长江商报消息●长江商报记者江楚雅
“2019年2000亿元，2020年2500亿元，2021年3000亿元，三年分别达到28%、25%、20%的增速要求。”这是绿城中国（03900.HK，以下简称“绿城”）新掌门人张亚东未来三年的发展规划，但交出的第一份成绩单并不亮眼。
年报显示，2018年，绿城未完成其年度销售目标1600亿元，实际完成1564亿元。截至2019年4月，绿城销售金额为383亿元，仅完成全年目标的21.3%。
曾经一度名列行业前十的绿城，在2018年公司排名已掉至第17位，销售额增幅也创下近三年最低值，增速排在20强房企的末尾。同时，2018年年内利润23.75亿元，较上年同期的26.7亿元相比下降11.04%；股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%。
雪上加霜的是，绿城的粮仓并不充裕。绿城2018年财报显示，当期共拿地37块，花费土地款517亿元，截止期末共有3247万方土储，其中资产负债表显示，当期可供发展物业为228.4亿元，同比减少10.3%，发展中物业为1178.8亿元，同比增长41.8%，存货为1.2亿元，同比减少70.7%。与预期销售规模目标并不匹配。
长江商报记者梳理发现，2018年绿城的销售费用、管理费用、财务费用分别达到18.44亿元、38.95亿元、15.51亿元，占总营收的12%。三费费用率(销售费用+管理费用+财务费用)/营业收入 达到12.09%居行业前列，而费用管控能力良好的房企三费费用率在7%以下，比如中海为3.44%、阳光城为6.99%。
业内认为，企业三费费用率与净利润率是此消彼长的关系，随着销售、融资、管理成本的不断上升，以及项目利润水平的下滑，未来绿城需要效控制成本。
销售额增幅创近三年最低
绿城未完成年初定下的1600亿元的销售目标。年报显示，绿城2018年累计取得合同销售额1564亿同比增长6.9%，营业收入则实现603.03亿元，同比增长43.7%。
销售额未达标，增速也显得尤为“保守”， 与2017年相比仅增长了6.9%。长江商报记者梳理发现，今年绿城销售额增速放缓明显，2015年-2018年分别实现销售额719亿、1139亿、1463亿、1564亿元。2016-2018年的销售额同比增幅分别为58.4%、28.4%、6.9%，2018年增速为近三年最低。
利润方面，绿城全年净利润仅10.03亿元，同比降54.18%，并且净利率和归母净利率已连续两年下滑。受股东应占利润下滑影响，绿城归母净利率从2016年的6.62%降至2018年的1.66%。净利率从2016年的7.67%降至2018年的3.94%，为近五年的最低水平。
得益于物业销售收入的增长，绿城2018年实现毛利137.52亿元，较2017年的毛利80.76亿元增加 70.3%，实现毛利率22.81%较2017年的19.25%增长3.6个百分点。
对于2018年业绩增速回落，绿城中国给出的官方理由是受出售附属公司、计提减值亏损拨备等方面影响，同时，建设周期长、成本上升则是该公司回复净利率不高的原因。
继去年销售额增速回落，绿城今年一季度销售业绩出现了明显下滑。近期，绿城发布2019年一季度营运数据，一季度实现总合同销售金额约255亿元，同比下降8.6%，其中代建管理项目取得的合同销售额为74亿元，与去年同期相比分别下降8.6%和42.2%。
此前，绿城中国董事会行政总裁张亚东接受媒体采访时表示，2019年绿城的销售目标为1800亿元。以此推算，截至3月，绿城仅仅完成了年度销售目标的14.17%，虽然第一季度是地产公司销售淡季，但14%这个比例，也让业界质疑绿城是否能完成今年销售目标。
财经评论员严跃进分析认为，主要受房地产市场降温影响，一季度绿城中国销售业绩同比出现下跌的情况。若企业业绩持续受市场影响较大，可能将影响全年销售进度。尤其，目前绿城中国年度目标完成率较低，后期或将影响其资金回笼的速度。
负债攀升超2000亿
