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春节别急着买房 看清开发商这些“套路”

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年前一大波促销,捡漏上车?

“2019年第一降?杭州一楼盘促销,还送车位!最高优惠56万”,昨天这条消息不断在微博和论坛被人讨论。

起因是未来科技城二期南湖板块有个楼盘的年终促销房源列表流传了出来。该列表显示,该盘拿出1、2号楼共计24套洋房,优惠价在27万-38万元不等。除了房源价格优惠之外,支付定金后7日内一次性付清房价30%及以上首付,还赠送18万车位一个。

价差最大的2-2-602室,总面积140平,之前售价为383万,如今优惠后在345万,总价优惠38.3万元,再算上车位,最高优惠达56.3万元。同时,在促销列表上明确标注该批房源为精装洋房,也就是说,该楼盘以“买房送装修”的擦边球形式,实现了降价。

而即使算优惠后的价格,近2.5万带精装修的价格也并没有太多的优势,不远处的众安学君里高层毛坯均价不到1.7万,中签率为3.8%。钱报的报道中显示,该楼盘之前遭到了流摇,84套房源仅63组登记,2017年12月拍地时的楼面价不到1.2万,所以即便是2.5万,也有不少的利润。

比如之前有媒体报道,余杭某楼盘首开当日可以享受总价97折的优惠,现在购买还有享受99折的优惠,甚至写到“走时销售小姐姐拉着我委婉的表示,如果诚心购买,还能再跟领导申请优惠,意思你懂的。”但后来据说该楼盘的“流摇”为“战略性流摇”,这里就不写具体名字了。

再比如,去年年底融信推出“融信夺冠,每户送5万”优惠活动,当然是5万元的购房抵用券;湘湖和院的实际售价是备案价的92折,从2.7万到了2.5万,据说当天现场还有其他优惠。

另外一方面,银行最近也频频示好。从去年11月开始,各地就不断出现首套利率降低,贷款审批加速的报道。按照2018年首套房按揭贷款利率上浮10%计算,实际执行利率为5.39%,即贷款80万期限30年,假设还款方式为等额本息时,每个月偿还4487.25元、总利息为81.54万元。如果是4.9%利率,月供为4245.81元,总利息为72.84万元。

“年底不买房,一年又白忙”不知何时起流传开来,但看看历史数据,其实是有一定道理的。

以杭州为例,近三年杭州的房价都在春节之后持续走高。

牛市里房价肯定是持续走高的。

实际上2018年的杭州和2013年有几分相似。2013年土拍总成交金额是2012年的两倍,并超越2009年再创历史新高,位居全国第三,排在北京、上海之后。但2014年,杭州房价的走势并没有一路之上,而是转头向下,到8月稳定在1.7万均价上线,而在2015年也是小幅震荡,最低的时候稳定在1.6万,直到2016年春节后,又开始持续走高。

2018年杭州全年土地成交总金额超过了2498亿元,位居全国第一位。再看杭州,截止2018年年底库存大约14.8万套,而“库存重灾区”余杭区有83.9万方,萧山更多超过300万方。2019年杭州的土地出让计划,萧山、余杭依然是出让大户,而主城区也有37宗宅地。

仅今年1月29日一天,杭州就有七宗土地连续竞拍出让,包括了三宗住宅用地和四宗商业用地,历史7小时,总成交金额达到111.06亿元。据不完全统计,杭州1月至今已出让了20宗土地,土地成交总金额超过200亿元。

这杭州土拍的势头,在2019年是相当的猛。

而库存问题也并不是只在杭州这样的二线城市才有。按照长江证券研究所的数据其覆盖的15个城市,库存7966.5万平,环比降低0.3%,一二三线库存环比分别为-0.9%、-1.2%、0.8%,但同比数据则显示,各线库存分别比去年同期高至少2成,一线城市达到了32.2%。同时,这15个城市去化周期为36.9周,近9个月。其中,一线城市为42.4周,二线城市为27.5周,三线城市为40.7周。同比数据显示,一二三线城市去化周期分别比去年同期高23.2%、高19.7%、低12.4%。

“无非是现在形势不好,以前哪里会降价。”某资深房地产开发商透露,房产公司知道年底家庭手里多多少少会有些钱,尤其是想要落户大城市的小两口,或是返乡回家夫妻俩,都是有购房需求在的。但并不是在明面上加价,而是变相加价。比如说房子爆出去是均价,实际是单套房子的单价是有涨得,或者,比如看起来总价99折、98折,但其实单价已经往上调了,再比如车位卖贵一点等。

而杭州这几天还发生了另一个有趣的事情,也和年前着急买房有关。

据杭州电视台报道,近日,林女士和其母亲一起去某楼盘看房,虽然对于该楼盘并不太满意,但销售盛情难却。销售表示虽然房价不能有优惠,但是车位可以,顶多优惠1-2万,找关系也就是5万。

随后林女士的母亲表示,如果车位能优惠20万,他们就愿意看看。

结果销售还真的把这20万的优惠谈了下来。但是林女士方面表示,如果能便宜2万,他们就愿意买,当然最后这2万没谈下来,但是林女士方面还是签了协议,只是后来转头不想买这个房子,才闹上了电视。

所以,别着急买房,就算是真的下定决心买,也得把合同条款都看看情,毕竟钱在自己手里时候,总是放心点,一旦打出去,签了合同,就不一样了。

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