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北京二手房价格持续下调 机构预计12月供地节奏加快

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  经济日报-中国经济网北京12月7日讯 据麦田房产《2018年11月北京房地产市场月报》统计分析显示,11月份北京二手房住宅网签量较上月提升26.2%,但主要原因是10月是网签量较低的特殊月份,实际交易量并没有明显增加。和上月相比二手房降价房源占比继续增加,尤其是高降价幅度的成交房源占比继续提升,麦田统计显示11月份二手住宅挂牌均价环比上月略微下降0.6%

  二手房量稳价跌

  从数据上看,11月份北京二手住宅整体网签量为11203套,较上月上升26.2%。和去年同期相比,11月份网签量同比上涨32.8%。就历史长周期成交量走势来看,当前市场处于较低位平稳阶段。

  麦田分析认为,从今年以来交易量走势来看,自5月份达到交易小高峰之后市场需求持续减少,目前市场交易量维持在较稳定水平,预计年底不会有明显变化。

  麦田成交均价显示,11月份二手住宅价格环比上月下降了3.1%。就北京麦田二手住宅挂牌房源价格数据来看,11月份挂牌均价环比上月略微下降0.6%。

  麦田房产首席市场分析师张叶松表示,从近几个月北京二手房价格走势来看,伴随着交易量从小高峰回落至平稳,挂牌价在下半年以来呈现出持续小幅降低的走势,市场交易价格仍将继续下降。

  根据北京麦田成交房源价格监测数据,11月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-6.9%,较上个月下滑1个百分点,本月客户议价空间是2017年以来的最高水平。

  另外,在双方议价中降价房源比例达到97%,和上月相比降价房源占比继续增加,尤其是高降价幅度的成交房源占比继续提升。其中,降价幅度在5%-10%的成交房源占比为36%,较上个月上升1个百分点;降价幅度在10%以上的成交房源占比为17%,占比是今年来的最高位,较上个月提高3个百分点。

  张叶松表示,面对交易量平稳价格回落的市场,业主对房价预期继续走低,降价幅度高于市场降幅的在售房源在市场上更容易成交。

  新房量高价稳

  新房成交量继续维持在高位,价格整体走势保持平稳。根据监测数据显示,11月份北京新房整体网签量为4836套,较上月环比上升7%,和去年同期相比仍上升了122%,近4个月以来单月成交量一直保持在4500套以上。

  新房成交量较高和前几个月新房供应量大幅增加有关。就本月供应量8330套来看,虽环比上月环比下降31%,但仍同比上升9%。就供应量绝对水平来看,仍是近3年来的高位。

  11月份北京新建纯商品住宅成交均价为43880元/㎡,环比上升3%,同比下降10%,整体价格走势处于平稳波动状态。本月新房价格环比上升的主要原因在于高单价段新房成交量占比增加:本月单价段在8万元/㎡以上的新房成交占比较上个月上升了2个百分点。

  麦田分析认为,高单价段新房成交占比增加,主要原因在于年底新房加紧促销,高端新房和同品质的二手房出现价格倒挂导致市场分流所致。自去年以来,由于新推出的住宅用地对建成后住宅销售均价和销售最高价格均进行了限制,同时大量推出共有产权住房用地,随着这些新盘的逐渐入市,剔除新房成交结构影响,接下来新房价格无疑还将保持整体平稳走势。

  年底住宅用地供应增加

  2018年11月份,北京住宅用地共成交住宅用地12宗,规划建面141万㎡,是上个月的约2.5倍,但和去年同期相比仍下降了11%。就累计成交数据来看,2018年1-11月共计成交住宅用地规划建面549万㎡,和上年同期相比下降了37%。

  与此同时,本月供应住宅用地16宗,供应规划建面181万㎡ ,是上个月供应量的4.3倍,和去年同期供应量相比上升了86%。就累计供应数据来看,2018年1-11月共计推出住宅用地规划建面389.7万㎡,和上年同期相比下降了33%。

  本月12宗住宅用地出让方式仍然全部采用“限地价、限房价、竞自持、报方案”的竞地方式。从最终成交结果来看,顺义两宗地块全部建设为共有产权住房用地,占本月所成交全部住宅用地规划建面的14%。

  在其余成交的住宅用地中,除大兴采育一住宅地块达到土地最高限价,并以2%的自持用地竟得外,其他地块均在土地价格最高限以下成交且有5宗地块均在2%以下的低溢价率成交。

  目前楼市环境保持稳定,政府供地政策未有改变,开发商拿地的态度和预期未有改变,拿地热情依然不高。

  麦田分析认为,一方面原因在于,自2016年11月份以来,为调控市场引导房价预期,近两年来北京住宅用地供应量大幅增加、并且采取“限地价、限房价、竞自持、报方案”的供地方式,使得开发商利润收窄,拿地动力逐渐变弱。另一方面原因在于,当前楼市需求依然受到较大抑制,市场整体成交量处于长周期中的低迷阶段,整个行业的融资环境依然较为紧张,在此市场环境下,开发商重要的关注点在于做好现金流管理,势必要放缓拿地节奏。

  从10月份开始,政府已经开始加快土地供应节奏。但是就今年前11个月累计成交数据来看,仍低于去年同期,并且和《北京市2018年建设用地供应计划》公布的计划供地量仍有较大差距。麦田分析指出,毫无疑问12月份政府还将加快供地量。

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