伴随着加速扩张和成本增加，绿城中国负债攀升。数据显示，截至2018年底，绿城中国有息负债达到814亿元，较2017年增加了41.2%；净资产负债率为55.3%，较去年同期的46.4%有所上升。
长江商报记者梳理发现，绿城2015年资产负债率为74.63%，2016年资产负债率为76.84%，2017年资产负债率为80.16%，公开数据显示，截至2018年6月，绿城的收入债务比率（包括其在合资企业及联营企业中的份额），已从2017年12月底的57.4%上升至71.8%，净资产负债率为55.1%，环比上年年底有所提升。截止2018年12月31日，总负债2196亿元，在楼市调控大背景下，2019年总负债将进一步增加。
针对2018年业绩与公司财务状况相关问题，绿城中国方面表示，目前，绿城中国净资产负债率为55.3%，平均利息成本5.4%，低于行业平均水平，财务状况良好。未来预计将维持稳定，银团贷款对于净资产负债率的要求是需要保持在90%以下，公司内部的要求是在80%以下。
与此同时，2018年绿城积极开拓融资渠道，控制综合融资成本。境外融资方面，于2018年7月获得两笔规模总额达美金14亿元的境外融资，规模更大、利率更低、年期更长，有助降低公司借贷成本，并进一步优化了公司的债务结构。境内融资方面，绿城全年境内共发行约人民币201亿元，综合成本为5.46%；发行公司债人民币逾90亿元及短期资券40亿，年利率为4.73%至6%。
严跃进认为，对于此类企业的问题来说，随着规模的扩张，自然也在负债等数据上出现上升，后续实际上也要求此类企业积极降低资金风险和负债规模。另外也需要不断协调内部股东关系，进而形成更好的发展态势。
中交掌权加速高周转
2018年对绿城来说是“巨变”的一年。8月初，绿城宣布曹舟南请辞执行董事、行政总裁等职务，来自中交系统的张亚东接替。这则简单的人事变动公告，迅速在行业中发酵，尤其是张亚东的出现一度被视为中交“加强控制”的迹象。
2015年3月，中交收购绿城股份正式完成。2018年以来，绿城多次与中交共同成立合营公司，还在福州、天津、广州等地合作开发地产项目。不仅如此，在张亚东上任之后，中交还为绿城送来一份“大礼包”，一口气与绿城签署了近30个项目的合作协议，投资额达2500亿。
一向不求规模只求品质的绿城在中交集团的强势掌控之下进行了一系列的改革，转而走向了加大投资、高周转之路。去年7月初，绿城中国开始计划走高周转之路。彼时，绿城中国内部流传出一份备忘录，其要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略。值得注意的是，绿城管理进入全国23个省及直辖市，旗下受托管理项目282个，规划总建筑面积约6336万平米，其中商业代建项目164个，预计总可售金额约3428亿元。2016年绿城代建的业务销售额为181亿元，占绿城集团总销售额1139亿元的15.89%，2017年这一比例达到29.39%，2018年绿城代建的业务销售额为552亿元，占绿城集团总销售额1564亿元的35.29%，代建业务销售额占比进一步上升。
然而，代建业务提速让绿城曾经坚守的“精雕细刻慢工出好活”的品质理念遭到拷问。近年，山东济南章丘中康绿城百合花园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、杭州绿城富春玫瑰园等均发生过业主维权。涉及问题包括外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等房屋质量问题。
外界有质疑声称，高周转和代建业务占比提升会导致规模将取代品质。对此，绿城表示，绿城从来没追求过规模。提高周转效率，对于任何一个企业都是应该做的，但不是绿城的目标，只是一个管理的举措。
严跃进认为，代建业务中间的协调工作很关键，如果没有此类协调，那么会面临一个很尴尬的问题，即代建业务背后的质量问题和品牌管理问题，所以从这个角度看，需要积极研究代建所带来的部分负面问题的解决。
本文来源：长江商报
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