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四个月发债5000亿 房企资金面整体改善

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楼市调控政策还没迎来“松绑”,但“融资”环境已有小幅度改善。

Wind数据显示,2019年4月,房企境内发债881亿元,环比增长18%,同比增长61%;内房海外发债688亿元(根据当期汇率换算),环比增长106%,同比高基数下增长6%;2019年1?4月,房企境内发债2757亿元,同比增长46%;海外发债2150亿元(根据当期汇率换算),同比增长18%。

资金面的缓解还直接体现在土地市场上。同策研究院的研究报告显示,近期,以二线城市为主的土地市场回暖明显,4月成房企拿地井喷期,又见房企疯狂拿地,据统计2019年1?4月,累计超过28家企业拿地过百亿,而2018年同期只有24家,2017年同期只有18家。

国泰君安分析师刘斐凡告诉时代周报记者,目前包括企业债、中票在内的融资利率都有所下行,包括银行贷款审批亦不会像去年那样“严格”,目前只是总量控制。但同策研究院研究员陈朦朦也指出,虽然从绝对值来看,今年比2018年整体的融资环境已经回暖很多,但本月473.13亿元公司债中,有459.23亿元来自于境外融资,由此可见,境内融资形势依旧不够明朗。

房企境外融资大幅增加

同策研究院监测的40家典型上市房企融资情况显示,继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后,4月房企融资金额又有所回落,环比下跌26.42%。

2019年4月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计753.62亿元,其中外币融资总额折合人民币524.91亿元,占比69.65%,环比上月外币272.51亿元融资金额大幅上涨92.62%。其中,美元融资总额折合459.23亿元人民币,环比上月美元融资金额271.70亿元人民币,增长69.02%,占融资总额的60.94%,全部来自于发行公司债券; 港元融资总额为65.69亿元人民币(76.57亿港元),占比8.72%,最大两笔来自于越秀地产的股票增发(61.62亿港元)及越秀地产发行的可换股债券(11亿港元)。

此外,4月债权融资额为688.09亿元,占房企融资总量的91.30%,环比下跌30.15%;股权融资金额为65.54亿元,占总融资金额比重为8.70%, 环比上涨67.81%。其中在债权融资方面,融资方式包括发行公司债(473.13亿元)、其他债权融资(107.43亿元)、信托贷款(75.33亿元)、境内银行贷款(32.21亿元),中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。与上月相比,4月除发行公司债融资金额有所增加以外,其余的债权融资方式融资额度均大幅减少。

融资成本方面,总体来说,4月房企融资成本较高,多在7%以上。在已披露的数据中,融资成本最低的是越秀地产发行的11亿港元的有担保可换股债券,票面利率为1.875%;其次是招商蛇口发行的2019年度第二期超短期融资券,融资规模35亿元,票面利率2.80%;融资成本最高的是当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据,票面利率为12.85%。

克而瑞广州(楼盘)区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者,今年以来,房企整体发债量很大,但大部分还是依靠境外发债。“虽然境外融资成本很高,但在目前国内融资环境仍然收紧的大背景下,首先你要能融到钱,第二才是考虑融资成本的高或者低。”肖文晓表示。

多数为借新还旧

虽然货币政策已连续12个月宽松,但房地产行业始终处于严监管状态。恒大研究院指出,2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”,预计短期内房地产融资不会开闸放水,在正规渠道上,房地产行业不会产生巨量的信用创造。

“目前银行信贷门槛仍较高,开发贷实行白名单制度,严格要求项目满足‘四三二’条件,不允许资金跨区域使用。”恒大研究院表示,在信用债发行用途方面,房企公司债实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管,目前只能借新还旧,且不得用银行间票据偿还公司债。而在海外债方面,国家发改委明确表示,房企境外发债主要用于偿还债务,限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。

那么,近期房企融资规模回升,原因何在?多位业内人士表示,从策略上看,目前房企的发债,多是以现有债务再融资(即借新还旧)的方式进行。“现在基本上要借新的融资,相当困难。”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,但目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。

恒大研究院也指出,在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

数据显示,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿元,将在2019?2021年集中到期,每年到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。其中规模最大的银行和非银金融机构贷款期限一般为2?3年,近期开始密集到期;而信用债中占比最大的公司债在2015?2016年集中发行,一般期限为3?5年,也将从2019年起进入偿债高峰期。

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