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集体土地入市 一场农村土地财富的机会来了

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2018年12月29日,第十三届全国人大常委会第七次会议第三次审议通过了《中华人民共和国农村土地承包法修正案(草案)》。

这次修法重点围绕农村集体土地所有权、土地承包权、土地经营权等三权分置,农村土地承包关系保持稳定并长久不变,维护进城务工落户农民土地承包权益,保护妇女土地权益等问题作了修改。将集体土地权益放到了与国有土地同等位置。

2017年冬天,北京一家农业公司在村里低价圈地,每亩地每年只有十几元的租金,一次性签约30年租赁合同,租金每十年支付一次。你家有60亩地,如果全部出租给这家公司,每年有不到一千元的租金收入。

由于农村土地耕种不过来,所以打算将家里土地全部租出去。上过大学的你,知道未来集体土地价值,所以没有同意父亲的决定,父子两人最后不欢而散,你说父亲一直在埋怨你。

当时一些省市已经开始为集体土地进行不动产登记,但是进展的不顺利。很显然,你已经嗅到其中蕴含的意义。这次修法通过后,从法律上确立了土地和农民的永久承包关系,即便像你这种农二代,也享受土地承包权。

更为重要的是,修改后的土地承包法彻底释放了集体的价值,原来集体土地使用范围小,只有部分集体建设用地可以用于非农建设,大部分只能用于农业建设,而且只有本集体成员享有使用权,而且不能自由交易。

而且,由于自由交易不被允许,使得土地价值无法释放,从而使得农民手里土地变得价值不大,而农业本身收入又很低,使得中国集体土地特别是耕地的使用效率较低。与此同时,城市国有土地供应紧张。现在,这种结构性供需矛盾被彻底打破。

未来,集体土地可以入市,与国有土地同价、同权、同等准入。而且北京市大兴区已经供应了两幅用于建设商品住宅的集体土地。无论土地价格,还是使用方面,均与国有土地没有什么区别,这种意义想必你更清楚。

原有土地供应格局中,集体土地需要变成国有土地后才能入市,农民获得并不高的补偿款,而无法享受出土地出让收益。现在等于没有了中间商赚差价了,农民可以直接将自己的土地经营权转让给开发商等单位或个人。

就拿你家60亩土地来说吧,如果租给那家北京公司30年,收入不到3万元;如果被征用每亩地补偿款大约在1万元左右,一共可以拿到60万元收入;如果直接入市的话,每亩地最高可以得到18万元,抛去成本,60亩土地起码能获利600万元以上。

但是,正如你所言,像你父亲这样的农民,并不清楚土地的真正价值。很多进城打工的农民甚至放弃了土地承包权,变成城里人,很少有人能意识到,他们放弃的土地是一笔他们几辈子都赚不到的财富。

修法已经通过人大审批,意味着2019年将正式进入执行实施阶段。

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