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香港楼市下行压力增大背后:买房可“先住后付”

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每经记者 袁恩泽 每经编辑 林菁晶

“我已经三个月没有开新单了。”在九龙尖沙咀柯士甸道的Q房网九龙站旗舰店里,一施姓高级客户经理告诉《每日经济新闻》记者,最近这几个月市场确实冷淡了不少,而造成无单可做的直接原因之一是香港于9月底时迎来了12年来的首次银行加息。其间大量急于出手楼盘的业主,在政府一系列调控政策的影响下,不断下调预期价格。

仲量联行最新住宅市场展望指出,香港住宅市场正进入调整期,预计2019年底前住宅均价将下跌15%。

此外,豪宅亏本甩卖、太平山顶文辉道的地块流拍、机构看空香港楼市等新闻频繁见诸报端,让市场预期进一步下降。

日前,《每日经济新闻》记者走访香港房地产中介和楼盘发现,市场悲观情绪明显,甚至有业主直接降价200万港元的房屋单位也无人问津。市场不景气下,开发商也是各出奇招,例如采用全部单位招标、免压测高成数按揭等方式卖楼的屡见不鲜,甚至出现了“先住后付”的情况。

●开发商为卖房奇招尽出

作为楼市晴雨表的二手楼盘成交,香港的二手房市场在最近的几个月中一直处于比较明显的盘整阶段。

“有一个客户的物业单位挂在我们这里寻售,之前价格是2400多万港元,现在已经调下了200万港元,但还在我们这里挂着。”上述施姓中介表示,客户是从事金融方面的工作,对预期看跌,所以急于出手。

此外,记者还了解到,自9月起,新界区有6个主打中小型单位的新盘开售,但随着过去两个月楼市气氛转向,过往热卖的楼盘亦销售惨淡。

根据仲量联行的报告,香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍,并超越1997年高位63%,不过,前景不明朗已令中小型住宅价格,在连升27个月后于过去2个月下跌了1.4%。过去3个月,由于市场交易状况不佳,每月的住宅成交套数已进一步减少至4188套,远低于过往长期的每月8500套的平均水平。

面对楼市冷风直吹,地产商近期亦面对现实,不断在挽回销量。

在广东道369号一家名为“香港置业”的中介门店,其房产代理告诉记者,如今开发商不得不将楼盘定价下调至贴近二手房价格,而每次加推时亦不作加价安排,明显对市况评估较以前保守。“近期,接连有新盘将全数单位招标,最初为亿京大埔海日湾I,10月时推出138个单位招标,而近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署,第二轮134个单位全部招标。”

对此,有业内人士分析称,以招标方式卖楼的好处是,卖方无需将底价公开,地产商会有更大主导权,即使减价出售亦对项目冲击较小,倘若销售不佳也不必向市场公开数据,可谓一举多得。

还有开发商采用了“先住后付”方式以吸引购房者。

《每日经济新闻》记者在走访位于香港东部的将军澳及康城时发现,现楼将军澳MONTEREY推出长达1088日的长成交期付款,先住后付,其中10%楼价为“占用费”,若买家提前付清余额还可享受3%的楼价回赠。

值得注意的是,自今年6月香港一手房空置税公布后,地产商除非愿意交税,否则再无法“坐地喊价”。“面对这样的卖楼环境,地产商急于清货亦可以理解。”业内人士告诉记者,未来或会有更多已到现楼的新盘推出长成交期先住后付计划,加快去货速度。

●市场下行压力大

根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示,香港稳居全球主要发达地区城市房地产泡沫榜首,排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等城市。

瑞银的报告还显示,自2012年以来,香港房价持续以每年10%的速度增长,市场长期处于供不应求状态,而监管部门调控房价的措施效果并不明显。

随着超低息环境的结束,房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产市场面临的压力越来越大。

“现在,香港楼市确实有泡沫破灭的潜在征兆,而且比较明显。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲如是分析称。

不过就目前来看,香港楼价只是出现了松动,并没有大幅度下跌,即便如此,已经出现了投资客割肉离场案例。数据显示,未来,香港美联地产和中原地产在下降周期,或将裁员80%才能成功度过楼市寒冬。

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