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北京楼市库存达7万套创8年新高 5000亿元货值限竞房压顶

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■本报记者 王丽新

目前,限竞房供应进入井喷期,整体去化率却较慢,尤其2018年下半年以来,北京楼市库存情况加剧。

据中原地产研究中心统计数据显示,在过去一年中,北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套(统计口径为所有商品房住宅含限竞房),涨了2万套,涨幅高达42%。

中原地产首席分析师张大伟表示,北京限竞房项目已经普遍性降价10%左右,即使在这样的促销力度下,北京新建住宅市场依然萧条。整体看,目前北京新房市场实际销售的平均签约数量也不足45%。值得关注的是,限竞房分化非常明显,除了少数位置优越项目外,大部分面临很大的去化难题,甚至亏损。

按照张大伟进一步称,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得市场开始出现供大于求的现象。过去三年,北京出让了95宗商品房住宅地块,其中限竞房地块高达92宗,合计规划的商品房建筑面积达到851万平方米,总计约5000亿元货值。

“压力确实很大,项目卖了一年,实际整体去化率也就20%-30%之间,以前区域里的开发商都在竞争,现在则正在合力抬高区域价值,升级产品线,以求快速去化,实现现金回流。”某限竞房操盘手向《证券日报》记者表示,限竞房市场冰火两重天,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足两成。

张大伟也表示,相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推向市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常慢。而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战或许会升级。

值得一提的是,虽然销售艰难,但由于供应集中,购买客群也开始逐渐接受“限竞房”同样是商品房,并不是特殊性商品,因此成交也有提升。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至5月20日,从2018年6月10日开始,北京楼市入市限竞房项目达到了49个,合计73期,供应住宅套数达到了33427套,而网签数据合计10232套。平均网签均价为每平方米498984元,网签完107.3万平方米,按照面积计算网签完成率只有27.3%。

不过,入市一年左右的限竞房,网签终于首次突破1万套。张大伟表示,因为网签审核购房资格等时间缩短,真实销售与网签数据差距缩小。当下楼市出现了复苏迹象,二手房市场活跃,部分新建住宅改善户型去化加速,换房客户用二手房底价换新建住宅。尤其最近入市的限竞房位置相对较好,少数五环内项目去化有所提升。

但张大伟也强调,2019年入市的限竞房有望超过6万套。从整个北京市场来看,5000亿元货值的限竞房库存压顶,后续将留给购房者更多的选择。

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