网易首页 > 网易房产 > 正文

限竞房土地市场火爆 项目去化成难题

0
分享至

近期,北京、深圳等多个热点城市出让大额限竞房住宅用地。其中,北京亦庄两宗限竞房土地出让溢价率均在40%左右。深圳推出近20年来最大数量的一次住宅土地供应,部分地块出让溢价率超过40%。限竞房土地出让市场一派火热。不过,已入市的限竞房项目去化率不容乐观。其中,北京地区限竞房网签率不足四成。业内人士指出,由于起始竞拍价较低,使得上述土地成交溢价率较高。同时,房企在一线城市拿地积极性有所升温。在限价难以放松的情况下,房企拿地需要做好经济测算,理性拿地。同时,品质方面加大绿色健康理念,形成差异化竞争。

房企拿地积极

北京市规划和自然资源委员会网站显示,北京近日再次出让3宗住宅地块。一宗位于怀柔区,两宗位于亦庄经济技术开发区。3宗土地总建筑面积约32.53万平方米,起始挂牌价合计80.86亿元,最终成交价合计98.76亿元。3宗土地均采用“限房价、竞地价”的方式。

位于亦庄河西区的两宗土地热度高,溢价率均在40%左右。其中,X92R1地块R2二类居住用地建筑面积约8.03万平方米,最终由北京雅信房地产开发有限公司以31.8亿元竞得,溢价率为41.33%,成交楼面地价为39625元/平方米。X92R2地块R2二类居住用地建筑面积约7.85万平方米,最终由港中旅房地产开发有限公司以30.6亿元竞得,溢价率为39.09%,成交楼面地价为38956元/平方米。

上述两地块均为二类居住用国有建设用地,可建普通商品住宅,不配建保障性住房。两宗地块销售均价不超过54160元/平方米,最高销售单价不超过56868元/平方米,建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为,亦庄两宗土地起始楼面价仅2.8万元/平方米左右,与销售限价差距较大,导致参与两宗地块竞拍的房企合计超过30家。从成交情况看,北京市场依然是房企热点关注区域。整体看,房企拿地积极性仍然较高,且普遍看好北京未来房地产市场的发展。

张大伟指出,截至目前,亦庄地区已供应限竞房地块超过70万平方米,限竞房数量占比较大。

除北京地区外,不少热点城市频现大额限竞房土地出让。以深圳地区为例,6月24日,位于宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明大道、坪山区老坑路的5宗土地以“单限双竞”的办法挂牌出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积,商品住宅限售3年。

据了解,此次土拍是深圳地区近20年来最大数量的一次住宅土地供应,土地出让面积合计约17.03万平方米,建筑面积合计约69万平方米,起始总价约为154.35亿元。参与竞拍的房企达到71家,缴纳保证金数量超过1100亿元。最终,广州越璟(越秀)以最高限价59.08亿元+配建8800平方米拿下了尖岗山地块,溢价率为45.02%。

网签率较低

限竞房土地出让一派火热,但已入市的限竞房项目去化率不容乐观。以北京地区为例,据中原地产监测数据,截至目前,北京限竞房项目达到52个,合计77期,供应住宅套数达到35890套。签约方面,北京地区限竞房签约合计13175套,平均网签价为48756元/平方米。签约面积合计137万平方米,按照面积计算,网签完成率仅为33%。

中原地产指出,由于网签数据相对滞后,实际销售比例可能达到45%左右,积压数量超过2万套。

值得注意的是,最近两个月北京地区单月网签数量均超过1500套,网签数量高位运行。但新入市的限竞房数量同样高企。据中原地产监测,北京地区已经连续12个月出现限竞房“供大于求”的局面。

业内人士指出,从北京近期出让的限竞房地块看,未来或面临更大的去化压力。以亦庄河西区最新成交土地为例,限制销售均价为不超过54160元/平方米。这个价格相比周围在售的项目高出近2000元/平方米左右。如果未来限竞房去化程度依然较低,后入市的项目则需要从质量、理念、配套等一系列方面入手。

张大伟指出,限竞房市场分化严重,只有少数位置好的地区签约活跃,大部分项目入市后出现较大的去化问题。2019年底,北京入市限竞房有望超过6万套。从目前情况看,北京地区限竞房普遍降价10%左右,但去化速度依然较慢。考虑到房企的拿地成本,价格战可能成为促进限竞房销售的途径。

业内人士指出,2016年底,北京市大量限竞房土地集中入市。经历2年时间,开发商普遍已取得预售证。仅2018年,北京地区就有39个限竞房项目取得预售证。2016年以后,限竞房土地出让成为北京土地市场主流,因此限竞房项目未来仍是主流产品。

考验盈利能力

从目前情况看,限竞房模式主要存在于房地产市场较热的一、二线城市。这些地区房价前期上涨过快,导致政府出手控制新房价格,保持市场稳定的同时保证刚性需求。其中,北京、深圳等一线城市限竞房土地出让规模居前。土地出让方式包括“单限双竞”、“双限双竞”等不同类型。其中,“限房价、竞地价”的出让方式最为常见。在此背景下,近3年来房企若想在一线城市拿地,限竞房土地几乎成了必选题。

诸葛找房数据研究中心分析师孙明英对此表示,在限价难以放松的情况下,房企拿地需要做好经济测算,理性拿地。特别是同时存在住宅、自持商业、租赁用地的情况下,房企需要平衡好资金的长短期使用,才可能实现盈利。

孙明英表示,限竞房去化速度较慢,既有位置偏远的原因,也有限竞房大量供应、购房者选择增多的原因。限竞房销售是否乐观,不仅要看项目所处的地理位置、周边配套的情况,还要看二手房市场的整体走势。就目前北京市场而言,限竞房的市场占有率已超过6成,为北京市场的供应主力。限竞房的优势在于新,小区建筑品质、园林规划较二手房存在一定的优势。但限竞房位置普遍偏远,交通不便,学区与配套建设往往赶不上二手房。

孙明英指出,对于位置较好,后续市场供应有限的一线城市限竞房用地,房企参与竞拍的意愿普遍较强。拿到限竞房土地是第一步,项目能否盈利考验房企的成本控制能力及项目建设能力。从目前情况看,房企为了应对去化压力,普遍推出绿色住宅理念,加大对房屋品质的投入力度。

相关推荐
热点推荐
美国拿到最新情报,越来越多的歼20,出厂就被派到了东南方向

美国拿到最新情报,越来越多的歼20,出厂就被派到了东南方向

春惠花
2023-06-09 09:44:22
国防部宣布!

