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五省三市严查租房市场 隔断房、租金贷将成历史?

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北京东南二环附近,一间出租房刚刚从“4室0厅”变成“3室1厅”。方方正正的客厅里还残留着拆墙的痕迹,地面不少处木质地板掀了起来,露出坑坑洼洼的地面;墙角处有墙皮脱落,窗户旁边摆着卧室才会用到的衣橱和书桌。

“客厅原来是个隔断,现在不合规了,我们前两天把它拆了,现在还没有装修完。”9月7日,某连锁中介机构的一位工作人员对以租房者身份看房的《华夏时报》记者表示。2019年7月8日,新版《北京市住房租赁合同》示范文本正式实施,要求不得改变房屋内部结构分割出租,禁止违法群租。

过去两个多月内,据《华夏时报》记者不完全统计,至少有8个省市对住房租赁市场展开了整治和严查,包括北京、深圳、山西、河南、江西5个地区,以及南京、杭州、合肥3个城市。在内容方面,违法群租、随意涨租、租金贷、黑中介等成为重点打击对象。

整治乱象,平抑租金

从具体内容来看,五个地区的政策侧重点各有不同。其中,江西、河南、山西聚焦于整治中介机构的违法租赁行为。

7月29日,江西省发布《关于开展住房租赁中介机构乱象专项整治的方案》,将严肃查处违法违规租赁中介行为,坚决查处和取缔一批“黑中介”,规范房地产市场秩序。具体政策包括查处发布虚假租赁房源信息、恶意克扣租金和押金和采取威胁、恐吓等暴力手段等行为驱逐承租人等行为。

8月14日,河南省召开全省住房租赁中介机构乱象专项整治工作动员会。政策细节可从郑州市8月28日发布的《郑州市住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案》窥见一斑:暴力手段驱逐租客,恶意克扣租金、押金,强制上涨租金等列为重点整治范围,对违规者依法从严惩处,坚决取缔违规“黑中介”。

9月初,山西省住房和城乡建设厅近日公布第一批住房租赁中介机构违法违规问题清单,落实其在6月发布的《山西省住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案》,纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等违法违规问题。

而对于此前已经开展过打击黑中介的北京和深圳等一线城市而言,此轮整治的重点在于强化租赁市场全流程的设计。例如,北京此次发布新版租赁合同,明确了租金、押金、房屋信息等方面的新要求:房东不得在租赁期内单方面涨租金;合同期满继续出租,同等条件下原承租人享有优先承租权;出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人;自行成交或通过中介成交,都可使用同一租房合同。据记者了解,在北京住建委明确禁止隔断后,不少中介也主动拆除了一些房源中的违规隔断房。

深圳则提出了6大政策措施,从增加供应、规范租赁市场和租赁经营行为、加强市场整顿等方面作出了规定。其中,为了实现“稳租金、稳预期”发展目标,要求出租人不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费。

租金贷成严打对象

最近两年,杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、南京乐伽公寓等多家长租公寓企业出现资金链断裂,这些公司采取“高收低出”“租金贷”等饱受争议的方式追求资金快速回笼,最终也均告失败,还导致租客陷入交过房租却无房可住的窘境。对此,长三角三个省的主要城市杭州、南京、合肥最近出台的租赁市场新政纷纷直指“租金贷”。

南京8月19日开展住房租赁市场专项整治,针对住房租赁市场以高额租金抢占房源、发布虚假租赁房源信息、将收取的租金挪用、存在“高收低出”经营模式、违规出租或代理不符合出租条件的房屋、未按要求到房产部门进行机构备案或信息登记、未经市场监督部门登记、无照经营或超范围经营、强制或诱导使用“租金贷”支付租金、采取暴力或“软暴力”行为驱逐承租人等9类违规违法行为进行大力整治。

9月初,杭州市住房保障和房产管理局微信公众号“杭州住保房管”发布消息称,杭州市将开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作,进一步摸清住房租赁市场运行情况,集中整治和规范住房租赁市场经营秩序。检查内容主要包括企业基本情况、经营状况、房源规模和存在问题等,严查是否存在租金贷合同套嵌、高收低租、虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题。

合肥市住房保障和房产管理局也在8月底专门发文,对广大市民进行风险提示,建议谨慎选择住房租赁企业,妥善应对租赁市场风险,警惕“高收低租”带来的市场风险,防止自身权益受到损害;合理使用住房租金贷款,防止“被贷款”,避免可能出现的贷款合同难撤销、退租时难退贷等多重风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示,最近确实有一些稳租金导向的新管控。最近租金贷泡沫等一些问题,使得监管部门、地方政府等格外注重租金贷的管控,后续市场租金肯定还是会强化管控。

租赁市场渐入平稳期

2017年7月,住房城乡建设部会同8部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。

推进租赁市场试点工作两年后,不少城市都取得了一定的进展。“严查租赁市场反过来说明,这个城市的租赁市场正在大规模推进,或者说本身租赁市场就比较发达。”严跃进指出。2019年7月底,财政部、住房和城乡建设部公布了《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》,北京、上海、广州、深圳等16个城市入围2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点,试点示范期为3年,并获得了6万-10万不等的资金支持。

不仅仅要“房住不炒”,更要“房租不炒”。整体上来看,全国租赁市场在经历了去年的大涨后,今年也逐渐进入平稳期。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年8月《中国住房市场发展月度分析报告》显示,2019年7月纬房租金核心指数为104.84点,环比上涨0.13%,涨速比上月下降0.36个百分点。与上年同月相比,2019年7月核心城市住房租金下降了0.56%。

诸葛找房数据研究中心数据指出,8月全国大中城市租金均价为43.92元/平方米/月,环比下跌0.61%;租金下跌城市数量继续反超上涨城市数量,上涨城市平均涨幅收窄,而下跌城市平均跌幅扩大,市场跌幅扩大,租赁市场热度有所减退。

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