网易首页 > 网易房产 > 正文

限竞房土地市场火爆 项目去化成难题

0
分享至

近期,北京、深圳等多个热点城市出让大额限竞房住宅用地。其中,北京亦庄两宗限竞房土地出让溢价率均在40%左右。深圳推出近20年来最大数量的一次住宅土地供应,部分地块出让溢价率超过40%。限竞房土地出让市场一派火热。不过,已入市的限竞房项目去化率不容乐观。其中,北京地区限竞房网签率不足四成。业内人士指出,由于起始竞拍价较低,使得上述土地成交溢价率较高。同时,房企在一线城市拿地积极性有所升温。在限价难以放松的情况下,房企拿地需要做好经济测算,理性拿地。同时,品质方面加大绿色健康理念,形成差异化竞争。

房企拿地积极

北京市规划和自然资源委员会网站显示,北京近日再次出让3宗住宅地块。一宗位于怀柔区,两宗位于亦庄经济技术开发区。3宗土地总建筑面积约32.53万平方米,起始挂牌价合计80.86亿元,最终成交价合计98.76亿元。3宗土地均采用“限房价、竞地价”的方式。

位于亦庄河西区的两宗土地热度高,溢价率均在40%左右。其中,X92R1地块R2二类居住用地建筑面积约8.03万平方米,最终由北京雅信房地产开发有限公司以31.8亿元竞得,溢价率为41.33%,成交楼面地价为39625元/平方米。X92R2地块R2二类居住用地建筑面积约7.85万平方米,最终由港中旅房地产开发有限公司以30.6亿元竞得,溢价率为39.09%,成交楼面地价为38956元/平方米。

上述两地块均为二类居住用国有建设用地,可建普通商品住宅,不配建保障性住房。两宗地块销售均价不超过54160元/平方米,最高销售单价不超过56868元/平方米,建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为,亦庄两宗土地起始楼面价仅2.8万元/平方米左右,与销售限价差距较大,导致参与两宗地块竞拍的房企合计超过30家。从成交情况看,北京市场依然是房企热点关注区域。整体看,房企拿地积极性仍然较高,且普遍看好北京未来房地产市场的发展。

张大伟指出,截至目前,亦庄地区已供应限竞房地块超过70万平方米,限竞房数量占比较大。

除北京地区外,不少热点城市频现大额限竞房土地出让。以深圳地区为例,6月24日,位于宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明大道、坪山区老坑路的5宗土地以“单限双竞”的办法挂牌出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积,商品住宅限售3年。

据了解,此次土拍是深圳地区近20年来最大数量的一次住宅土地供应,土地出让面积合计约17.03万平方米,建筑面积合计约69万平方米,起始总价约为154.35亿元。参与竞拍的房企达到71家,缴纳保证金数量超过1100亿元。最终,广州越璟(越秀)以最高限价59.08亿元+配建8800平方米拿下了尖岗山地块,溢价率为45.02%。

网签率较低

限竞房土地出让一派火热,但已入市的限竞房项目去化率不容乐观。以北京地区为例,据中原地产监测数据,截至目前,北京限竞房项目达到52个,合计77期,供应住宅套数达到35890套。签约方面,北京地区限竞房签约合计13175套,平均网签价为48756元/平方米。签约面积合计137万平方米,按照面积计算,网签完成率仅为33%。

中原地产指出,由于网签数据相对滞后,实际销售比例可能达到45%左右,积压数量超过2万套。

值得注意的是,最近两个月北京地区单月网签数量均超过1500套,网签数量高位运行。但新入市的限竞房数量同样高企。据中原地产监测,北京地区已经连续12个月出现限竞房“供大于求”的局面。

业内人士指出,从北京近期出让的限竞房地块看,未来或面临更大的去化压力。以亦庄河西区最新成交土地为例,限制销售均价为不超过54160元/平方米。这个价格相比周围在售的项目高出近2000元/平方米左右。如果未来限竞房去化程度依然较低,后入市的项目则需要从质量、理念、配套等一系列方面入手。