国防部宣布!

中国日报
2023-06-06 20:00:19
菲律宾亲美防长被撤,新防长上台就对华作3项承诺:不做强国棋子

菲律宾亲美防长被撤,新防长上台就对华作3项承诺:不做强国棋子

君事评论
2023-06-09 14:57:43
中俄轰炸机战巡日本海再爆后续:日战机升空拦截,歼16直接亮实弹

中俄轰炸机战巡日本海再爆后续:日战机升空拦截,歼16直接亮实弹

晓菲汽车
2023-06-08 16:48:31
解放军拦截美舰后,才过3天,美军机再闯台海,中方连发三次警告

解放军拦截美舰后,才过3天,美军机再闯台海,中方连发三次警告

海峡直通车V
2023-06-09 18:09:56
她是著名歌唱家,与小演员丈夫离婚后,又带儿子嫁高官,苦尽甘来

她是著名歌唱家,与小演员丈夫离婚后,又带儿子嫁高官,苦尽甘来

毒舌扒姨太
2023-06-09 22:14:51
特殊时期时,林彪曾私下里讲过:刘少奇、邓小平全是有能力的好人

特殊时期时,林彪曾私下里讲过:刘少奇、邓小平全是有能力的好人

丹宝说文史
2023-06-10 14:55:24
女人多大年龄没有性欲

女人多大年龄没有性欲

健康公开课
2022-12-14 13:11:29
“牵手门”大反转,董小姐胡先生立大功,中石油股价继续上涨!

“牵手门”大反转,董小姐胡先生立大功,中石油股价继续上涨!

叶公子
2023-06-10 21:20:07
印媒:中国越来越不好惹,吓得美飞行员出现离职潮,美军重金挽留

印媒:中国越来越不好惹,吓得美飞行员出现离职潮,美军重金挽留

战情解码
2023-06-10 11:23:14
俄防长视察防空导弹生产情况 武器堆满车间

俄防长视察防空导弹生产情况 武器堆满车间

看看新闻Knews
2023-06-08 18:30:28
沈阳菜市突发特大凶杀案!更多内情曝光,遇害女儿刚高考完第一天

沈阳菜市突发特大凶杀案!更多内情曝光,遇害女儿刚高考完第一天

我只想写球我有什么错
2023-06-10 20:20:23
一个人退休,全家躺平。

一个人退休,全家躺平。

史不位为
2023-05-30 19:07:39
男子35万买新能源车30天电池包坏了,店家称:送你一束花表示关怀

男子35万买新能源车30天电池包坏了,店家称:送你一束花表示关怀

神州亿哥
2023-06-09 22:45:30
伊莲娜惹争议!接女儿放学当街解衬衣扣,内衣外露 与C罗遗憾半生

伊莲娜惹争议!接女儿放学当街解衬衣扣,内衣外露 与C罗遗憾半生

大秦壁虎白话体育
2023-06-10 15:54:12
短短一周,网络上就有这两如此大瓜

短短一周,网络上就有这两如此大瓜

花小萌和你聊情感
2023-06-10 21:49:05
中石油董思槿:美国裸聊被高中开除,爱晒艳照,本人点赞回应了!

中石油董思槿:美国裸聊被高中开除,爱晒艳照,本人点赞回应了!

浅色记忆
2023-06-10 10:09:03
确认转会!为梅西出头,他拒绝5000万高薪,重创曼城,欧冠将变天

确认转会!为梅西出头,他拒绝5000万高薪,重创曼城,欧冠将变天

xiao哥爱体育
2023-06-10 14:31:17
一男子在餐馆吃饭,点了三菜一汤,可结账时却要将近2000元

一男子在餐馆吃饭,点了三菜一汤,可结账时却要将近2000元

民间锐度观察
2023-06-10 07:35:24
中超第一阶段最佳阵容:海港3人,申花、天津各2人,泰山让人意外

中超第一阶段最佳阵容:海港3人,申花、天津各2人,泰山让人意外

号角军事汇
2023-06-10 14:57:07
2023-06-10 22:34:44

头条要闻

山东"万亿国企"原掌门人受审 被指过于高调、好大喜功

头条要闻

山东"万亿国企"原掌门人受审 被指过于高调、好大喜功

财经要闻

体育要闻

天下第一的约基奇,他有机会赢得更多

娱乐要闻

《变形金刚7》全片5个白人角色4个是丑角

科技要闻

微软与 OpenAI,远没有看起来「亲密无间」

汽车要闻

一辆“假”SUV 竟是超跑玩家的终极归宿

态度原创

房产
家居
健康
本地
艺术

房产要闻

华为(北京)虚拟现实创新中心落户石景山

家居要闻

北欧风温馨小宅,巧妙格局优化空间

长期喝有水垢的水,会得结石?

本地新闻

兰州马拉松嘉年华热烈开启

艺术要闻

邀全国高考生免费看展!遇见博物馆推出5城5馆大型公益活动

无障碍浏览 进入关怀版