城市有机更新践行者 保利打造城市更新“新样本”

城市更新已成为多数房企拓展资源储备的主要方式之一，但和以前大拆大建的城市更新模式不同，如今已发展到以人为本、反映新时期要求的，包括满足产城融合、人民的美好生活、生态化、传承历史文化文脉等综合层面的城市有机更新。

这不仅需要房企具有与时俱进的城市更新理念，更考验房企的资源整合能力、专业改造能力和综合运营能力。作为“城市旧改专家”，央企保利在广州（楼盘）琶洲打造了城市有机更新样本。

创造多项纪录成广东旧改标杆

保利琶洲城市更新项目创造了多项纪录，旧改规模更大，满意度更高，不良事件为零，旧改周期较短，是广东省城市更新探索阶段非常成功的案例，为后续标准化流程化改造提供了丰富经验。

琶洲项目采用的是政府主导、市场运作、村民自愿、多方共赢的模式。2009年10月，保利地产(600048,股吧)通过招拍挂的方式摘牌琶洲村地块，获得琶洲村旧城改造主导权。

次年3月，保利地产接受村社委托，驻村全面启动动迁签约工作。项目改造用地面积超过75万平方米，改造后总建筑面积超过260万平方米，总投资近200亿元。

于此，保利开创了企业接受村社委托，直接承担动迁的责任，与村民直接签订安置补偿协议的方式。企业的直接参与，在政府与拆迁户之间设置了一个很大的缓冲区，有效化解了社会矛盾，开明政府、市场主体地位和平等法制成为了“琶洲模式”的关键词。

在改造之前，琶洲村自建村长久以来一直是珠江岸边的落后村落，村西侧的琶洲塔曾是海上丝绸之路来往商船的导航标志。项目改造涉及村民约2000户、房屋约2500栋。

而保利在琶洲项目改造上，秉承“和谐动迁、文化感染、人文关怀”的理念，开创全国拆迁改造新风气：公开透明、和谐有序、充满关爱，和村民交朋友、让村民对未来充满信心。2010年3~9月，仅半年时间，保利地产就快速完成2000多户村民签约。

在整村拆平后，保利立刻派驻高级工程管理团队，全面开工建设。还让有建筑经验的村民组成质量监督小组，全程参与品质监督。在各方共同努力下，2012年底，琶洲旧改项目实现首批回迁房结构封顶，进度喜人。

到2014年，琶洲村回迁房全面完工，12月村民即拿到钥匙回新家。合计共6600多套回迁房，面积从38~164㎡不等，满足村民自住和出租需求，改造仅用四年即实现回迁。

不止于此，改造后的琶洲还拥有高档住宅、311米高的超甲级写字楼、五星级酒店、地铁上盖大型商场、学校、医院、养老等高端业态，环境美丽、规划有序、繁荣发展、交通便利，彻底改变了以前拥挤的“脏乱差”面貌。3公里内，区域规划常驻人口7.5万人，未来增量达10万人+，商务办公人口10万人，未来增量预计达28万人。

顺应城市肌理打造产城融合

在上世纪90年代，吴良镛就从城市的“保护与发展”角度，提出了“城市有机更新”的概念。他认为从城市到建筑，从整体到局部，城市各个部分如同生物体一样是有机联系，和谐共处的，所以，城市建设应该按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模，合理的尺度，依据改造的内容和要求，妥善处理目前和将来的关系，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致。

在琶洲项目的设计改造中，保利就完全践行了“城市有机更新”的概念。在城市的有机联系，和谐共处上，保利在琶洲就打造了吃、住、行、办公等全需求产品集群。有住宅、公寓等居住配套，商业区、肉菜市场等生活配套，也有老年人活动中心、居民健身场所等休闲配套、幼儿园和初高中等教育配套一应俱全，生活非常便利。

将多种城市功能放置在一个相对小的空间，满足人们生活需求和便利，达到“一站式”服务效果，无论是本地原住民或者新城市(300778,股吧)人群（例如白领、大学生），都可在城镇化过程中，各取所需，找到各自生活工作的立足点，实现人在社会中的和谐发展。

保利也表示，公司拥有十二大业务板块，涵盖地产、建筑、物业、经纪、商业、公寓、会展、康养、教育、文旅、金控以及科创等多个城市发展服务维度，基本满足服务城市功能需求。保利在城镇化进程中，不单单是一个旧改开发商，也充分考虑城市改造的生态功能全面性，依靠自身品牌实力，打造新城市生态圈，体现保利作为央企的社会责任感以及历史使命感。

与此同时，保利也在保护历史文化文脉，维护城市肌理。其为琶洲村民复建了宗族祠堂，保留多处风俗传统场所，很好地延续和保护了村民文化民俗活动。

《城市更新》一书指出，随着我国经济发展和产业转型升级，新的产业不断出现和发展。与此同时，城市居民消费需求也在升级，从简单的物质需求逐渐转向丰富多元的精神需求和文化需求等。新产业、新经济的发展为城市有机更新注入了新的内容，反过来城市有机更新又为新产业、新经济提供了新的载体。

保利在琶洲项目也实践了产、城、人融合的发展，打造城市综合体。其中，写字楼集群建筑面积约71.6万平方米，酒店集群建筑面积约10万平方米，商业集群建筑面积约15万平方米，三者按比例形成阶梯式布局，所提供的产品满足属地消费者不同档次，多元需求的选择。