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寒潮袭击亚洲楼市 多地市场极速降温

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2018年四季度,亚洲楼市出现大规模的降温,其中香港12月住宅销售再现腰斩,新加坡房价6个季度以来首次下跌。另外,澳大利亚悉尼房价较2017年峰值时大跌超10%。机构称,虽然各地区跌幅高低有别,但仍有共性可寻,其中借贷成本上升、政府监管力度加大以及股市动荡成为当地楼市下跌的主要诱因。而预期各地政府短期出台相关政策刺激楼市的机会微乎其微,亚洲楼市短期难以走出寒潮。

香港与内地楼市双降

亚洲楼市中,香港这座经历了将近15年牛市的“全球最难负担房价市场”房价遭遇重挫备受市场关注。香港特区政府土地注册处公布的最新数据显示,香港楼市自2018年11月住宅销售量遭遇腰斩之后,12月销售量再度暴跌,住宅成交额也遭遇腰斩。同时,追踪香港房价最权威的中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示,截至2018年12月28日,香港12月房价指数降至174.37,环比跌幅达1.70%。这已是该指数连续第四个月下跌,为2016年以来持续时间最长。而相较2018年8月17日的峰值188.64,香港房价指数已经下跌约7.56%。此外,毁约退房事件不断增多。香港房地产信息网站Data elements数据显示,2018年前10个月,香港已经出现36起购房违约案例,而2017年全年仅出现9起。

市场分析人士表示,香港房价急速走软不仅因内地经济放缓,以及香港政府采取措施限制资本外流,增加了开发商在海外投资的难度也是一大利空因素。而2018年香港银行业全面升息,导致供楼负担加重,成为房价下跌的催化剂。而值得注意的是,1月6日,香港财政司司长陈茂波发表文章称,虽然楼价下跌,但香港政府短期无意放宽税收等管制措施提振楼市。因此机构纷纷预期2019年香港楼市还将有15%-20%的下跌空间。

与香港楼市息息相关的中国内地楼市表现也不尽如人意,中原地产研究中心统计的最新数据显示,2018年11月份内地新屋销售面积同比下跌5.1%,跌幅较前月再度扩大(10月同比下跌3.1%);11月土地购置面积同比下降至8.1%,增速较前月再度放缓(10月为12.2%)。

野村分析团队指出,这一系列数据显示中国楼市正在快速降温。根据野村最新研报,目前中国楼市已走到拐点,虽然近来个别城市已经出现一些楼市调控边际放松的迹象,但并不反映中央政府对房地产政策有明显转向,也不意味着对房地产行业调控政策全面放松的开始。政府对楼市的政策立场在短时间内不太可能会有明显转变。值得注意的是,12月21日结束的中央经济工作会议也再次提出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。市场分析人士表示,“房住不炒”的定位没有动摇,说明内地短期之内全面放开房地产调控,再次刺激房地产市场来“稳需求”的可能性微乎其微。

新加坡、澳大利亚卷入降温潮

新加坡和澳大利亚也未能逃过此轮楼市寒流的袭击。作为世界上生活成本最高城市之一的新加坡,房价在2018年第四季度出现了6个季度以来的首次下跌,其中黄金地段的房价更是下跌逾1.5%。而在2008年全球金融危机爆发之后,美联储实施量化宽松政策,导致大量资金涌入新加坡楼市。外资的涌入,推动了新加坡房价持续飙升,一跃成为亚洲房价第二高的城市。

目前来看,分析人士表示,新加坡房价下跌,不仅是因为美联储的加息导致部分资金回流美国,流动性趋紧,还因为中国买家这一股强大驱动力的需求近期出现了明显下降。而分析指出,新加坡房价下跌的主要原因归为政府政策。高纬环球(Cushman & Wakefield)新加坡研究主管Christine Li也指出,新加坡当局此前为控制房价上涨而实施的“降温措施”,打击了高端住宅市场,同时黄金地段缺乏新式住宅也是房价下跌的原因之一。

近期楼市创下猛烈跌势的国家还包括澳大利亚,该国房价在过去的55年中上涨65倍,由于近年来海外买家的大规模涌入,房价在2017年达到峰值。然而在2018年短短一年之内,澳大利亚房价的下跌程度就已经惊动了中央银行。根据CoreLogic发布的最新数据显示,2018年全澳平均房价下跌近4.8%,创2008年金融危机以来的最大降幅,占到全澳六成成交额和四成成交量的悉尼和墨尔本,2018年房价分别下跌8.9%和7%;而与2017年的峰值相比,二者房价分别下跌11.1%和7.2%。另外,2018年12月全澳房屋拍卖清盘率连续数周低于50%,这意味着成交量的低迷,也释放出明显的疲软信号。

CoreLogic研究主管Tim Lawless称,澳洲金融管理部门审慎监管局(APRA)收紧信贷的措施是此轮楼市下跌的重要原因之一。还有分析人士表示,海外买家的减少、贷款利率的提高、房屋供应量的增加、市场对房价继续下跌的担忧等因素,也对房价造成下行压力。

据报道,澳大利亚央行担心,房价暴跌造成的经济长期低迷将拖累消费。分析人士表示,此轮楼市下跌的负面影响料将比金融危机时更为严重。且从历史数据看,澳洲房价在经历大幅下跌后往往需要数年才能恢复到周期峰值,澳洲房价在接下来一段时间大概率会继续保持跌势。

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