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厦门楼市两极分化:二手成交量超去年全年 新房库存达26个月

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每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

在经历了两年海浪般跌宕起伏的波动后,厦门楼市正走向另一境地。

胡润全球房价指数显示,厦门楼市曾在2016年年度房价涨幅45.5%,2017年年度房价涨幅16.9%,分别位居全球第二、第五位,被称为中国楼市的“领涨王”。随即,厦门出台严厉调控,也成为全国范围内率先推出限售政策的城市。

《每日经济新闻》记者注意到,经过房价持续下跌、销售低迷的冰冻期后,2019年厦门楼市开始复苏。不过,复苏的势头暂时还只是体现在成交量上,厦门的房价、土地市场还是处以较为理性的状态。

据克而瑞统计数据,今年1~5月,厦门是二线城市中唯一出现均价同比回落的城市,但仍以33440元/平方米的成交均价暂居二线城市之首。与此同时,厦门新建商品住宅库存已增至26个月。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,刚需购买力释放、市场预期、相关政策等多重因素造成了厦门楼市目前这一矛盾局面。

以价换量 新房销售冰火交织

2019年开年,厦门楼市就回暖明显,开发商推盘速度明显加快,新房供应与成交均有较大幅度上涨。

据新景祥厦门市场研究中心的统计,今年1~5月,厦门全市商品住宅累计成交面积为52.45万平方米,同比上涨92.63%。其中,5月单月成交面积15.5万平方米,同比上涨126%。

从5月的销售情况看,厦门岛内外成交依旧呈现“一九”格局,即岛内、岛外成交面积分别占全市成交量的9%、91%。其中,集美区以32%的市场份额占据第一。

长期跟踪厦门市场的安居客研究院房产分析师吴寅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,随着今年二手房成交回暖,厦门新房市场也开始逐步复苏。一方面,从2017年3月到2018年,这期间成交量偏低,积累了很多刚性需求;另一方面,去年新房市场冷冻,很多新盘都不敢入市。在回暖后,新房楼盘不仅加快了入市不发,还加大了优惠力度,让利走量。

新景祥厦门市场研究中心也指出,5月多项目开盘去化率提升明显,刚性需求回暖特征明显,市场需求由首置、首改及岛外学区需求共同主导。

今年3月,《每日经济新闻》记者曾实地探访厦门楼市,当月厦门8个项目9次开盘,除个别项目基于入市产品的提升有小幅涨价外,大部分项目仍处于让利促销状态。但从去化情况来看,不同项目之间的去化率差别较大。

如3月9日开盘的翔安金茂悦,开盘价格与2018年10月26日开盘的价格相比再次下调,但去化较低。但也有项目凭借价格优势,去化良好。值得一提的是,翔安金茂悦还是昔日的“地王”,成交楼面价达29450.7元/平方米。

彼时,新景祥厦门市场研究中心总经理张建向记者表示,价格因素对楼盘去化影响明显,今年整体的去化情况比去年理想,做了促销策略的高性价比楼盘会比没有折扣的楼盘去化更快。

政策影响 去化周期约26月

在销量大幅增长的同时,厦门的新房库存却在不断上涨。在多个研究机构的新房库存高企城市中,厦门都榜上有名。克而瑞数据显示,今年1~5月,厦门以69%的新增供应涨幅位居全国二线城市第二位。

新景祥厦门市场研究中心也表示,厦门5月在售项目库存面积约206万平方米,同比上涨40%。按近12个月月均去化约7.88万平方米计算,去化周期约26个月。

对此,吴寅分析认为,厦门新房库存增加可能与相关政策有影响。从2017年开始,厦门出现了首宗要求一次性全部对外公开销售的地块,即“受让人应一次性申请该地块合同项下宗地商品住房预售许可证,并一次性全部对外公开销售”。

2018年7月,厦门还出台了《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》,规定建筑面积在10万平方米以下的商品住房项目要一次性对外公开 销售。