张大伟指出,限竞房市场分化严重,只有少数位置好的地区签约活跃,大部分项目入市后出现较大的去化问题。2019年底,北京入市限竞房有望超过6万套。从目前情况看,北京地区限竞房普遍降价10%左右,但去化速度依然较慢。考虑到房企的拿地成本,价格战可能成为促进限竞房销售的途径。

业内人士指出,2016年底,北京市大量限竞房土地集中入市。经历2年时间,开发商普遍已取得预售证。仅2018年,北京地区就有39个限竞房项目取得预售证。2016年以后,限竞房土地出让成为北京土地市场主流,因此限竞房项目未来仍是主流产品。

考验盈利能力

从目前情况看,限竞房模式主要存在于房地产市场较热的一、二线城市。这些地区房价前期上涨过快,导致政府出手控制新房价格,保持市场稳定的同时保证刚性需求。其中,北京、深圳等一线城市限竞房土地出让规模居前。土地出让方式包括“单限双竞”、“双限双竞”等不同类型。其中,“限房价、竞地价”的出让方式最为常见。在此背景下,近3年来房企若想在一线城市拿地,限竞房土地几乎成了必选题。

诸葛找房数据研究中心分析师孙明英对此表示,在限价难以放松的情况下,房企拿地需要做好经济测算,理性拿地。特别是同时存在住宅、自持商业、租赁用地的情况下,房企需要平衡好资金的长短期使用,才可能实现盈利。

孙明英表示,限竞房去化速度较慢,既有位置偏远的原因,也有限竞房大量供应、购房者选择增多的原因。限竞房销售是否乐观,不仅要看项目所处的地理位置、周边配套的情况,还要看二手房市场的整体走势。就目前北京市场而言,限竞房的市场占有率已超过6成,为北京市场的供应主力。限竞房的优势在于新,小区建筑品质、园林规划较二手房存在一定的优势。但限竞房位置普遍偏远,交通不便,学区与配套建设往往赶不上二手房。

孙明英指出,对于位置较好,后续市场供应有限的一线城市限竞房用地,房企参与竞拍的意愿普遍较强。拿到限竞房土地是第一步,项目能否盈利考验房企的成本控制能力及项目建设能力。从目前情况看,房企为了应对去化压力,普遍推出绿色住宅理念,加大对房屋品质的投入力度。

相关推荐
热点推荐
一票否决没了,匈牙利立即见中方,国家发展的王牌,欧尔班找到了

一票否决没了,匈牙利立即见中方,国家发展的王牌,欧尔班找到了

人物娱记
2023-12-04 11:01:31
果敢光复之战第三十八天:继续占领老街周边据点,俄罗斯工程师为缅军安装反无人机干扰器

果敢光复之战第三十八天:继续占领老街周边据点,俄罗斯工程师为缅军安装反无人机干扰器

缅武前哨
2023-12-03 20:14:47
请不动中国新防长,美撕毁对台承诺,1天后,解放军大批军机升空

请不动中国新防长,美撕毁对台承诺,1天后,解放军大批军机升空

戎评说
2023-12-03 11:58:49
华为社招薪酬缩水后的真实收入:硕士毕业5年拿到华为18级不想去

华为社招薪酬缩水后的真实收入:硕士毕业5年拿到华为18级不想去

迈里英鹤
2023-12-04 15:45:08
当了妈妈以后才发现原来妈妈并没有多爱我,评论区引上万网友共鸣

当了妈妈以后才发现原来妈妈并没有多爱我,评论区引上万网友共鸣

电影杂谈随笔
2023-12-04 14:28:41
珠海灭门惨案官宣是情杀,凶手是女方前男友,杀死三人后又自杀

珠海灭门惨案官宣是情杀,凶手是女方前男友,杀死三人后又自杀

呼呼历史论
2023-12-04 18:16:40
假唱风波下的五月天:全年68场演唱会,内地吸金近30亿

假唱风波下的五月天:全年68场演唱会,内地吸金近30亿

南方都市报
2023-12-04 18:39:14
俄乌战事急转直下,卢卡申科第一时间访华,为战后秩序跟中方对表

俄乌战事急转直下,卢卡申科第一时间访华,为战后秩序跟中方对表

老高风云
2023-12-04 10:42:44
终于,蔚来不叫江淮了!

