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长租公寓“春来了”?尾部玩家仍在求生

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  从“租售并举”政策风口下的宠儿,到“租金贷”阴影下多家品牌资金链接连断裂,长租公寓行业的2018在不断动荡中趋于沉寂。

  2019年以来,资本动作频频的蛋壳公寓似乎令人看到了长租公寓行业复苏的趋势,3月1日,蛋壳公寓获得了由老虎环球基金与蚂蚁金服联合领投、多家资本跟投的5亿美元融资,估值超过20亿美元,而在此前的1月17日,蛋壳公寓以2亿美元的价格收购爱上租,完成了国内长租公寓行业最大的收购案。

  不仅仅是蛋壳,多位业内人士透露,目前长租公寓的创业品牌中,大部分头部玩家都在与资本进行深入沟通接触或是储备发行融资产品,2019年可能会是长租公寓头部品牌融资的集中爆发期。

  国内集中式长租公寓排名前十的某长租公寓品牌CEO表示,“像我们,在谈的资本不少,问题的关键在于我们希望拿到更合理的估值。”

  与资本积极接触的金字塔顶不同,尾部、中段的长租公寓品牌已经开始直面成本及盈利问题,一些小型、地方性的长租公寓创业品牌甚至在悄无声息消失,在头部玩家迎接“春天”的同时,他们正在遭遇寒冬。

  “半年时间换了两个二房东”

  “各位亲爱的租户,由于经营问题,‘住好’公寓将于3月10日完成房屋交接工作,届时将由新的运营方与各位签订租房合同,请各位积极配合。”刚过完春节假期回到杭州,柳驰就收到了公寓的房屋交接通知,这让他有些哭笑不得。

  2018年8月中旬,柳驰通过网上平台找到了现在所居住的一居室,价格、位置、装修都符合他的要求,于是,他以3300元/月的价格与当时名为“易客来”的品牌公寓运营商签订了一年租房合同,并缴纳了一个月的押金。

  然而,就在住进公寓半个多月后,柳驰收到了首次房屋交接通知,通知告知,由于易客来公寓的投资人停止注资,公寓旗下资产被转卖给了住好公寓。住好公寓在2018年9月与柳驰签订了一份新的合同,并向他提出,房租价格保持每月3300元不变,但住好公寓将额外征收200元每月的管理费用和公共区域清洁费用。

  考虑到搬家以及时间成本等问题,柳驰接受了住好公寓提出的200元额外费用,“公共区域其实都是物业打扫的,我知道这是变相涨价,但是周围的一居室我也看过,装修差不多的,价格大部分都在3600元以上,所以还在接受范围之内。”

  他没有想到的是,已经额外征收200元费用的住好公寓在短短半年时间又换了下家,“3500一个月的话,和周围普通的一居室价格已经差不多了,我租这个房子就是看中价格比较低,虽然面积小一点,但是装修还不错,如果新来的运营方还要加钱,可能就不合算了。”

  柳驰的遭遇并不算常见,但也绝非个例,根据明源地产研究院的数据,2018年,国内长租公寓的关店率为3.6%,而类似易客来、住好这样区域性的小型分散式长租公寓品牌的关店率远超这一数值。

  杭州豪世华邦的一位片区经理表示,以杭州为例,许多小型分散式长租公寓实际上都是由原本的一些中小中介机构衍生而来,“我比较了解的就有三家,目前有一家也已经做不下去了,很简单的一点,像自如、蛋壳这样,他们有标准化的装修、有一整套的成本控制,铺起规模来,成本是可控的,小中介做不到这一点,当你想学别人扩展房源,有时候突然资金就失衡了。”

  记者此前在北京租住过的一个小型品牌公寓也遇到了同样的问题,该品牌公寓的一位负责人告诉记者,一开始,该品牌只做开发商精装修的房源,这样只需要再进行小规模的再装修,就可以作为公寓出租,然而,从2018年9月开始,该品牌一口气接手了一批新小区的房源,高昂的装修成本以及居高不下的空置率一下将资金链拖垮。“现在一直在退出项目,我已经在另谋出路了”。

  多位业内人士向记者表示,尾部的区域型小品牌既无法拿到强有力的融资,也没有相应的综合运营能力,在市场竞争愈发激烈、产品同质化严重、头部企业开始大规模整合的大环境下,类似的情况或许会在未来集中爆发。

  资源集中的整合时代

  “可以看到,2018年,整个行业在融资方面几乎是停滞的,只有少数几家获得了资本青睐,和2017年形成鲜明的对比,但是经过了一年的扩张和发酵,今年可能是融资集中爆发的时候。”前述长租公寓品牌CEO认为,2019年的长租公寓行业将吸引更多的资本进入。

  2017年是长租公寓行业迎来资本高度关注的一年,据记者不完全统计,在这一年里,接近20个长租公寓品牌发布了融资产品或是获得了机构融资,十余个品牌单次融资超过亿元,长租公寓行业总融资额超过400亿元。而到了2018年,仅自如、蛋壳、乐乎等数个品牌获得了融资,总额不超过50亿元。

  失去了“租金贷”这一迅速收获资金回报的金融产品后,获取场外融资的能力成为下一阶段长租公寓品牌的胜负手。

  前述长租公寓品牌CEO向记者透露,经过2018年的各类事件“洗礼”,资本对投资长租公寓品牌的各方面要求显著提高,“你的规模、团队情况、不同需求层次的卡位情况、商业模式等等,了解的点越来越全面、细致。”

  蛋壳公寓创始人兼CEO高靖对记者表示,2019年的长租公寓市场将发生一些新的变化,资本将更关注头部企业,“随着长租公寓行业发展进入到深水区,行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中,整个行业也可能进入到一个全新的整合阶段。”

  高靖认为,长租公寓行业已经从野蛮增长向精细化运营转变,行业头部企业通过强强联合、规模化经营,提高效率,有利于促进住房租赁市场稳定规范发展。同时,将打破单一住房租赁机构对市场的垄断,让整个行业竞争格局更加均衡,走向健康有序、高层次发展的阶段。

  资本看中头部企业发展潜力的同时,长租公寓品牌自身也需要更多的资金“输血”,2018年末,由杭州鼎家开始,多家中型长租公寓品牌渐次拉开了资金链断裂的爆雷大幕,近日,熊猫公寓又被传出面临资金困境,对长租公寓而言,资金链就是生命线。

  乐乎城市青年社区CEO罗意认为,在长租公寓行业,需要通过持续拓展业务量级、提升综合能力才能“活下去”,必须在量级上持续奔跑才能保证话语权。

  而想要推动量级的增长,需要源源不断的资金支持,多位业内人士对记者表示,在业主眼中,长租公寓的品牌价值并不重要,在房源的争夺战中,只有实际给出的价格才是大多数业主所看重的,有了融资的长租公寓品牌,自然能够拿到更多的房源。

  前述长租公寓品牌CEO称,接下来中型品牌努力的方向是成为食物链的上层,“一个很简单的结论是,长租公寓行业强者恒强的时代已经揭幕了,接下来,二八效应会加剧,像蛋壳吃掉爱上租,排名前列的一批会持续发力,如果没有资金跟上,只会被吃掉。只有有资金,才能规模化,只有规模化,你才能去谈效益,你才能去吃别人,这就是逻辑。”

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