8月份历来是房企集中“期中考”的时节，不少房企在8月下旬陆续交出半年度成绩单。
对于多数房企而言，2019年上半年并不轻松。目前已经公布中期业绩的房企，销售规模虽然继续增长，但增速较2018年同期显著放缓。
TOP5房企由于体量原因，增速更进一步放缓，个别甚至出现了负增长。TOP5之外的上市房企，虽然部分的规模增速依然超过20%，但与往年相比，这一数字大幅下滑。
房企对于下半年市场普遍不乐观。政策面的信号十分明确，此前中央政治局会议提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时房企融资环境也全面收紧。
在这样的趋势下，“规模”不再受到房企的青睐，与之相对的是，多数房企都将现金流、回款、降杠杆放到了经营战略中的首位。
在土地市场，多数房企都表态要采取审慎的投资策略，不拿地王。融创孙宏斌在2019年中期业绩会上就表示，下半年除非是特别好的地，拿地基本是停止的。
诚如万科总裁祝九胜在半年度业绩会上所言，面对当下市场，万科的策略是敬畏市场、顺势而为，“争当好学生、答好难题目。”
增速放缓
规模在增长，速度更慢了。这句话适用于今年上半年的多数房企。
TOP5房企的表现尤为明显。万科上半年实现销售金额3340亿元，同比上涨9.6%，增幅与去年同期的9.9%相比，略有降低，2017年上半年万科的同比增幅则是45.8%。
恒大6月份实现合约销售金额约为502.6亿元，较去年同期增长约0.4%。据此测算恒大上半年累计合约销售额为2916.9亿元，同比下滑了约4%，去年恒大同期销售额为3041.8亿元，同比增长24.6%。
碧桂园6月单月实现权益销售额约603.9亿元，较2018年6月同比减少18.84%。
根据克而瑞数据，今年1-7月，碧桂园、恒大的全口径业绩规模较去年同期分别同比微降2.8%和5.5%。1-7月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年放缓显著。
TOP5中的另一家，融创上半年合约销售额2141.6亿元，较去年同期增长约11.8%，大幅低于上年同期76%的增幅。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟对经济观察报表示，企业间分化越来越明显，龙头房企尤其是TOP5房企，接下来保持个位数的规模增速会成为常态：“任何事物发展规律皆是如此，雪球越滚越大也就越滚越慢了。”
TOP5之外，绿地上半年实现合同销售金额1676.85亿元，同比增长3.1%，去年这一数字是22%。
2019上半年，华润置地实现签约额1188亿元，同比增长26%，但增速较去年同期回落10.3个百分点。实现营业收入458.5亿元，同比增长4.7%，增速较去年同期回落36个百分点。
此前凭借高速规模扩张而冲进千亿的闽系房企，今年画风也大变。正荣地产上半年实现586.07亿元合约销售额，同比增长仅0.8%；去年正荣同期增速高达170.3%，增速下滑幅度较大。
另外一家闽系房企融信中国今年上半年合约销售额达567亿元，同比增长4%，而去年它的同比增幅为75.7%。
不仅是销售增速放缓，部分房企的利润增速也一并放缓。8月9日，去年的“利润王”恒大发布盈利预警，公告称，恒大上半年净利润预计约为270亿元，同比下降约49%；核心业务净利润预计约为300亿元，同比下降约45%。
对于利润下降原因，恒大表示，合约销售额与去年同期差不多，利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。
增速放缓之外，还有一些房企的销售规模出现下滑。根据朗诗绿色地产的中期业绩报告，今年上半年朗诗实现签约销售额约114.8亿元，同比下降29.8%，上半年公司仅完成全年400亿销售目标的28.7%。
不过，朗诗掌门人田明一向并不看重规模增长单一指标。他此前曾对经济观察报表示，朗诗不太重视土地储备，也不重视是否完成了投资计划：“在地很贵的时候，你为了土地储备，为了开发量，为了签约销售，拼命拿地，我觉得这个都不够理性，我可以让一让，我也没说过了今年明年就不过了，我更看重的是长远的发展，能活的更长一点。从长期来看你的增长怎么样，而不是仅仅盯着某一年看。”
田明强调，朗诗对于规模的考量首先建立在是否盈利的基础之上：“规模我们也想要，但是不能盈利的那种规模风险太大了。”
战略收缩
半年小考已过关，面对走向尚未明朗的下半年市场，房企应该如何应对？
从房企未来规划和目标来看，大多数房企选择了同一路径——放缓扩张步伐、降杠杆，同时加速去化、抢回款。
经历了上半年高调拿地之后，下半年旭辉要改变策略。旭辉行政总裁林峰透露，在当前形势下，旭辉会放缓扩张步伐，放慢拿地节奏，“因为第一是觉得地价会回稳，第二是因为我们土储够了。”
截至7月底，旭辉总土地储备共计6300万平米，总货值9800亿元，下半年可售货值约为2300亿元。“下半年会减少进入新城市，在原有城市深耕。当然，也许四季度会出现投资窗口期,大家都不拿地的时候可能又会有拿地的机会。”林峰说，下半年旭辉的运营关键词是以销定产、降低库存、提高去化、加快回款。
对于投资，旭辉有一条自己的投资红线：守住安全底线和纪律，投资额会在销售额回款的50%左右。
在融资方面，林峰表示，公司会进一步压缩境外的美元债，第二仍然会追求融资多元化，第三则是维持自身造血功能和原有的财务纪律，以收定支。
上半年在武汉等城市大举拿地、并且做了几笔并购的融创，也宣布下半年在土地市场要放缓拿地节奏。在中期业绩报告中，融创方面表示，下半年会严控投资，仅在确保流动性充裕及杠杆率保持长期下降趋势的前提下，把握少数特别优质的机会。
在中期业绩会上，孙宏斌透露，因为去年没怎么拿地，今年上半年融创拿地显得稍多一些：“但按我们的地位，拿的地其实不多。”他进一步表示，四五月份融创基本停止拿地，下半年基本没有投资指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。
作为龙头房企，万科的战略选择一向颇受关注。万科首席运营官张旭在业绩会上表示，万科把每天都是卖楼的好日子当成经营策略，坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理。
至于万科的投资策略，张旭透露，万科拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地，所以也没有固定的拿地计划，但拿地策略集中在核心都市圈。
祝九胜承认，融资收紧对房地产行业肯定会带来一些影响，但万科一直坚持比较稳健的策略：“我们在这个过程中会根据货币市场的变化来调整我们的经营节奏，持续控制好负债率。”
增速放缓之后，不少此前激进扩张的房企都表态要进一步降杠杆。
此前在多个城市拿下地王项目的融信中国，近年来主要经营目标转为降杠杆。今年上半年，融信净负债率从2018年末的105%降至77%，下调了28个百分点。按照规划，融信要求未来净负债率要维持在70%-90%之间，此外，只将回款金额的30%-50%用来拿地。
融信掌门人欧宗洪表示，政策对房地产企业，特别是房地产企业的融资，有各种限制：“特别是高杠杆企业，国内债券各方面进行限制，信托基本上也是限制，前端融资也是限制。”
他透露，在土地市场，如果接下来有好的机会、价格便宜一点，融信就会多拿地，如果土地价格依然高企，融信的主要策略依然是优化财务杠杆。
本文来源：经济观察网
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