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多因素致资金面恶化 271家房企宣告破产清算

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本报记者 王丽新

房地产开发商拿房产抵债,多年前曾屡见不鲜。今年年初,一位朋友问记者,有开发商总是拖着不还钱,说是要拿几套房子抵债,要房子还是等着还钱?言犹在耳,仿若先兆。几个月后,这家开发商宣告破产了。

纵观房地产行业经过30多年的发展,如今的格局宛若强者环伺的猎场,内生造血能力不足的中小房企,突围难度越来越高。因为“躺着卖房”的时代早已过去,强者恒强逻辑愈发明显,“求生欲”再强,仍难避免部分企业最终离场。

昨日,《证券日报》记者在人民法院公告网查询到,截至7月23日,2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算。林林总总,多地均有覆盖。

“上半年市场不好,对小企业不利。小企业融资贷款等各方面都比不上大企业,抗风险能力弱。”贝壳研究院首席分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示,预计下半年的市场环境比上半年还会更差一些。届时,或许并购案会增多。

卖资产断臂求生

资金链紧张,是去年以来房企的共同难题,连万科都高喊“活下去”。不同的是,不同企业的“自救”策略不同。当前线市场传来去化率远低于60%时,万科的做法是促销加快回款,储备现金过冬;有的房企则选择进行多元化布局,转型进入新赛道;更多企业则是直面资金困局,甩卖项目求生。

早已洞察一线市场已经下行的企业,决策较为果断者,一般会启动转让资产计划,保留部分股权找寻优质合作伙伴,拥有一定话语权。比如今年5月份,某闽系房企转让了多个项目股权,寻找合作者共同操盘,回流现金的同时,也减少了独立操盘的比例,降低了风险。

另有企业则是被迫转卖项目。尚处舆论中心的新城控股日前发布公告称,已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目),交易成交总额约为24亿元,约占公司2018年未经审计归属于母公司净资产的8%。

对于接盘方,新城控股相关人士向《证券日报》记者称,具体以公告为准。不过,另有业内人士称,有个别公司投资部的人与新城方面接洽属于正常现象,但最后是否能吃下来,以何种价格吃下来还不好说。

事实上,今年以来,全国已经有271家中小房地产企业相继宣告破产清算,其中不乏一些大型房企,比如在全国500强内的百亿元上市房企——银亿集团,在负债规模达到500亿元的重压下,今年6月份已经破产重组。

房地产企业转型将增加

随着房地产行业集中度进一步提升,百强房企尚难“自保”,对于小房企而言,生存空间亦更加有限。

从上述破产案例来看,多为小房企,且在三、四线城市布局房企较多。在融资大环境收紧的情况下,相比大型房企5%以内的融资成本和能够融到资金的实力来讲,难熬的是很多资金量储备不足的中小房企。

“有些房企资金成本已经突破15%了,负债过高情况下,多数金融机构已无法为这些企业提供资金。”一位房企高管向《证券日报》记者表示,若一旦债务到期而无法偿还,引发的就将是资金链断裂,最终走向破产清算。

“中小企业破产,本身和房屋销售不好、拿地机会不多等都有关。而从政策层面看,实际上包括限购、限售等政策,也会影响其房屋销售,最终对部分中小房企形成限制和制约。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,破产企业增多的背后,即是在融资环境收紧的情况下,房企资金面恶化,进而对相关房企带来较大影响,有些企业自然会通过收并购等方式来处置项目。实际上,若下半年市场好转,部分竞争力强的房企,包括部分中小房企在内,后市或许还有机会崛起。

不过,中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,部分小企业的倒闭,并非2019年首次出现,相比2014年2000家房地产企业关门,当下的数据依然较低。但这一现象被关注,代表了市场对房地产企业资金链的担忧。

同时,张大伟表示,随着转型房地产企业的增加和资金链压力增大,预计将会加速中小房企的离场。

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