月31日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署经济工作。该会议虽未提及房地产,但被普遍理解为楼市政策基调不会发生变化。

对于承受了长期调控重压的房企来说,这并不是一个积极的信号。分析人士指出,房企的资金压力正逐渐增大,进入年末会计结算节点之时,企业可能会选择通过牺牲利润的方式来维持现金流。

高销售背后的负债阴影

虽然经历了史上最密集的调控政策,但今年房地产企业的销售指标普遍向好。易居克而瑞发布的数据显示,今年前十月,百强房企整体销售规模为7.8万亿元,同比增长38.5%。其中,碧桂园的销售规模已突破6000亿元,恒大则突破5000亿元。

与此同时,房企的利润规模也有明显上涨。中银国际指出,前九月,房地产板块总体毛利率为34.6%,较去年同期上升3个百分点。其中,一线公司为38.1%。

这种销售成绩的取得,被认为是市场惯性带动的结果。一方面,三四线城市的棚改进程,仍然释放出大量需求;另一方面,一二线城市的库存规模降至低位,使得部分房企以较高的价格出货,从而获取一定的利润。

但这种高增长背后,长期调控带来的压力正在逐渐显现。其中,业绩增速下滑和资金链紧绷,是最重要的表现。

根据易居克而瑞的数据,10月单月,百强房企的销售规模为7846亿元,较9月下降了921亿元,降幅为10.5%。同比看,10月百强房企销售增速为26.1%,比7月的58.1%有明显回落。

负债率方面,中银国际指出,截至2018年9月,房地产板块的资产负债率为80.4%,较二季度末上升0.4个百分点;板块净负债率为240.8%,较二季度末上升87个百分点。

中银国际表示,随着未来行业信贷收缩以及宏观流动性趋紧,二线房企目前过高的杠杆率或在未来面临较大的财务风险。其中,中南建设、新城控股、阳光城等高速增长的企业,风险偏大。

这种压力已经体现在销售端。今年6月,因售价下调,位于北京市通州区的“K2十里春风”项目售楼处被业主“包围”,并被要求退房。此后,长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。2016年房价上涨“四小龙”中的南京、厦门、合肥,如今也出现区域性降价。

扩张步伐或全面放缓

“从没有只涨不跌的房价。”兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示,相比2014年的那轮降价,今年房价在更高位,经济大势也更严峻,这意味着这轮降价潮可能势头更猛,持续更久,因此要做好降价的准备。

宋延庆表示,现金流比利润重要,“现金为王,先‘活下去’再说。”他还指出,在持续、长效的调控下,“每个项目都能赚钱的日子已一去不复返了”。

中原地产首席分析师张大伟也指出,如果楼市政策没有实质性松动,房地产市场的“价格战”就有可能在四季度到来。前述房企人士也认为,在某些供应量较大的区域,价格战恐不可避免。即使“按照公司年末走量的惯常要求”,降价也不可避免。

该人士还指出,虽然不同项目的产品类型、客户群体不尽相同,但一旦出现价格战,整个区域的预期都将受到影响,可谓“一荣俱荣一损俱损”。

事实上,除了降价外,开发商已经启动了不少自救措施,从而应对即将到来的楼市“寒冬”。

虽然不时受挫,近期房企仍然频繁发债,补充现金流。万科、恒大、碧桂园、华夏幸福等头部房企近期均有发债动作。

部分房企则采用其他方式补充项目资金。11月2日,泰禾宣布,将为控股子公司福州泰盛提供不超过7.5亿元的贷款融资担保。这部分款项专项用于“泰禾·大樟溪”项目开发建设,贷款期限不超过3年。近日,福州泰盛已接受渤海银行福州分行提供的贷款。

此前一天,北辰实业则向其控股股东北京北辰实业集团有限责任公司申请贷款人民币33亿元,“用于亚运村综合物业群非首都城市功能疏解项目及经营周转、功能整合提升和装修改造。”

此外,减少开支、收缩战线也是房企的普遍选择。易居克而瑞的数据显示,2018年1-10月,40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%,2016年初以来同比首次转负。其中,10月40个典型城市土地出让金1483.7亿元,环比减少15.6%,同比减少27.9%。

该机构指出,预计短期内调控政策不会放松,随着房企的资金压力逐渐加剧,全国的土地市场仍会逐渐降温。

张大伟也指出,此前通过高杠杆的方式快速扩张的房企,将会放慢在土地招拍挂市场的扩张步伐。但在成本相对较低的并购市场,交易热度仍将持续。

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