吴寅表示,厦门近年来出让的多宗土地项目都在10万平方米以下,这些新建楼盘就需要等到所有房源建成、取得预售才能入市,也就使得一次性推出房源较多,但去化比率就相对下降,增加了库存。

厦门克而瑞指出,2019年厦门楼市经历了一波短暂的回温期,而后成交接力不济。当前厦门二级市场存量较大,交易进入不温不火状态,对一级土地市场反哺作用减弱。而一级市场的理性模式对二级市场的刺激作用有限,此种状态短期内将会持续。

刚需强劲 二手房成交超去年

在厦门,比新房更突出的是二手市场。

新景祥厦门市场研究中心指出,自今年春节过后,厦门二手住宅连续几个月交易量暴增,5月二手住宅成交量为4315套,虽然环比有小幅回落,但前5月成交套数已超2018年全年。

吴寅表示,厦门在二手市场具有较强的刚需基础,尤其是对学区房的需求很大。此外,从去年下半年到现在,全国楼市的走势和政策方向让购房者的预期逐步改变。所以,实际上从去年12月份开始,二手成交量已经逐步在往上走。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,对于厦门来说,当前市场其实还是比较稳定的,甚至还要定性为刚从降温周期中走出来。后续其实还是有可能会上涨,这和此类城市市场需求规模较大是有关的,而且既有政策最严厉的时候已经过去,未来也会出现交易上升等现象。

中指院也指出,厦门普通市民倾向于低总价的岛内二手房,加之人口不断涌入岛内,二手房市场价格具有较强的刚性,并对新房价格起到支撑作用。限购使投资客逐渐退出厦门房地产市场,厦门楼市正走向良性发展的轨道。

不过,受访专家和机构均指出,厦门的回暖势头减弱迹象,入市项目去化冷热不均,市场整体热度有所回落。吴寅认为,4月、5月的市场情况让部分开发商对后市信心很足,所以收回了此前的新盘优惠,价格逐步回到2017年上半年的水平,成交量有所回落,但因滞后性,这一市场情况还未在成交数据上体现出来。  每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

在经历了两年海浪般跌宕起伏的波动后,厦门楼市正走向另一境地。

胡润全球房价指数显示,厦门楼市曾在2016年年度房价涨幅45.5%,2017年年度房价涨幅16.9%,分别位居全球第二、第五位,被称为中国楼市的“领涨王”。随即,厦门出台严厉调控,也成为全国范围内率先推出限售政策的城市。

《每日经济新闻》记者注意到,经过房价持续下跌、销售低迷的冰冻期后,2019年厦门楼市开始复苏。不过,复苏的势头暂时还只是体现在成交量上,厦门的房价、土地市场还是处以较为理性的状态。

据克而瑞统计数据,今年1~5月,厦门是二线城市中唯一出现均价同比回落的城市,但仍以33440元/平方米的成交均价暂居二线城市之首。与此同时,厦门新建商品住宅库存已增至26个月。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,刚需购买力释放、市场预期、相关政策等多重因素造成了厦门楼市目前这一矛盾局面。

以价换量 新房销售冰火交织

2019年开年,厦门楼市就回暖明显,开发商推盘速度明显加快,新房供应与成交均有较大幅度上涨。

据新景祥厦门市场研究中心的统计,今年1~5月,厦门全市商品住宅累计成交面积为52.45万平方米,同比上涨92.63%。其中,5月单月成交面积15.5万平方米,同比上涨126%。

从5月的销售情况看,厦门岛内外成交依旧呈现“一九”格局,即岛内、岛外成交面积分别占全市成交量的9%、91%。其中,集美区以32%的市场份额占据第一。

长期跟踪厦门市场的安居客研究院房产分析师吴寅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,随着今年二手房成交回暖,厦门新房市场也开始逐步复苏。一方面,从2017年3月到2018年,这期间成交量偏低,积累了很多刚性需求;另一方面,去年新房市场冷冻,很多新盘都不敢入市。在回暖后,新房楼盘不仅加快了入市不发,还加大了优惠力度,让利走量。

