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危机已过务实操作 泰禾黄其森称今年抓回款引战投补管理短板

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■本报记者 王丽新

打出一系列组合拳之后,一度被外界称之为“内忧外患”的泰禾集团,在掌舵人黄其森看来,艰难时刻已过,债务没有违约,管理团队稳定了下来。如今在泰禾集团的大盘子里,6000亿元的土地储备货值和对应的1000多亿元的负债,是黄其森可以暂时放松一些的筹码。

“今年我们最看重的是现金流回款,在考核上,原来是以签约销售额为重要指标,现在城市公司每个人的奖金是以回款来算账的”,6月14日,泰禾集团董事长黄其森接受《证券日报》记者采访时表示,“至于我个人,今年主要抓的最重要工作就是‘看人阅人’。”

还有一项工作,黄其森没有谈太多,就是要找到合适的战略投资者。引入战投,无疑会稀释大股东黄其森的股份,但对一家民营企业的未来发展来说,这无疑是一个关键性决策。关于这一动作的进展,泰禾集团执行副总裁葛勇向本报记者透露,战投伙伴还需要能够跟泰禾的业务协同发展,大概率是一些央企、国企或其他领域但志同道合的机构。

主抓“看人阅人”之外,黄其森告诉《证券日报》记者,今年最看重的财务指标是现金流回款,未来也会根据每个区域销售回笼的资金来确定拿地计划,接下来会更鼓励小股操盘、输出品牌还有合作拿地。

组合拳化解危机

五六年前,泰禾集团在房地产圈一鸣惊人时,生猛异常。彼时,“黑马”、“拿地王”是外界对泰禾的认知。在2012年—2014年的3年时间里,泰禾集团在北京、上海和福建拿了800亿元的地。直至如今,黄其森仍旧不后悔当初的“激进”,用他的话说,现在这些地用1600亿元也买不回来。

大规模拿地和后续几年销售业绩的释放,带动泰禾集团规模扩张实现跨越式发展,经过5年的布局,2017年泰禾集团跨入“千亿元俱乐部”。在这其中,院子系豪宅是泰禾集团“走南闯北”的利器,也是成就泰禾集团规模发展的拳头产品。

但2016年至2017年,中国土地市场迎来前所未有的溢价高度,全国上百个地王和高价地频出,引来了限价、收缩融资等调控政策频繁祭出的高压。在此期间,黄其森叫停了公开市场拿高价地的动作,转为收并购降低拿地成本,但仍有部分豪宅被调控政策限制而未如期上市。

直至2018年下半年,市场低迷,泰禾集团“2000亿元销售目标”的展望落空。摆在黄其森面前的难题是,如期还债,不能引发债务危机。

不得不说,这家独立拿地、独立操盘,至今权益销售额仍占全口径销售规模达80%以上的民营房企,打出了一系列组合拳化解流动性难题。在销售端,启动抢收计划,不再纠结于销售定价,果断拿证出货;在资产端,出让了几笔资产换取现金还债;在投资端,叫停了拿地投资,从2018年初至今,泰禾集团没有拿一块土地。

“开源节流”的组合拳祭出后,2018年底,泰禾集团有息负债有1375亿元,其中年内到期债务为574亿元。截至目前,泰禾已经偿还了180亿元左右的短期债务,另有300多亿元短期债务做了安排和置换。关于处理方式,葛勇表示,比如通过贴息的方式将一部分金融机构的到期债务置换到和泰禾有合作关系的金融机构。如此一来,“到年底真正要偿还的也就60多亿元。”

“泰禾的危机已过,现在已经比较稳定了。”葛勇进一步称,未来将进一步加大长期负债的比例,减少短期负债。截至今年一季度末,泰禾的有息负债从1375亿元下降至1200亿元左右。

调架构强化内部管控

事实上,资金紧张和人员调整是过去一年多开发商的共性难题,这源于2017年11月份以来对房企融资渠道的封堵,以及2018年下半年销售市场的受阻。2018年5月份,提前掌握一线动态的企业启动了组织架构调整,其多倾向于“精总部强一线”式调整。

“我们去年就开始做(组织架构调整),今年也在调整。”黄其森接受《证券日报》记者采访时表示,泰禾发展到现在的规模,还是要“精总部强区域”,这样管理链条相对会短一些。据黄其森透露,过去是四级管控体系,即总部-区域-城市-项目,现在则变为二级管控,即总部-区域,目前泰禾有北京、上海、福建和广深四大区域,今后把更多决策权放到一线去,“让在一线听得见炮火的人指挥作战”,马上拍板马上决策。

无独有偶, “高管出走、人才流失”也是过去一年多,黄其森很大的”痛楚”。事实上,纵观这两年房地产行业 “千亿元新兵”的成长路径,跑得太快的代价,即是人才管理与规模发展的失衡。

在这一点上,黄其森向《证券日报》坦言,“如果讲战略,泰禾是大学生”,“聚焦一、二线城市,坚决不布局三、四线城市”,做锁定4亿中产阶级需求的生意,非常清晰坚定;但是讲管理,泰禾是小学生,泰禾发展太快,连长当团长用,团长当师长用,跟万科、龙湖等企业有差距,尤其需要强化执行力。

“今年我本人抓的重点工作就是‘看人阅人’,原来我对这块确实关注度不够,没把握好,所以去年人员流动大,现在我自己来把握这个事情。”黄其森向本报记者进一步表示,泰禾要做精品、要做高端,就需要相应水平的人才,不要滥竽充数的人员,把好进人关的同时,也会更重视内部提拔。

企业的转变,始于人的转变。2019年,黄其森不再高调谈2000亿元目标,他制定了相对谨慎的销售目标,即“1500亿元,1000亿元回款”,目前已经完成了400亿元回款,还有200亿元在途回款。或许,不做“带头大哥”这几年,对黄其森和泰禾来说,能够探索出走上提升企业综合能力和良性发展的新路径。

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