终于,蔚来不叫江淮了!

金融科技观察家
2023-12-04 14:18:39
伊能静晒秦昊送的黑卡,卡上金额至少1000万,自称无上限随便花

伊能静晒秦昊送的黑卡,卡上金额至少1000万,自称无上限随便花

椰黄娱乐
2023-12-04 11:09:47
1992年陈赓遗孀赴台,十几辆车迎接,傅涯惊慌:都不知道上哪辆

1992年陈赓遗孀赴台,十几辆车迎接,傅涯惊慌:都不知道上哪辆

悠然谈历史
2023-11-29 10:36:04
12月4日养老金或将迎来20连涨,利好1.3亿退休人员,能涨多少?

12月4日养老金或将迎来20连涨,利好1.3亿退休人员,能涨多少?

社保小达人
2023-12-04 15:21:10
“退役就变成著名球星”现象,把中国足球怪象展现的淋漓尽致

“退役就变成著名球星”现象,把中国足球怪象展现的淋漓尽致

篮球侍郎
2023-12-03 12:58:55
袁隆平孙女上幼儿园,老师:爷爷是干什么的,孙女:看天气预报的

袁隆平孙女上幼儿园,老师:爷爷是干什么的,孙女:看天气预报的

一条柴
2023-12-03 21:18:57
邓伦被封杀一年后,大变样几乎认不出,偷偷开直播向粉丝集资?

邓伦被封杀一年后,大变样几乎认不出,偷偷开直播向粉丝集资?

冬天会过去
2023-12-04 15:21:56
居民医保一年减少2517万人,参保人数为何下降?

居民医保一年减少2517万人,参保人数为何下降?

中国经济周刊
2023-12-04 16:47:17
大降17度!冷空气将突袭,预报:还有大范围雨雪,90W维持发展

大降17度!冷空气将突袭,预报:还有大范围雨雪,90W维持发展

环球科学猫
2023-12-04 16:04:30
社会财富大逃杀开始:1.收割中产,第2轮:收割普通人,第三轮?

社会财富大逃杀开始:1.收割中产,第2轮:收割普通人,第三轮?

叮当当科技
2023-12-04 14:30:13
张玉凤晚年接受采访,透露国家最高机密:毛主席并不是宣传的那样

张玉凤晚年接受采访,透露国家最高机密:毛主席并不是宣传的那样

稷下花语
2023-12-02 05:30:03
胡金木,被查

胡金木,被查

新京报政事儿
2023-12-04 09:40:07
2023-12-04 21:00:49

头条要闻

买方2614万拍下手机号后"悔拍" 拍卖方:保证金不退还

头条要闻

买方2614万拍下手机号后"悔拍" 拍卖方:保证金不退还

财经要闻

保费持续上涨 居民医保一年少2517万人

体育要闻

曾凡博“底角抽烟”困局,该怎么破?

娱乐要闻

短剧疯狂!女总裁赘婿霸总挤满横店

科技要闻

蔚来汽车获独立生产资质 近30亿元"拿下"F1、F2工厂

汽车要闻

奔驰全新长轴距E级车将14日上市 预售45万起

态度原创

房产
艺术
手机
旅游
时尚

房产要闻

在海口,买别墅的窗口期,真的不多了!

艺术要闻

第29届全国摄影艺术展览厦门开幕 为5届10年展览计划拉开帷幕

手机要闻

不是安卓!曝华为鸿蒙OS对标iOS:“纯血鸿蒙”要来了

旅游要闻

探索五指山,海南自然宝库和绿色城市

她可能是内娱争议最大的女明星?

无障碍浏览 进入关怀版