新景祥厦门市场研究中心也指出,5月多项目开盘去化率提升明显,刚性需求回暖特征明显,市场需求由首置、首改及岛外学区需求共同主导。

今年3月,《每日经济新闻》记者曾实地探访厦门楼市,当月厦门8个项目9次开盘,除个别项目基于入市产品的提升有小幅涨价外,大部分项目仍处于让利促销状态。但从去化情况来看,不同项目之间的去化率差别较大。

如3月9日开盘的翔安金茂悦,开盘价格与2018年10月26日开盘的价格相比再次下调,但去化较低。但也有项目凭借价格优势,去化良好。值得一提的是,翔安金茂悦还是昔日的“地王”,成交楼面价达29450.7元/平方米。

彼时,新景祥厦门市场研究中心总经理张建向记者表示,价格因素对楼盘去化影响明显,今年整体的去化情况比去年理想,做了促销策略的高性价比楼盘会比没有折扣的楼盘去化更快。

政策影响 去化周期约26月

在销量大幅增长的同时,厦门的新房库存却在不断上涨。在多个研究机构的新房库存高企城市中,厦门都榜上有名。克而瑞数据显示,今年1~5月,厦门以69%的新增供应涨幅位居全国二线城市第二位。

新景祥厦门市场研究中心也表示,厦门5月在售项目库存面积约206万平方米,同比上涨40%。按近12个月月均去化约7.88万平方米计算,去化周期约26个月。

对此,吴寅分析认为,厦门新房库存增加可能与相关政策有影响。从2017年开始,厦门出现了首宗要求一次性全部对外公开销售的地块,即“受让人应一次性申请该地块合同项下宗地商品住房预售许可证,并一次性全部对外公开销售”。

2018年7月,厦门还出台了《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》,规定建筑面积在10万平方米以下的商品住房项目要一次性对外公开 销售。

吴寅表示,厦门近年来出让的多宗土地项目都在10万平方米以下,这些新建楼盘就需要等到所有房源建成、取得预售才能入市,也就使得一次性推出房源较多,但去化比率就相对下降,增加了库存。

厦门克而瑞指出,2019年厦门楼市经历了一波短暂的回温期,而后成交接力不济。当前厦门二级市场存量较大,交易进入不温不火状态,对一级土地市场反哺作用减弱。而一级市场的理性模式对二级市场的刺激作用有限,此种状态短期内将会持续。

刚需强劲 二手房成交超去年

在厦门,比新房更突出的是二手市场。

新景祥厦门市场研究中心指出,自今年春节过后,厦门二手住宅连续几个月交易量暴增,5月二手住宅成交量为4315套,虽然环比有小幅回落,但前5月成交套数已超2018年全年。

吴寅表示,厦门在二手市场具有较强的刚需基础,尤其是对学区房的需求很大。此外,从去年下半年到现在,全国楼市的走势和政策方向让购房者的预期逐步改变。所以,实际上从去年12月份开始,二手成交量已经逐步在往上走。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,对于厦门来说,当前市场其实还是比较稳定的,甚至还要定性为刚从降温周期中走出来。后续其实还是有可能会上涨,这和此类城市市场需求规模较大是有关的,而且既有政策最严厉的时候已经过去,未来也会出现交易上升等现象。

中指院也指出,厦门普通市民倾向于低总价的岛内二手房,加之人口不断涌入岛内,二手房市场价格具有较强的刚性,并对新房价格起到支撑作用。限购使投资客逐渐退出厦门房地产市场,厦门楼市正走向良性发展的轨道。

不过,受访专家和机构均指出,厦门的回暖势头减弱迹象,入市项目去化冷热不均,市场整体热度有所回落。吴寅认为,4月、5月的市场情况让部分开发商对后市信心很足,所以收回了此前的新盘优惠,价格逐步回到2017年上半年的水平,成交量有所回落,但因滞后性,这一市场情况还未在成交数据上体现出来。

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