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新房、二手房、租赁三市场开始互生互联 房地产进入全流通时代

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■本报记者 王丽新

“房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联。”在12月27日举办的贝壳思享会上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,2018年是房地产市场深刻调整的一年,面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。

2018年以来,房地产市场经历了深刻调整。一方面,市场的变化根植于房地产方向的调整,在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下,中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面,市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来,房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

据贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》显示,在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米,与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,预计全年成交420万套,略低于2017年的421万套。

杨现领对市场下行的逻辑总结道:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出,2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控;二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制;三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

此外,上述报告还指出,2019年房地产市场将出现的几个关键趋势:一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,2019年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,2019年二手房市场将结束继续下行的态势;二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市2019年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”,2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力;第四,“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

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