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长租公寓“金融化”法律风险

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华东政法大学教授陈岱松研究生刘慧琳

长租公寓的“金融化”主要是从运营模式来讲的,比如寓见、鼎家等的运营模式就是从房屋所有者那里租房——将房子以长期租赁的方式租给租客——以租客的租金或押金作担保在网贷平台上获得更多融资——扩大房屋资源。

就已经破产的杭州鼎家来讲,其运营模式中主要牵扯到四方当事人:租客、长租公寓、房屋所有者以及网贷平台。一旦房屋租赁中介倒闭,租客便会面对多方面的风险:一是房屋所有者收不到租金,便将房屋收回,租客无法继续租赁该房屋的风险;二是按照当时与中介签订的合同,租客在不知情的情况下使用租金贷产品,或者通过信用贷款的方式付租金,或者将租金通过网贷平台交付,中介一旦破产,租客不付租金可能会面临失信风险或租金投入网贷平台无法及时取出的风险。无论何种情况,受影响最大便是租客。

长租公寓向房屋所有者承诺长期包租后通过“押一付一甚至零押金、低服务费”等噱头来吸引租客,再假借“交租APP”等名义层层诱导租客签下贷款合同,实质上是长租公寓以租客的名义进行贷款,在过程中哄骗租客绑定了身份证和银行卡,租客每月通过“交租APP”等平台直接向金融公司还租,同时还支付一定比例的“服务费”。这一系列做法使租客在不知情的情况下被吸收到了“租金贷”的各种产品中。这些产品皆是未经过金融监管机构登记备案的。此时,租客和金融公司已构成借贷关系,并已欠下了金融公司长期租金贷款。而长租公寓却一次性收取了金融公司全部贷款,但并不全部给房东,而是按月或按季度交租,剩余款项则用于投资、扩大经营规模。

长租公寓通过手中扣下的租金,疯狂抬价抢占房源,使得公司规模如滚雪球般迅速膨胀。只要租房市场处于上行期,且有持续的新房源和源源不断的新客户入场,长租公寓的资金自融链就不会断。但是一旦房租停止上涨甚至下行,长租公寓的资金链就很有可能断裂,无法继续支付房东的租金,从而导致全行业的大崩盘,引发严重的法律问题。

监管机构首先要明确长租公寓房屋租赁中介服务机构的属性,作为房东、租客和长租公寓等都应回归理性、合法的租赁关系。长租公寓市场是一个消费品市场,而不是一个金融投资投机市场,企业的盈利点应该是租金减去成本的差额,离开了以租金收益为主要赢利来源的创新都存在很大风险。因此,相关部门要加强监管,避免投机性质的企业一窝蜂涌入长租公寓市场。

规范长租公寓融资与“租金贷”产品,保护租客利益。将租客和金融机构直接对接是不合理的,因为房租一般占个人收入的10%-30%,对个人的生活不构成太大压力,完全不需要通过贷款来付租金。因此,在这种情况下引入金融机构就是过度的行为,不良企业诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同就更是违法违规行为了。住房租赁领域的融资应该是有限度的。

规范长租公寓融资与“租金贷”产品,可以由住建部连同证监会制定长租公寓的融资方式及限度,同时要规范住房租赁合同的相关条款,出台住房租赁合同的模板,并严格限制“租金贷”条款的适用,严厉打击长租公寓与金融机构或网贷平台将“租金贷”产品强加给租客的行为。

有必要尽快导入相应的政策法规,对其进行严格监管,尤其要避免长租公寓运营和金融链条发生明显的对接,以便控制金融风险,控制整个行业的不良取向。

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