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议价空间收窄买方话语权减弱 多城二手房走出底部但上行乏力

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■本报记者 王丽新

“今年3月份,市场上行相对’热闹’一些,但需求在3月份集中释放后开始显现疲态,这意味着需求反弹乏力。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》等媒体表示,2019年上半年,全国重点城市二手房房地产市场(主要为一线城市和区域中心城市)从低迷中走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。

另贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出,上半年后期成交量虽然下落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。不过,重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放,市场缺乏大幅向上动能。

2019年上半年,部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场出现回暖苗头。

据贝壳研究院数据显示,重点14城(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房市场大幅调整后,需求开始释放,同比去年微增3%,但由于去年下半年成交低迷环比则增加52.3%,可见其已从底部走出。

“上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”许小乐分析认为,这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

分水岭出现在3月份。上半年,重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态,二季度月均成交比3月减少21.5%。同时,预期随市场回落而走弱,贝壳找房交易数据显示,大部分城市挂牌价下跌,其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

不过,在贝壳研究院重点关注的14城中,成都、武汉、南京二手房成交量环比、同比均出现增长,市场升温。其中,成都同比增幅34%,处在14城前列。随着成交回暖、预期改善,重点城市二手房成交均价普遍止跌。14城中除武汉、长沙外,其余10个城市房价环比去年下半年均有所上涨。

在这一基础上,重点14城二手房购房者成交周期均有缩短,同时,买方话语权开始减弱。据贝壳研究院检测数据显示,重点城市2019年上半年业主调价中涨价次数占比在2018年四季度的低位上上升,二季度14城中有一半的城市该比例重新下滑,但仍高于2018年四季度水平。同时,在2019年以来成交的房源中,议价空间现收窄态势。

值得关注的是,尽管上半年多个重点城市二手房“量价”有所提升,但同时,业主也加快了入市速度,因此二手房库存并未下降。

许小乐也提醒道,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

“预计下半年情况可能会更加恶化一些。”许小乐表示,有些城市房源越来越难卖,二手房库存将继续增加。

“市场已经进入以改善需求换房的时代,这一批人仍在看房,但可能由于政策限制,而没有实现交易。”许小乐表示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场,认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力,“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

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